2019年12月23日

文/杨国英

浅水喧哗，深水宁静。

今年的冬天，比往年更冷，更适宜深度思考。

连马云的好友，日子都难过了，借钱的借钱，卖楼的卖楼，我们也得为未来做好准备。

01

过去VS未来！

过去，是奇迹频出的时代，而未来，则是回归常识的时代。

过去，你不追求奇迹，奇迹必与你擦肩而过。资质远不如你的，无奈创业，也能将你甩在身后，资产比你少的，加加杠杆炒炒房，财富积累得也足让你仰首而望。

过去，经济高速增长，创业机会多；过去，资产价格上升速度，远远超过融资成本，套利机会更多。

道理很简单，以炒房为例吧，过去20年，一线和二线头部城市的住宅房价，每年复合涨幅12%（基数逐年上升的复利效应），平均每年涨幅就是40%，而融资成本呢，房贷每年5%—6%，平均每年套利35%左右！

其他的套利效应相对小一些，但是，十年、二十年下来，也就超级惊人的。

但是，周期终有“期”！

当经济增速下行，当资产价格上升速度低于融资成本时，当整个融资环境不再宽松，一切的一切，瞬间就发生了变化，当然，周期的瞬间，是两三年。

这两三年，资产价格不仅没涨，超大多数还跌了，资产价格不涨叠加资金成本不降，这还怎么套利呢？不仅无利可套，而且过去加杠杆没有及时降下来的，不仅得还回去，还得加速度还回去。

假设资产价格一年跌8%，融资成本为8%，这样，一年亏损不就是16%吗？！

虚枉的繁华，雨打风吹去，这两三年，无数的各地首富，“皇帝的新装”再也遮盖不住，转眼之间变成了“首负”。

山西的李兆会，河北的杨卓舒，陕西的姚俊良，重庆的君明善，河南的朱臣文，云南的赵兴龙，青海的肖永明……

不一一细数了，如果算上地级市，各色各样“首富”变“首负”的，全国至少有数百人之多。

02

 回归常识

一切，终将回归常识。

一切，必须遵照常识。

记得，两三年前，我就提醒年轻人不要轻易创业，相比60后、70后的当年，今天的90后年轻人，你们面临的机会窗口越来越窄，你们面临的商业竞争越来越激烈。

如果说，20年前，创业成功的概率有30%，10年前，创业成功的概率仅有15%，而今天，或许仅有1%了！

今天，就业要紧，夯实好自己的专业技能尤其重要！

过去，我们的中产阶层，是以中小企业主和公务员为主，而10年后，我们的中产阶层，将以各行各业的专业人士为主，这符合发达国家的阶层分布。但是，未来人工智能时代的来临，纯粹的、工作中较少社交的专业人士也将面临挑战。

今天，套利空间已经收窄，静态地看，平均值（资产平均回报率-融资成本）已经为负。

参照理财产品的收益率吧，今天，收益率超过4%的理财产品，都是有风险的，超过6%，风险度差不多是50%，超过8%，风险度上升到90%，超过10%，风险度差不多接近100%了。

研判周期，识微见远。

当周期向上时，要大胆进攻，要相信奇迹。当周期向下时，要谨慎防守，要回归常识。

楼市，2014年和2015年，我不停地鼓励大家加杠杆冲，2016年，甚至亲自带领大家考察重庆，但是，2018年开始，我就建议大家降杠杆，想一想，在一线和二线头部城市，如果你在2018年降杠杆卖房产，相比现在，你至少多卖了10%左右的价。

2018年，是过去20年周期向上的尾声，2019年，是未来10年周期向下的开始，这个不再细说了（《开发商抛房，马云朋友卖楼，未来10年楼市到底怎么走？》）。

周期向下，回归常识。

股市已经在回归常识，今年，大盘股、蓝筹股的整体涨幅更好，大资金、北上资产明显给大盘股、蓝筹股更高的溢价，这个符合成熟市场的估值逻辑——价值投资。

楼市也必将回归，昨天我说了，未来年租金回报率低于3%的房产，是毫无意义的，这个其实也是价值投资的逻辑。

从这个角度看，核心地段的公寓和写字楼，未来10年，其与相临区域住宅的离奇价差（写字楼价格约为住宅的50%，公寓价格约为住宅的60%），必将是渐进收窄的，甚至有可能趋平——毕竟，公寓和写字楼的租金更高，核心地段极难复制，而住宅却并非如此。

以后，请不要再扯什么炒股、炒房了。

一切，都将是价值投资！

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