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绝大多数人想不到,中国房地产是时候换一种活法了

智谷趋势智谷趋势 2019-03-26 22:16:20
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◎作者丨黄四少

3月18日,历史上值得铭记的一天。

一个千万级人口的省会石家庄,敲响了城乡二元体制的丧钟。它宣布“零门槛落户”,无论你是农民工还是中专生,是文盲还是院士,只要你拿着身份证和户口簿,就能自由迁入。

从成都到西安再到石家庄,中西部城市的抢人大战凶猛无比。他们在这个时候张开麻袋大肆捞人,正是有备而来瞄准了时机——

中国的沿海地区在为“空心化”所困。

在广州,服装厂月薪一万也招不到工人;在东莞佛山,许多中低端制造业迁移到了东南亚。

在深圳,一个个昔日的用工大王消失了踪影,奥林巴斯停产,飞利浦照明关门,三星电子裁撤……

近日这份逃离名单又将增添爱普生,据日本共同社报道,这主要是受人力成本高涨以及环境基准趋严影响。

世界品牌五百强爱普生计划2021年关闭深圳工厂

在中国迎来刘易斯拐点的当下,粤港澳大湾区也遭遇到了中年烦恼。

过去,珠三角因为政策洼地的身份,集聚了全国生产要素而取得跨越式发展。如今,受人力成本和环境保护影响,产业人口均有外迁之势。

这股无比凌厉的“推力”,就像一只张开血口大盆的怪兽,肢解着大湾区的原有骨骼。

为了驯服这只猛兽,很多人已经行动起来了,地方政府在探索地票制度,富士康在上马无人工厂,像雅居乐这样的地产商则在发力产城融合……

这些城市建设者们,接棒进入一场紧张赛跑。

01

你可能还没意识到,对于当今中国,一个集聚的大湾区有多重要。

放眼全球,越是人口集聚的地方,其经济活力、科技创新的实力往往就越强。最典型的莫过于东京都市圈。

这个区域生活着日本1/3的人口,是该国人口密度最高的地方,也是日本科创界最为强劲的火车头。

国家竞争说到底是城市群的竞争。粤港澳大湾区要催生出更多技术创新,就必须提升城市“拉力”,将更多的人口和产业聚拢在一起,只有这样,才能把规模效应发挥到极致,提升社会生产率。

今天,大湾区确实也迎来了一个难能可贵的机遇。

第一户籍制度放松。长期以来,中国一直秉持“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇”的规划思路。这间接催生出了一朵“恶之花”,城乡二元化。

大城市塑起坚硬的户籍壁垒,将低端劳动力拒之门外。很多农民工为城市燃烧了大半生青春,最后拿不到该有的公共服务,逃回了衰退的家乡。

今年2月,这个顶层设计迎来了几十年未有之变局。国家发改委出台意见说,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认。

制图:吴下阿萌

在东莞、佛山这类制造业重镇,外来人口占了大片江山。户籍松动后,将会有更多人冲着当地公共福利而留下来,从而守住了湾区制造业的人力基础。

第二是地票制度推向全国。以往的土地指标,会以四五年为一个周期,提前分配下来,大城市用完就没了,除非是遇到奥运会这类国家工程,一般不会再额外增加。

去年3月中央出台了新规,贫困地区把农村的宅基地、经营性用地复垦为耕地后,可以把这些多出来的指标,跨省卖给帮扶他们的发达地区。这意味着未来广深可以征更多的地,盖更多的大楼和工业园,容纳更多的人口和产业。

这些改革,都将为大湾区的腾飞注入新的动力。

国际上有一个通行的指标,可以用来衡量城市对于人口的吸引力,即经济占比/人口占比,数值大于1的时候,说明这个地方收入水平有吸引力,跑赢全国平均线,人口将源源不断涌来,反之则人口流出。

根据我们的统计,深圳、广州、珠海、佛山、中山、东莞、惠州的吸引力数值分别为3、2.5、2.4、2.1、1.8、1.5、1.3。大湾区内地九市,有七个地方具有人口虹吸力。

制图:吴下阿萌

未来大湾区的人口规模会不断扩张,扩张到你难以想象的地步。

根据有关预测,到2050年大湾区人口可能会从目前的7000万人,上升到1.2亿人-1.4亿人,从占全国的5%上升到10%。

02

人口集聚对于大湾区有着非凡意义。不过,人口涌入到一定程度,城市也会发生拥堵、污染、犯罪、贫民窟等推力,开启“驱赶模式”。

像北京就饱受城市病困扰。为了疏解非首都功能,北京清理外来人口,腾挪行政中心,再建雄安新区,成为中国第一个减量发展的城市。

大湾区以后若不想大动干戈,至少要解决三个难题:

