财姥爷丨春节过后，房价会大涨吗？

作者：财姥爷 编辑：小市妹

　　问：虽然政府最近几年一直强调房住不炒，但是去年以来，以深圳为代表的一线城市房价却出现较大幅度上涨，姥爷觉得背后的逻辑是什么？节后房价会出现大幅上涨吗？未来10年，楼市和股市的投资机会哪个更好？

　　财姥爷：本轮上涨前，重点城市的房价已经调整多年，以我所在的北京为例，最近3年多房价平均下跌了20％以上。

　　究其原因，一是2015年-2017年的暴涨积累了一定的泡沫；二是2017年3月份开始，很多城市都出台了空前严格的楼市调控措施，极大地抑制了市场需求，包括自住性需求。

　　需求会被暂时抑制，但不会完全消失，特别是很多城市最近两年通过放松户籍限制，一定程度上消解了调控政策，之前被压制的需求最终会在某个时段集中释放，从而使房价迎来由跌到涨的拐点。

　　从楼市调整的时间和幅度来看，结合当前流动性相对充裕的市场环境，节后重点城市房价上涨的压力确实不容忽视，特别是一线城市中相对滞涨的北京，可能会出现阶段性价格回暖行情。

　　在这里我们还要明确一个概念，所谓房住不炒，只是要抑制楼市中的投资性需求，让房子回归居住属性，并不代表房住不涨。CPI正常情况下每年还有2%到3%左右的涨幅，房子即使作为消费品，价格大概率也会稳定上涨。

　　当然，目前的房价上涨和股市类似，主要还是结构性行情，市场分化比较严重。国家统计局公布的70个大中城市房价指数，类似于A股的上证50或者沪深300指数，虽然这部分城市的房价在涨，但是其它很多中小城市，其实并没有上涨甚至仍在下跌。

　　现在已经不是资产稀缺的年代，从长远来看，股市和楼市的这种分化现象，可能会成为常态。买房重要的是选对城市，就像买股重要的是选对公司。

　　放眼未来10年，我还是更看好股市的投资机会。

　　原因有二：

　　首先政府对房住不炒的政策定位应该是长期而坚定的。最近几年大力推动经济转型，以及对GDP指标的淡化，就表明了政府摆脱对房地产依赖的决心。

　　压住了投资需求，房价短期暴涨的可能性基本为零，中长期上行空间也会受到很大抑制，投资价值自然会大打折扣。虽然未来房价仍有望随着经济发展和居民收入提升而平稳上涨，但整体投资收益肯定要大大低于过去20年。

　　其次，在经济转型的大背景下，股市的重要性，其实也已超过楼市。

　　如果说过去10多年经济发展过度依赖房地产，使楼市受到了政策的诸多呵护，从而造成了房价的大涨。那么现在的新兴企业对股市融资的依赖，也会使股市的重要性大增，从而获得政策的重视和呵护。当前股市的注册制和退市制度改革，就是决策层为了适应新形势而制定的重大举措，对市场长期良性发展具有重大意义。

　　在改革的催化和政策的呵护下，我们有理由相信，未来A股可能会走出真正的长期慢牛行情，其中很多具备高成长性的优质公司，会给投资者带来丰厚的回报。依靠股权致富，可能会取代依靠房产致富，成为下个10年的重要时代特征。

　　问：巴菲特是享誉世界的股神，但是很多人对其投资策略有不少误读，甚至对其22％的年化收益率也不屑一顾。所谓少年不识巴菲特，读懂已是中年人。姥爷如何看待巴菲特的投资理论和投资成就？股神的投资人生对普通投资者有什么启示？

　　财姥爷：看不上巴菲特年化22%收益率的，要么是刚入市的菜鸟，连投资的毛都没摸到，要么是短线交易的赌徒，终究难登大雅之堂。

　　股谚有云：一年10倍易，10年10倍难。在牛熊周期的不断转换中，能稳定控制回撤，持续获得较高收益，才是投资能力的真实体现。

　　一年赚22%当然极其容易，但是52年里年化收益达到22%，全世界仅此一人而已，这才是巴菲特称之为股神的原因。

　　很多人对股神的投资策略有微词，很重要的一个原因，是其长期以来只买“可口可乐”之类的传统企业，对科技股比较排斥。

　　其实，这正是巴菲特投资成功的重要素质，即恪守自己的能力圈。巴菲特说，“每个人都有自己的能力圈，投资重要的不是能力圈有多大，而是待在能力圈的范围之内。我们的成功在于集中力量于我们能跨越的一尺栅栏，而不是发现跨越七尺栅栏的方法”。

　　对于看不懂的东西，居正守拙，不越雷池半步，是极其可贵的素质。

　　巴菲特的人生经历，给我们几个重要启示，要在投资上取得较大成就，专注力、认知能力和心态修为缺一不可。

　　巴菲特6岁时就对投资表现出浓厚兴趣和较高天赋，终其一生，都在从事钟爱的投资事业。一次和比尔·盖茨一起谈到两人成功的秘诀时，不约而同的把答案归结为专注精神。

　　在专注精神之下，巴菲特的好学精神和认知能力，显然是成就其投资神话的基石。

　　巴菲特毕业于哥伦比亚大学商学院，师承著名投资家格雷厄姆，从那里系统学习了传统的价值投资理论，即低估值原则。这一原则，奠定了其早期投资的重要理论基础。

　　遇到查理·芒格，是巴菲特投资上获得突破的重要机遇。正是在芒格的启发下，巴菲特对价值投资有了全新的认知：即宁可以贵的价格买入伟大的公司，不以便宜的价格买入平庸的公司。正是这种认知升级，使其在后期的投资中扩大了选择视野，并最终投资了苹果等科技类公司。

　　时至今日90岁高龄，巴菲特仍然保持每天大量阅读和思考的习惯，这也是他能够保持敏锐头脑，始终活跃在投资一线并基业长青的重要原因。

　　心态上的修为，则是投资成功最重要的原因。

　　投资最难的，是克服短期暴富的情绪冲动，享受慢慢变富的踏实人生。

　　巴菲特是慢慢变富的典型代表。30岁成为百万富翁，50岁成为亿万富翁，其99%的资产，是在50岁以后获得。

　　巴菲特没有更高的物质追求，乐观风趣，健康长寿，是其能够坚持长期主义的人格基础。其甚至能够不用电脑，完全不关注行情走向，而坚持从基本面出发的长期持股策略，最终收获时间的馈赠。

　　对于自己的成就，巴菲特也非常谦虚和清醒。

　　巴菲特第一次来中国旅行，是和比尔·盖茨一起。当时他们一行人坐船经过三峡，看到了河边拉纤的纤夫，巴菲特感性地说：“那些拉船的纤夫中可能就有另一个比尔·盖茨，但是他出生在这儿，注定一辈子这样辛苦地拉船，没有出人头地的机会。我们有机会获得这样的财富成功，纯粹是运气。”

　　在巴菲特看来，自己能在投资上取得一些成就，很大程度上是因为子/宫红利，作为白人男子出生在蒸蒸日上的美国中产家庭，只有不到2%的概率，却是自己成功的根本原因。

　　说到底，投资成功是综合人格能力的变现。

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