聚焦今日土拍，“高手”龙湖出招！

  一直以来，龙湖很稳。

  龙湖所打造的产品，前期产品竞争力强，叫好又叫座，这叫市场很稳；后期物业服务满意度高，诸多项目在二手房市场也能够跑赢区域同类项目，这叫价值很稳。

  这为龙湖赢得了市场口碑，在成都爆火的多个“龙智造”楼盘，背后正是龙湖多年以来积累的产品能力、市场影响力。

  地产行业进入“深水区”调整以来，龙湖同样走得很稳，以长线的经营性现金流取代过去的高杠杆模式，将企业安全底盘筑得更为牢固。

  这让龙湖在成都的这一次拿地非常有看点，我们也看到了龙湖选择果断出手的理由：在成都主城楼面地价不断走高的背景之下，龙湖这宗土地的价格更为合理，价值挖掘空间更大。在未来的项目塑造上，地价不会透支未来红利，龙湖产品力助力之下，有望形成主城当前珍贵的价值空间。

  简而言之，龙湖这个新项目：楼面地价“稳”在当前、未来价值“稳”在今后、产品加分项值得期待！

地价合理——

产品力+物业保障项目价值

  2025年8月22日，成都市公共资源交易服务中心发布的《拍卖会成交结果一览表》显示，锦江区狮子山街道花果村7组地块已经成交，该宗土地面积约15亩，为二类城镇住宅用地，容积率2.5，成交楼面地价1.42万元/平米，竞得者成都辰琨置业有限公司（以下简称成都辰琨）。

  工商信息显示，成都辰琨成立于2020年5月，注册资本4.5亿元。股权穿透之后，成都辰琨的实际控制人为龙湖。

  区位方面，龙湖约15亩宅地占位锦江三环内，实际在南三环之内，与东三环接壤，同时与中环为邻。所属板块为锦江川师，往东不远即是东客站区域。

  从这个角度来看，龙湖约15亩宅地占位核心主城区域，但价格却相当合理。

  先说锦江区的住宅楼面地价，其是成都的TOP级别，2万余元/平米，或许只是锦江住宅用地楼面地价的起步，已经有核心住宅用地楼面地价破3破4。

  在龙湖约15亩宅地周边，2024年12月以来，已有城投、万景、绿城等多家房企拿地，多宗土地之中，平均楼面地价在2万元/平米左右。

  资源方面，龙湖约15亩宅地三环+中环交通&资源优势明显，步行可达地铁站，同时周边优质教育资源密布，学府氛围浓厚。

  对此，资深业内人士认为，龙湖约15亩宅地的地价优势明显，从市场层面来看，这宗土地有望从诸多高地价项目之中脱颖而出，成为其中的高价值选手。

  在价值角度，这宗土地未来新房定价将相对更温柔。这样就避免了高地价的影响。一些项目因为高地价，只能将房价定得较高，未来的增值空间或被提前透支。龙湖约15亩宅地可以更稳健的挖掘项目价值、产品价值。

  如未来项目打造区域的稀缺产品、高竞争力产品，再加上龙湖物业的后期维护保障，不必担忧小体量项目的后期物业服务跟不上，项目的价值想象空间就很容易出来了。

◎ 龙湖泊萃，开盘实拍图

高手龙湖——

既调整了模式，还能声量十足

  从2004年进入成都，龙湖已在这个城市扎根20年以上。如今，龙湖不仅是一个代表着“好商场”、“好房子”、“好物业”的品牌，更已经成为千家万户目光所及的生活日常。

  在商业领域，龙湖天街成为城市多个区域、生活板块的核心配套。近年来，龙湖天街在成都依然在强劲“输出”与进化。

  2024年9月，成都轨道集团与龙湖商业集团在位于青羊新城的马厂坝TOD项目举行签约仪式，双方共同宣布将打造成都首个4.0版本天街。

  2025年7月，龙湖在成都将再添一座驿都天街，将成都天街开业数量升至11座。

  值得注意的是，龙湖商业在扩张的同时，还保持了增长，为龙湖带来持续现金流：2025年上半年，龙湖商业成都地区商业总营业额突破52.3亿元，同比增长21.5%，日均客流达60.1万人次，同比增长13.6%。

  在住宅及代建领域，龙湖龙智造多个代建项目落子迅速，多盘传出热销喜讯，或成为区域热潮。

  近期，龙湖天琅以新规大四房产品的区域王炸表现，成就市场热议话题；龙湖泊萃首开1小时不到热销2.5亿元，成为区域楼市的领头羊；不久前，龙湖天玺以首开劲销4亿的成绩，成为城东热销大盘。

  对此，资深业内人士认为，从龙湖在成都的表现来看，商业、代建都已经成为“现金奶牛”，正是龙湖转换到稳健运营模式的核心底盘之一，既减轻了债务水平，也获得了持续的现金流支持。

  本次拿下的成都约15亩宅地，同样项目投资安全度高，基于诸多优势，这一项目的资金回笼速度也将相当优质，非资金沉淀项目，应该说是龙湖稳健运营的正向助力。

  数据也显示，2025年1-6月，龙湖集团实现经营性收入约141.5亿元（含税），持续增长的同时再创半年历史新高，而经营性业务稳健增长，让龙湖在行业筑底期更有了穿越周期的底气。

  债务方面，数据显示，在2025年后，龙湖的信用融资仅余100多亿元，且分散在未来的6年-7年。国际评级机构惠誉也表示，2025年之后，龙湖包括债券和银团贷款在内的债务到期压力会显著减轻。

  从中不难发现，一边是经营性收入的不断增加，一边是不断下降的债务到期压力，龙湖已经找到了稳健运营之法。

  综上，龙湖在成都拿地是一件值得业内关注、探讨的事件，背后既折射出的龙湖开发地产项目的偏好，其偏好于项目价值、产品价值的输出，偏好于项目当前价值、未来价值的均好性，也折射出龙湖调整运营模式之后，对于现金流产出、运营安全的思考。

•   本文仅代表作者观点，不代表本号立场。投资有风险，本文不构成投资建议。联系我们：qingdichan916@163.com