房产局长为什么不让房子降价？

房产局长为什么不让房子降价？

原上草

经济下行，股、债、汇，警报频传。其实，警报传来的还包括楼市。

最近，关于楼市的几则消息传来，其实背后比股市债市和汇市更让人心惊。

一则是安徽合肥，面对逐渐冷却的楼市，房地产开发商为了尽快回收资金，纷纷降价求售，某楼盘降价6000元/平米，房产局长亲自前往调研，不久房价便又回涨。

无独有偶，同样是安徽，一个叫砀山的小县城，某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

房价要下跌，开发商要谋取生存，要活命，降价销售本来是正常之事，可没想到开发商不急，某些部门急了，某些领导急了。为什么？因为卖土地是地方财政的命根子，他们怕房价大跌会影响土地收入。

今年上半年，地方入手的土地出让金合计26941亿元，加上与土地出让相关的税费9799亿元，共36470亿元；地方政府其他的全部收入是44642亿元。“土地财政”占将近40%，这一切实数据摆在跟前，几乎没有哪个地方能承受土地收入的大幅下滑。

5月，湖南某县级市因财政困难一度停发公务员工资，据说后来靠卖了两块地才补发。

但是，经济下滑，房子不再好卖，这本是市场规律，你靠行政权力出面干预，开发商怎么办？连万科这样的房地产龙头企业都喊出“活下去”，开发商为了活命不得不大降价、多回款，同时要少花钱、少拿地。

土地卖不出去，地方的日子可就不好过了，钱从哪里来呢？借钱不行，地方债务已不堪重负，中央要求严控新增地方债务、清理存量债务；增税不行，企业叫苦连天，大规模减税在即。

这恐怕就是房产局长不让降价的原因吧。

另一则消息是，随着房产价格持续下跌，深圳近日有一些业主因资不抵债，唯有断供银行贷款，要降价三至七成拍卖房子。网上流传一份11月和12月拍卖房产的名单，涵盖了罗湖、福田等热门地区。

一房产中介人说，这些房源都是被法院查封了的，因数量特别多，所以价格普遍按市场价的7折起拍。有上千万元的豪宅降价六、七百万元再进行拍卖，还说拍卖这些房产主要是因为业主资不抵债而断供，被银行或债权人起诉，不得不拍卖房产，以还清债务。

深圳是这次房价回调的重灾区，最近两个月房价在原有基础上，再下跌了超过一成。有深圳朋友说，目前比两个月之前，成交量下跌了15%，8月底是420万元的房子，现在基本上成交370万左右。深圳房子前段时间升幅大，因此这次跌得也多。

我以前就说过，不要认为房价会持续涨下去，一旦停止了击鼓传花游戏，房价就是一堆钢筋水泥而已，个人所谓的千万资产，都像股票一样，是无法兑现的。中国房价市值400多万亿，能真正套现的有多少？

深圳的房价是中国许多城市的缩影：因为大量的外来人口，他们需要住房。但是他们在目前经济下行的情况下，很容易断供（无力还款）。那么房子被银行收回。这样的情况在那些房价极高的城市，还会不断发生。居民的购买力真的没有那么强，有钱者，房子都买得差不多了，有些多得都不知道有多少套，没钱的还是买不起。

西南财经大学教授甘犁有过一份调查，他说，通过去年对全国363个县的调查，发现闲置率（不包括开发商尚未出售的房屋），与2013年22.4%的空置率基本持平。2013年的研究显示，中国空置房产有4900万套；现在空置房屋率也超过20%左右，总套数肯定超过5000万套。

很多人总是不明白这个道理，其实房地产价格上涨的过程，就是将债务转嫁给家庭的过程。大部分认为房价只要不断上涨，自己的财富就会不断增加。这只是一厢情愿而已，经济不好，居民收入不能相应上涨，谁来接盘？

国际清算银行（BIS）的数据显示，中国去年负债率达255.7%，政府部门占47%、非金融企业占160.3%，家庭占48%。但是，如果以可支配收入计算，中国去年的家庭负债率已达107.2%；2008年却只有40%左右。

此外，中国家庭储蓄成长率已经从2010年的16%，下降到2017年7.7%的历史低点。

这些都是权威数据，我没有必要去编造数据吓唬各位。

从2008年到2016年，伴随房价上涨，中国土地价格也上涨了近4倍，这为地方财政带来巨额财富，避免了地方财政破产，同时，这也是一次完美的债务转移，将债务转移到土地及房地产上涨，最终转移到居民头上。

当然，其实民众也没有这么多钱，除了耗用几代人的大量存款，还向银行大量借贷，这就是家庭负债。债务是要还的，一旦房价下跌，民众负担不起房贷，只能抛房还债，房屋抛售就会如洪水般泛滥，房地产泡沫就会破裂。

这个道理不需要多说，只是市场规律而已。

那这种现象到底会不会发生呢？政府肯定不希望这种事情发生，也不会让这种事情发生，所以才会使用行政权力干预。

房产局长干预房价，除了土地财政外，还有一个重要原因，大家都心照不宣，那就是中国房市、股市，或者企业、政府、居民债务等衍生出的各种经济危机，最后都会集中到银行系统，体现为银行的坏帐（不良贷款）。不管哪个市场出现了问题，都不能影响银行的系统风险。这是底线。

股市下跌，国家出手，不惜动用各种资金给企业股权抵押解套，目的不是救股民，目的是为了救银行。同样，房价下跌，局长出面干预，不是为了救开发商，而是为了土地财政，同时还担心因为房价下跌导致银行坏账产生。

那结果会怎么样呢？结果只有一个，那就是让房价维持目前现状，也就是所谓的稳定房价，使之处于横盘或价格稍微下调，但不能崩盘式下跌，通过时间来换取空间，等待下一波经济复苏，居民收入有所上升，大家信心满满，又开始大胆玩起杠杆。

但不管是房价下跌，还是房价上涨，请记住一条，老百姓都是买单者。房价上涨，买单者是你，这个大家容易理解；房价下跌，买单者也是你，为什么？因为房价下跌，无论是消费者还是开发商产生的坏账，都需要银行来承担，而这些银行的大股东基本都是财政部，税收、印钞是银行坏账消除的最终去向，一旦税收和印钞启动了，损失分摊当然是全体民众！

只不过，在此过程中，有些人已经赚得盘满钵溢了。