2020年港股5倍牛股：股价再创新高的银城生活服务

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近两年的港股IPO市场，物业股与生物医药股无疑是最受市场热捧的两大板块，而其中物业股也凭借稳定的“现金牛”属性，在二级市场风光无限，今年以来集体大涨，行情一片红火。其中表现最突出的，则是扎根江苏的银城生活服务（01922.HK），最高涨幅达到5.38倍。

一、红旗招展物业股

2018年至今，共计有20家内地物业管理及服务企业成功赴港上市，加上2014-2017年的彩生活（01778.HK）、中海物业（02669.HK）、中奥到家（01538.HK）、绿城服务（02869.HK）、祈福生活服务（03686.HK）、浦江中国（01417.HK），以及上交所主板上市（603506.SH），登陆资本市场的物管企业累计达27家。

2018年以来在港上市的内地物业股行情数据统计（截至2020.08.10）

从行情数据统计表可以看出，截至08月10日下午港股收盘，2018年以来在港挂牌的20只物业股，行情一片红火，可谓是处处红旗招展。上市至今股价至少翻倍的高达14只，占比七成。永升生活服务和新城悦服务分别大涨+735.96%、+727.59%，表现非常出色；表现最差的，却是两只超购分别高达1947.62倍、1413.06倍的小型物业股烨星集团和兴业物联。

与2019年年终收盘价相比，今年以来涨幅最高的，却是上市累计涨幅排第5名的银城生活服务。截至08月10日，该股的今年涨幅为+471.71%，而08月11日盘中再度冲高至9.69港元，创上市以来的新高，将今年涨幅进一步提升至+537.50%，成为货真价值的5倍大牛股，名列港股涨幅榜前列。

二、银城生活服务介绍

银城生活服务是中国知名且发展迅速的物业管理服务供应商，提供多元化的物业管理服务及生活社区增值服务。公司由南京当地的物业管理服务供应商蜕变成为南京及江苏省首屈一指的物业管理服务供应商之一。根据弗若斯特沙利文报告，于2018年，公司按收益计在南京及江苏省的物业管理服务供应商中分别排名第一及第五。

公司的业务涵盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，例如政府设施、金融机构、物业销售场地、公园、高速公路服务区、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼。2019年，公司的合约建筑面积约3076.1万平方米，同比增长约+38.0%；在管建筑面积约2607.7万平方米，同比增长约+68.6%。

中国物业管理服务市场明显分散。于2018年，中国有超过10万家物业管理服务公司，五大公司仅占中国物业管理服务市场总收益约9.64%，而十大公司仅占约16.1%。银城生活服务于2019年在中国物业百强企业中排名第34位，属于区域性头部企业，具有一定的规模和竞争优势。

银城系旗下的物业板块银城生活服务曾以“南京银城物业服务股份有限公司”为主体，在2016年04月21日挂牌新三板，自2018年04月24日起终止新三板挂牌转让。挂牌新三板期间，公司并未任何融资动作。新三板摘牌后，公司便转战香港，递交主板上市申请后于2019年10月23日通过聆讯。

作为银城生活服务的老大哥，银城国际（01902.HK）于2019年03月06日登陆港股，时隔半年后，银城生活服务为银城系完成第二次IPO。公司上市后，银城系在一年内实现旗下两家公司的上市。随着这两家公司的上市，背后最大的受益者，则是同为两家公司控股股东的黄清平。银城系的资本版图二度扩张，实控人黄清平可谓打了一手好牌。

三、上市以来股价表现

2019年11月06日，银城生活服务正式在香港主板上市，股票代码01922.HK。公司最终发行价2.18港元，上市初始总市值5.82亿港元，体量在两年多来的20只内地物业股中排倒数第二，仅高于和泓服务的5.12亿港元，十分袖珍。

超购381.88倍，是自2014年06月30日以来除中海物业和碧桂园服务外，以公开发售形式在港上市的24只内地物业股超购季军，仅次于烨星集团和兴业物联。暗盘收涨+11.47%，首日收涨+15.60%，表现中规中矩。

上市后的半年时间里，其实银城生活服务的股价表现十分平淡，甚至今年02月03日盘中创出1.23港元的最低价，较发行价2.18港元下跌-43.58%，直到05月29日报收2.15港元，都还处在破发边缘。

然而，06月01日收盘银城生活服务大涨+9.30%，报收2.35港元，自此一下便掀起了猛烈的上升势头，股价向上震荡攀高。原本相比同业而言各方面经营数据都显落后的银城生活服务，在基本面走好的支撑下，二级市场表现有了很大的起色。

银城生活服务日K线图（截图来自尊嘉金融 A P P）

以下是今年06月以来银城生活服务股价涨幅较大的交易日：

06月02日，收报2.59港元，上涨+10.21%；

06月03日，收报2.96港元，上涨+14.29%；

06月10日，收报4.12港元，上涨+17.71%；

06月30日，收报4.54港元，上涨+9.66%；

07月02日，收报5.66港元，上涨+24.67%；

07月06日，收报6.34港元，上涨+15.69%；

07月08日，收报7.40港元，上涨+15.63%；

08月11日，盘中最高见9.69港元，当日最大涨幅+11.51%，股价刷新历史记录，较发行价大涨+344.50%，今年累计最高涨幅+537.50%，名列物业板块第一，显示出强劲的后发力。

