惠誉：确认建业地产“BB-”长期发行人评级，展望“稳定”

久期财经讯，12月30日，惠誉确认建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Limited，简称“建业地产”，00832.HK)“BB-”长期发行人违约评级(IDR)，展望“稳定”。惠誉还确认建业地产“BB-”高级无抵押评级及其未偿外币高级无抵押债券“BB-”评级。

建业地产是中国河南省内一家领先的房地产开发商，拥有12%的市场份额和良好的杠杆率，均为公司的评级提供了支撑。然而，建业地产的地域多元化程度仍然较低，其权益合同销售规模小于其它“BB”评级的同行，这将其评级限制在当前水平。

关键评级驱动因素

2020年销售稳定：惠誉预计，到2020年，建业地产的年度合同销售额将达到约700亿元人民币，而2019年为720亿元人民币。由于河南省受疫情的影响比其他省份更大，建业地产在2020年前11个月的销售额下降4%，至550亿元人民币左右。惠誉预计，受该省强劲需求以及针对首次购房者或升级的产品支持，其合同销售额将在2021年适度反弹约5%。

杠杆率适度：截至2020年6月底，建业地产的杠杆率--以净债务/调整后库存(包括外部担保)的比率定义--从2019年底的35.1%升至42%，原因是该公司在2020年上半年增加了对联合控股实体的债务和现金流出。惠誉预计，建业地产将在土地收购方面保持灵活性以控制其杠杆率，因其土地储备足以支撑其未来四年的开发。

控制土地收购：管理层预计，与2019年相比，2020年在新土地收购上的支出将减少，因公司目标是控制杠杆率，并保持2至3年的土地储备期限。惠誉预计，到2020年，建业地产将在土地收购上产生160亿元人民币的现金流出，相当于惠誉预期销售收入的30%。惠誉预计建业地产今年的拿地支出将比2019年236亿元人民币的拿地支出减少约30%。

毛利率较低：惠誉预计，建业地产的总体毛利率将从2019年的26%收窄至2020年的23%和2021年的21%左右，这主要是由于竞争加剧导致行业利润率正常化。建业地产对公共土地拍卖的依赖程度较低，但其主要通过收购和文化旅游项目等其他方式获取土地。建业地产较低的利润率也被其较高的销售效率所弥补，体现在其并表合同销售/总债务之比约为2倍，而“BB-”同行的比率约为1倍。

地域集中度限制评级：惠誉预计，建业地产不会在河南省以外地区大幅扩张，这意味着与土地储备更为多元化的同行相比，其销售可能会更不稳定。该公司在28年多来几乎完全在河南省开发其住宅物业，在18个地级市都拥有开发项目。建业地产在2019年的平均销售价格(ASP)较低，为每平方米7,811元人民币，而同业的均价在每平方米11,000元人民币以上，这反映了其广泛的产品覆盖范围，包括较小城市的项目。

为关联方提供的担保：建业地产为河南弘道提供了一笔金额5亿元人民币、为期两年的银行贷款担保，并另为嘉耀国际2021年到期的2.03亿美元债券提供了担保。河南弘道和嘉耀国际由建业地产的董事会主席(亦是其最大股东)持有，其子公司为建业地产的供应商。如果关联方交易和贷款担保增加，惠誉将考虑采取负面评级行动。

评级推导摘要

2019年，建业地产的合同销售总额为718亿元人民币，与“BB-”级的同行相当，尽管其保持了更健康的财务状况。禹洲集团控股有限公司(Yuzhou Group Holdings Company Limited，简称“禹洲集团”，01628.HK，BB-/稳定)2019年合同销售额为751亿元人民币，合景泰富集团控股有限公司(KWG Group Holdings Limited，简称“合景泰富集团”，01813.HK，BB-/稳定)合同销售额为861亿元人民币。

以净债务/调整后库存(包括外部担保)的比率衡量的建业地产杠杆率为35%-40%，远低于“B+”和“B”级同行的40%-60%，略低于“BB-”级同行的40%-50%。

2019年，建业地产的EBITDA利润率(加上资本化利息后)为16.3%，低于“BB-”同行的20%-30%比率范围，因该公司的销售主要来自河南省的3-4线城市，平均售价和利润率相对较低。然而，建业地产较低的利润率也被其较高的销售效率所弥补，体现在其并表合同销售/总债务之比约为2倍，而“BB-”同行的比率约为1倍。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 合同销售总楼面面积将在2020年下降5%，2021年和2022年分别回升5%和2%

- 2020-2022年合同销售平均售价保持稳定

- 2020-2022年的毛利率(不包括资本利息)为20%-23%

- 2020-2022年，年度拿地预算约占合同销售总额的30%

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的未来发展因素包括：

-与“BB”同行类似的合同销售规模及地域多元化

-以净债务/调整后库存(包括外部担保)衡量的杠杆率持续保持在30%或以下

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 合同销售额持续下滑

- 杠杆率持续保持在40%或更高水平

- EBITDA利润率持续低于15%

-为非房地产开发业务关联方提供的财务担保增加

流动性及债务结构

流动性充裕：截至2020年6月底，建业地产持有现金总计318亿元人民币(包括受限制的现金62亿元人民币)，足以覆盖其一年内到期的194亿元人民币短期债务。