产业空心化。人力成本提升,虽然有利于增加劳动者收入水平,但也要抑制住负效应,及时填补产业外迁后的窟窿。

环保问题。大湾区过去的城市开发过于粗放,遗留了很多历史欠账,雾霾,黑臭水体,垃圾围城,土地重金属超标……环境承载力逼近极限。

教育问题。庞大的新增人口有技能提升的需求,他们的下一代,也有接受基础教育的需求。但长期以来,城市都是按照户籍人数来配置学校等基础设施,公共服务体系存在巨大缺口。这种不公平容易分化社会贫富,触发不稳定因素。

如果不驯服这股推力,世界级湾区就有点痴人说梦。

在这方面,很多人已经行动起来了。深圳富士康、顺德美的等大厂“聘用”机器人,将生产线改造成无人工厂,规避人力成本抬升的痛点;广州、佛山等地壮士断腕,执行史上最严环保法,治理城市黑臭水体。

地产商们也动作频频,其中有一家企业非常有意思。雅居乐,这家发迹于中山的地产商,其多元化的每一个动作,恰恰都踩在了大湾区转型升级的脉搏上。

对于产业空心化。雅居乐在“粤港澳大湾区”这一概念提出的2017年就成立了专门的“产城板块”,致力于成为“一站式产城融合综合服务商”,在大湾区腹地开发了很多特色产业小镇。在广州,雅居乐参与城市更新,建设黄埔横沙创智示范基地,计划将新一代信息技术、生物医药、物联网技术导入黄埔,以盘活城市的低效用地。

在中山,雅居乐民森迪茵湖小镇除了居住功能外,还配套延绵一公里的民森信息科技产业园,目前已有数十家湾区品牌名企正式进驻,在中山北部形成一片宜居宜业的地带……

对于环保问题。雅居乐已不是一家简单的房地产企业,旗下的环保板块经过近3年发展,拥有超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容,在这一领域已经超过了许多老牌的上市环保企业,位居行业第一。

不久前,它还在湛江斥资超百亿,建设国家级循环产业园,后者将逐步发展为面向粤港澳大湾区的资源循环利用基地。

去年雅居乐环保集团实现营业收入6.14亿元,净利润1.97亿元,同比增长685%。环保业务的利润一直在几何式增长,增速特别快。随着大湾区的进一步扩张,环保压力也会与日俱增,雅居乐抓住这个风口提前谋篇布局,未来的相关业绩不可估量。

对于教育问题。雅居乐教育集团已在大湾区内开创了全学龄教育平台,包含学前教育、中小学教育等,满足外来人口对于下一代的教育需求。雅居乐还计划引进境外优质教育资源,与大湾区内的高水平大学合作,建立应用型本科院校及高等职业院校,为大湾区输送人才。

03

在大湾区的发展中,房地产商是一个重要的参与角色。过去是这样,未来也会是这样。

今天,房地产行业已结束了黄金时代,地产商们纷纷改名转型,有做机器人的,有搞农业的。

但我隐约觉得,最有可能转型成功的,倒不一定是销售额最大,或者土地存储面积最多的房企。

那些踩中历史进程的人,或许更有可能杀出重围,于千军万马之中脱颖而出。

雅居乐深耕粤港澳大湾区的方式,并不是说非要拿最多的地,盖最多的楼,卖最多的房,而是通过如何解决大湾区由于各类人才流动和聚集而产生的产业空心化,以及教育、环保等领域出现的问题,服务于城市发展的前端与后端。

这种前瞻性的布局,恰好顺应了大湾区的发展趋势。所以我们看雅居乐2018年的全年业绩相当亮眼,也就一点都不奇怪了——

2018年,雅居乐的毛利、净利润分别为人民币246.74亿元、83.58亿元,较去年分别提升19.3%、23.3%。

雅居乐利润率的表现相当抢眼

过去,有部分地产商是以牺牲利润率为代价,来换取规模扩张。这种方式容易导致债务率高攀,可持续性低,而雅居乐的盈利质量,是随着销售规模的增长而同步增长的,相比之下,发展思路要更加稳健。尤其是雅居乐的战略方向与大湾区的转型不谋而合,二者实现同磁共振未来发展潜力巨大。

有句话怎么说来着——

一个人的命运啊,除了靠自我奋斗之外,也要考虑到历史的行程嘛。

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