四、所处行业前景与竞争地位

当下，我国物业管理行业正处在规模扩张期，亦是资本市场竞相追逐的新风口。相比传统房地产，物管行业也具有轻资产、逆周期等多重优势。房企分拆物业板块上市之后可以获得更高的估值，在房地产市场下行阶段的现金流也相对稳定，推动着近年房企分拆物业上市热潮的继续。

2018-2023年，预计全国、长江三角洲地区、江苏省物业管理服务公司的在管总建筑面积，复合年增长率分别约为3.1%、4.7%及4.5%；总收益复合年增长率分别约为15.9%、15.8%及15.3%，行业发展前景良好。

物管上市公司在上市前作为地产公司原先的板块之一，往往都有着母公司或关联公司向物业管理公司“输血”的行业通病，在港股上市的物管企业中，在管面积来自关联房企超过80%的公司不在少数。然而，银城生活服务在依赖关联公司“输血”这方面却做到了少有的独立性。在物业管理服务收入中，公司有60%以上的收入来自于第三方开发商，且这一比重仍保持扩大趋势。

相比之下，公司业务在地域分布上却有着较高的集中度，2019年度来自南京的物业管理服务收入占比达84.3%。不过，这一现象在近年来也出现改善，业务比重也不断向南京以外的其他长三角城市扩展。

不过，物管行业虽然体现出规模扩张加速的情形，但与房地产行业一样，已经进入到了规模集中化整合的阶段，且行业存在诸多风险。在行业兼并潮来临之前，银城生活服务能顺利登陆资本市场，或也只能说是“万里长征开始一步”。与早一步上市的碧桂园服务、雅生活服务、中海物业等百亿市值的巨头相比，仅有二十多亿市值的银城生活服务，实力仍然相差很大一截。今后能否借助资本的力量，进一步外拓市场，提升市场占有率，还是个未知数。

五、公司发盈喜：上半年净利增逾6成

银城生活服务2019年年报数据（截图来自港交所披露易）

先来回顾一下过往业绩。据银城生活服务2019年度数据显示，银城生活服务收益为约人民币6.96亿元，同比增长+48.8%；毛利润约1.12亿元，同比增长约+64.8%；核心纯利润约4570万元，同比增长约+68.6%；毛利率16.1%，核心纯利了6.6%，权益回报率（ROA）46.9%。

其中，物业管理服务的收益约5.53亿元，占总收益约79.5%；住宅项目及非住宅项目提供的物业管理服务收益占比分别为约62.2%及37.8%；社区增值服务的收益约1.43亿元，占总收益约20.5%。按地理区域划分，来自南京的收入约4.66亿元，占比84.3%；来自南京除外的长三角地区大都市收入约8682.9万元，占比15.7%。

银城生活服务2019年年报（截图来自港交所披露易）

数据显示，2016年以来，公司的营收、毛利润、净利润均大体稳步增长，收入复合年增长率达45.2%，毛利润复合年增长率为31.4%，净利润复合年增长率约25.4%。

不过，公司的毛利率和净利率水平低于同行业水平，且有些增长欠奉，基本面存在瑕疵。销售成本较快上涨，劳工成本占比高达70%以上，为影响公司利率水平下滑的主要因素。虽然公司对于关联公司依赖较少在物管公司中较为难得，但业务在南京地区的过渡集中或将使公司未来面临较为集中的政策风险。

相较于房地产行业，物业服务行业具有轻资产、可持续的现金净流入，以及未来两年高确定性的在管面积、收入增长等优势。也正因为如此，物业服务行业近年已成为资本市场竞相追逐的新风口。但随着资本市场的日渐成熟，投资者越来越强调投资回报，这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。如何提高市场占有率，减少对母公司的依赖，依旧是投资者与企业持续关注的问题。

从基本面上来说，银城生活服务与已在香港上市的25家同行内地物业企业相比，资质实属平平。未来，激烈的市场竞争，业务过于集中南京，大股东任何运营上的不利发展，都将会影响公司获取新物管协议的能力，从而对业绩产生不利影响。但目前来看，市场还是用股价的大涨，为银城生活服务投出了充满信心的一票。

07月29日晚间，银城生活服务发布正面盈利预告。银城生活服务于截至2020年06月30日止6个月的公司拥有人应占综合纯利同比将录得不少于60%增幅。该增幅主要由于银城生活服务在管建筑面积增加；提供生活社区增值服务所产生的收益增加；及南京汇仁恒安物业管理有限公司于银城生活服务完成收购其51%的股权后的盈利贡献。

半年报盈喜消息出炉后，对银城生活服务的股价带来了进一步的提振作用，08月10日、08月11日连续2个交易日创出了历史新高。从最初的5.82亿市值，到如今的25亿总市值，公司的估值获得大幅提升。

随着基本面的业绩向好，未来预期正面，目前对银城生活服务的股价表现依旧是较为看好的，10港元的目标价已经近在咫尺，伸手即可触碰，至于对15港元、20港元的冲击，还需以观后效。无论怎样，业绩的成长性、竞争力的提升才是支撑公司发展的根本。

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