利润第一，速度第二，唯利是图的中国房企还有救吗？

作者：罗小针 国英观察专栏作者

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好风凭借力，送我上青云。

独具慧眼的碧桂园，近年来借着市场一路向好的东风，终于将野心付诸实际，一跃成为“宇宙第一房企”。

半年报显示，今年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元，同比增长42.8%；实现营业收入1318.9亿元，同比增长69.7%，其中来自房地产开发的收入由去年同期的744.75亿元上升至1268.85亿元，同比增长70.4%。

当然，比销售额更引人重视的是，是上市公司的利润。

今年上半年，碧桂园毛利润349.7亿元，净利润163.2亿元，同比增长分别为104.6%、94.9%；实现股东应占核心净利润约人民币129.5亿元，同比增长80.2%——碧桂园利润的增长幅度远超销售额。

如此靓丽的财报，让外界普遍看好碧桂园，但与其他龙头房企相比碧桂园其实并无优势——虽然碧桂园销售金额傲视群雄，但事实上其163.2亿的净利润却并不突出，且与恒大520亿元的净利润相形见绌。

与此同时，伴随着坐火箭般急速上升的数字，其负债率上升、拿地金额锐减，以及工程质量丑闻等险滩暗礁也正逐步逼近。

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作为2018年上半年的销售冠军，碧桂园最新负债总额已突破10000亿大关，从2017年末的9330亿元增至12606亿，增幅超35%，资产负债率高达89.85%。

12606亿负债是什么概念？比2017年拥有919万人口的杭州市的GDP（12556亿元）还要多；是2017年海南省GDP（4462.54亿元）的2.8倍——换言之，碧桂园的债务窟窿，要全体海南人民辛勤劳动3年左右才能填平。

与其他上市房企的负债数据相比，碧桂园也显得债台高筑——2018年上半年，保利地产和华润置地的总负债分别为6455.25亿元和3987.11亿元，资产负债率分别为78.83%、71.50%。即便是负债超万亿的恒大（81.66%）和万科（84.7%），资产负债率也较碧桂园略逊一筹。更甭提行业负债率，2018年上半年房地产行业资产负债率为79.46%。

看似亮眼的财报，或许可以让投资者放心，但债务危机却始终无法让房产商安心。尤其是今年以来，受政策调控、市场低迷以及公开债务到期的影响，房企压力骤升，只得积极尝试各种解决方案，以减轻巨额债务所带来的压力。

1、缩减开支，抵御寒冬：

作为缩减开支的良方，降薪裁员自是不必多说。除此以外，碧桂园还尝试通过减少拿地规模、放缓拿地速度来抵御寒冬。

公开数据显示，今年前两个季度，碧桂园的拿地金额分别为620.8亿元和827.9亿元，均为行业榜首，但到了第三季度，碧桂园却突然收减了这部分开支，拿地金额骤降至137.9亿元。 而在刚刚过去的11月份，碧桂园更是勒紧裤腰带——只拿了一块地，仅耗资441万元。

2、降价促销，提高销量：

如同其他行业打折促销一样，房企降价的目的也只为提高销量。

降价促销本无过错，但碧桂园的问题在于，忽视了这届百姓从未吃过房子的苦，低估了房价在老百姓生活中的分量，其本身降价幅度也过于迅猛：

江西吉安，碧桂园某楼盘，开盘仅2个月后，售价就由13000元将至8800元；

上海浦东惠南碧桂园南郡，售价下调25%，从3.5万直降至2.6万；

江西碧桂园上饶信州府项目，房价由10000元骤降到7000元，大幅下调30%。

这意味着什么？

这意味业主按揭还没办下来，就血亏二三十万；意味着年轻刚需者掏空六个钱包才凑齐的首付，转眼间就亏空！

一心渴望通过房产升值而跨越阶层的中国消费者岂能忍受？

一时之间，全国数城业主集体打砸售楼处、讨伐碧桂园。

3、高周转，回笼资金：

有规模才有江湖，是房企的集体共识，为此不惜借助高杠杆抢占市场也是众所周知的秘密。

做大做强本无可厚非，但动辄上亿的资金缺口不仅让开发商饱受压力，也使得房企时刻处于资金链断裂的风险之中。

如何解决这一问题？

碧桂园的杨主席有一句至理名言：高周转是抵抗风险最有效的手段。

为此，杨主席亲手创造了令人惊脱下巴的“碧桂园速度”：

设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职”；

三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”，即4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；

一二线城市新获取项目均需按“678”要求执行，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

碧桂园漳州御江府项目集体“喝鸡血”的誓师大会

放眼全国，没有任何一家房企能够像碧桂园一样将高周转玩的如此之溜，碧桂园也借此将万科和恒大甩在身后，荣登“宇宙第一房企”的宝座。

但那些拿出所有积蓄再背上30年房贷，只为换取一个“五星级的家”的业主们，怎么也想不到碧桂园的高周转率竟然是以“豆腐渣工程”作为代价。

以奉贤碧桂园为例，其发生坍塌事故的原因就是碧桂园模架的构件搭设完全未按照工程建设规范的规定执行，水平杆、剪刀撑局部缺失、扫地杆全部未设。

那么项目监理为何对此视而不见呢？

因为早在2014年，为省下10元/平米的监理费，杨主席就做出了“项目监理自己做”的决定！

也是从那个时候开始，碧桂园的工程质量开始堪忧——公开数据显示，碧桂园自2014年开始，事故数量和死亡人数增加明显，特别是2017年以来，在十大房企所有事故数量和死亡人数的占比达到约30%。

为求高周转而不惜牺牲工程质量的碧桂园也理所当然的得到了反噬——毕竟，当真相浮出水面后，谁还愿意为高价格、低保障的房产买单呢？

曾经风光一时的碧桂园，其发展模式真是让人又爱又恨又惊又叹：

爱它营销上的高效率高执行，惊杨主席对于“农村包围城市”和“星星之火可以燎原”的准确理解，叹它模式的成功恰恰与中国住宅类地产的发展高度吻合，但更恨它对工程质量的敷衍，对消费者的欺骗，对生命的践踏！

当速度变成追求，当利润变成信仰，谁还会为本分做事，谁还能放心消费？

中国房地产，还需要很长的时间。