长租公寓爆仓：即将到来的无家可归潮？

作者 | flamingoz

几日前，前我爱我家总裁胡景晖爆出一条惊人的言论：

如果再不对长租公寓采取相关措施，中国前十的长租公寓将有一半在春节前爆仓。

这言论很劲爆，目前中国前十的长租公寓手上掌握着几十万套房源，他们一半爆仓，几十万人的租房协议都将失效，将有许多人被赶出自己的出租屋，引发严重的社会动荡。

问题是，胡又怎么知道各个企业的资产负债情况呢？而且为什么是中国前十，里面的一半是哪一半呢？

语气浮夸，指向模糊，这样的话很难让人信服。

但我们注意到，长租公寓们最近确实作出了不寻常的举动，在承诺两个月不涨价后，长租公寓龙头自如率先在12月打出了涨价5-10%的通告，结合今年各大一线城市房租年初已经普涨了10-15%的情况，年还没过就加价，确实是有一丝不寻常。

当一个公司在拼命榨取用户价值时，也许就是强弩之末了。回想胡的言论，长租公寓集体爆仓，几十万人流离失所，也许不是空穴来风。

一、爆仓论的逻辑

首先我们可以归类长租公寓：

重资产是持有房产出租，享有房价波动风险，没有房租成本。轻资产是二房东模式，与房价波动无关，但要承担对屋主的租金成本。

分散式公寓房源位置相对分散，而集中式是房源集中在同一幢房，在大城市，轻资产模式不可能做集中式公寓，只能以分散式公寓形式存在。

资料来源：公众号“地产营销总”

其中的风险集中在轻资产+分散式公寓的玩法，如自如，蛋壳。

首先，他们业务分为整租和合租，整租偏托管，差价空间小，而合租有操作运营空间，利润空间大，但风险也大。

相关数据显示，目前自如的房源里合租房源占比已经达到83%，这表明风险已经积聚。

首先以一个例子来说明：合租模式先向屋主签长约，以6000一个月签三年，每年付一次的优惠价拿下一套三房一厅的房子，然后进行再装修，三房装成五房，然后以略低于市场的单房租金出租。假设市场价是单房2000一个月，再出租预期租金是9000一个月左右，净赚3000差价。当然，第一年的利润用于抵回几万的装修成本和空置成本，后面就是躺着赚钱了。

假设未来各大城市房租还能涨，之前跟户主签订的优惠长约将就带来额外的收益，这是隐含的额外赚钱期望。

但有时候是PPT画得太美了，现实却是另一回事。

据调研，再装修后隔断出的新房难以住人。很简单，本身设计用来做客厅，做储物空间，做厨房的地方，被硬生生改成房间，隔音通风日照差，无人问津很正常。这种缺陷房要么空置，要么以远低于市场价出租。

其次，这个模式没有太多壁垒，大家都这样玩，各大城市的租房供给一下上来了。

当自如们装修好就发现，三房改五房，最后只有四房能租出去，总有一间空置，空置率远超预期，算上之前几万的装修成本和空置成本，回本时间被拉长到五到六年。

长租公寓们开头可没想过这么多：他们都加了杠杆，以租金打包为应收账款ABS，向金融机构拿抵押贷款，为的是迅速把盘子做大。

他们以为拿一套房就是赚一套，到现在才发现拿越多亏越多。

五六年亏损时间，再加上这么高的负债利息，资金链破裂太简单了。

所以我们看到了自如甲醛门，如今风头刚过，自如们又开始迫不及待地涨价——出租率提高不了，那就提高租金。他们必须这样做，过快扩张的负债已经压得他们踹不过气，新的一年即将到来，长租公寓们又得向屋主们交明年的租金，这会是压垮他们的最后一根稻草么？

二、 是否真的会爆仓

但爆仓与否仍然取决于以下几点：

杠杆：如果用ABS的杠杆不大，之前的扩张都是靠自有资本，那还好，承受住五六年的亏损和利息，之后就会慢慢实现收益。

现金流状况：如果公司能有巨大的现金储备，或有源源不断的融资能力，那么公司也能维持，例如万科旗下泊寓，哪怕不赚钱，集团的资金都足以支持过冬。

市场租金：上面说过，长租公寓赌的，还有未来平均租金上涨的期望，如果市场租金能涨，那么回报也会高，因此，有些长租公寓会仗着房源垄断来提价。但我们也必须知道，出租率和高租金，必定是相互矛盾的。

拿地成本：如果长租公寓们签得很早，在租金低位时拿了房，过去的租金涨幅将带来利润的“安全垫”，现在的出租收益率就高，相对风险较小。相对应，一旦企业签约时不理性地开了高价，如下图这种情况，那将非常危险。

资料来源：网络

因此，各间长租公寓是否爆仓取决于拿地成本，资金状况，目前的杠杆率等。至于房租，这个还是难涨，因为要平衡出租率和租金，从经济数据看，居民可支配收入增速已经很慢，按自如们一年25%左右的幅度提价，哪怕是一线城市，多数租客都会无法负担。

数据来源：wind

其实目前所有的长租公寓面临的困局是一样的，即租金回报率远低于杠杆利率的问题。但凡上了杠杆，利息支出高于出租收益，现金流就是负的。如果房价和房租都不涨，那这个局永远无法破。

他们赌的，也是短期内政府会再靠刺激房地产拉动经济，只可惜目前为止，这个期望还是落空了。

至此，爆仓论并不是危险耸听，谁的现金耗完，谁就会倒下，目前杭州北京多地已经陆续有长租公寓倒下，包括排名前二十的寓见，他们犯的错就是高估了租金和出租率，之前冒进地向屋主拿房，最后发现模式无以为继。

资料来源：网络

三、危机可以暂缓吗？

目前长租公寓里面的玩家若背后有财团靠山还好，可以输血。但如果背后还没有实力雄厚的股东，一旦钱烧完，而借不到新债还旧债，整个集团都会随之倒下。

当然，风险还是可以通过牺牲少数人来降低的。例如解约部分前期拿房成本过高的合同，清退该部分租客，这样下来，公司的成本压力也会随之降低。

因此，区域性的爆仓、毁约，在2019将是普遍现象。

事实上，租房市场一定程度上已经绑架了政府，如果某个大型长租公寓爆仓，成千上万人受波及，其社会不良影响远严重于经济损失，届时，政府定会用看得见的手托举，但有两个角色将会受损。

一是金融机构，金融机构或许需要向长租公寓提供资金支持，例如低息贷款，来保证不会发生现金流断裂问题。但这种交易风险远大于收益，是明显的哑巴亏？

二是屋主，当长租公寓们现金流吃紧，往往会拖欠屋主租金。而当合同终止，长租公寓违约，屋主无法收到后续租金，依然不能驱赶租户，因为我国法律上是隐性保护租户的。

当然，如果这两个都不吃亏，那吃亏的只能是租户，他们在爆仓后被赶出自己的房子，还要继续还租金贷。

从现在开始，租户必须留个心眼，搞清楚自己的出租房有没有爆仓风险，空置率是不是已经非常高，自己的租赁合同有没有被打包成ABS，有没有背上租金贷，如果有，就要防范随时发生的风险。

四、结语

对于中国诡异的租房市场，在租金回报率无法显著提升，融资杠杆利率高的情况下，但凡上杠杆扩张的长租公寓公司，2019爆仓是常态，这不是危言耸听。

这很容易理解，借7%利率的钱投2%利润率的项目，这不是包亏的生意吗？

众多长租公寓因为贪婪，高估了自己的能力，低估了政府压制“房住不炒”的决心。

即将到来的无家可归潮，希望你不是受灾的那一个。

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