重磅信号！2018新房二手房涨幅现剪刀差，楼市渐进“软着陆”

​在连续两年的调控高压下，我国房地产市场热度有所下降，房价涨幅明显趋于平稳。尤其自2018年3月“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针以及全年全国陆续发布调控政策400余次的情况下，各地楼市呈现一些新变化。

01 2018年新房二手房涨幅出现剪刀差

近日，国家统计局公布的2018年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，西安新房价格同比去年上涨22.4%，涨幅排名第一；而厦门则成为70个城市中，唯一一个新房价格比去年低的城市。

而被认为更能反映市场真实情况的二手房价格显示，有22个城市环比下降，分别是北京、天津、石家庄、上海、南京、宁波等；剩余城市环比微涨。其中，郑州二手住宅价格环比下降0.2%，同比上涨1%。

结合此前的10月和11月，均有超过10个热点城市二手房价格下跌，这是最近4年来首次出现，热点城市房价的拐点已经出现。至此，二手房价下跌城市数量进一步扩大，连续三个月有超过10个热点城市出现下跌。自2015年底以来的楼市“牛市”已入尾声。

为何二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨，呈现剪刀差？

（图片来自网络，版权归原作者）

主要原因在于一些城市针对新建住宅限价严格，加上部分城市受到新房“双合同”的影响，新建住宅价格表现失真。而二手房对市场更为敏感，相对而言数据的真实性更高。开发商由于刚性成本、销售策略等原因，会把新房房价维持在一定价格水平上，而二手房的供应者是个人，提供的市场信息敏感度更高。

中原地产首席分析师张大伟表示，由于限价、“双合同”等问题的存在，新房价格已经失真，二手房价格更能代表市场的真实价格。他表示：“在2018年8月份全国楼市达到顶峰后，房地产市场的价格出现调整迹象，二手房房价的拐点已经开始出现。预计未来几个月，二手房价格下调的城市数量与下降幅度将继续加大，部分城市的新房也会逐渐调整。”

02 新增5城试点，集体建设用地改革再深入

自然资源部16日发布《自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（下称《函件》）称，住建部等部委原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

（图片来自网络，版权归原作者）

2017年第一批13个试点城市分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

《函件》强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居。

这与住建部年度会议中特别提到的租赁市场“补齐租赁住房短板”是一致的。住建部强调，人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策信号意义很强，即随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会强化，目前改革重点在于发展租赁市场，预计共有产权住房后续也会推进。

03 地方和中央的调控呈现“一松一稳”态势

目前，从地方和中央的楼市调控政策看，二者呈现“一松一稳”的态势。其中近一个月，地方政府为楼市松绑的政策主要有：

2018年12月18日，菏泽市发布《加强房地产调控工作的通知》，打响了全国楼市松绑的第一枪，取消了“新建商品住房和二手住房二年内禁止交易”的“限售”政策。其后，广州、珠海、青岛等城市不同程度地对限购政策进行松绑。

不难预见，2019年还将有更多城市加入到楼市松绑的行列，这也符合中央经济工作会议“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”的政策精神。

然而，从中央政策和全国范围来看，中央经济工作会议继续重申“房住不炒”的调控方针不变，中央层面调控放松的可能性不大。

作为房地产调控的主要负责部门，住建部的年度工作会议关于2019年房地产调控政策明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变、完善长效机制、坚持因城施策、健全住房保障体系等，这些内容与2018年中央经济工作会议的表述高度一致。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为，从过去十年的三轮宽松周期来看，中央层面的政策动向及货币信贷等相关配套对房地产走势有直接的影响。房价的止跌回升，也遵循着“量先价后”的一般市场规律，价格往往滞后销售面积大约3-6个月。

前段时间，中国社会科学院财经战略研究院发布了“中国住房发展报告(2018-2019)”，主编倪鹏飞表示：2019年楼市最大的可能是——平稳调整和再度分化。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动。

有业内人士表示，住房回归居住属性、公共产品属性，让楼市泡沫渐进“软着陆”，是解决经济结构性问题的“总根源”。应避免部分地方政府因楼市下滑对财政、税收、固定资产投资和经济的影响，试探性地放大对楼市政策的松绑力度，带来不理性的资金入市。

作者：云掌财经/江苏百瑞赢