三月南京楼市，大胜！

  作者|深水财经社 倪大九

  上一次南京出现排队抢房，是在2017年。

  据人民网当年的报道，位于主城河西的佳兆业城市广场，首付八成，验资金额200万元，一上午排队的购房者达到3000多人。

  而刚过去的小长假，南京再次上演了久违的排队买房，就在位于江北新区的锦绣金陵。南京的房地产市场，似乎开始“热”起来了。

  据统计，3月南京共成交9883套二手房，较上月增长80%，较去年当月增长5%，成交量创下一年来最高纪录。

  同时南京官方发布的最新数据，3月21日—4月1日全市二手住宅日均成交超过480套，较去年同期增长31.6%。

  如此看来，南京二手房迎来了名副其实的“金三小阳春”。但这轮行情，和往年的有些不一样。

  三月的南京楼市，交出了一份极其提振士气的成绩单。

  根据我爱我家南京研究院发布的数据，2026年一季度南京二手房累计成交20947套，环比去年四季度上涨11.1%。

  拆分到月度来看，1月成交6996套，保持节前平稳态势；2月受春节假期影响，成交回落至5051套，成为一季度谷底；

  3月市场则全面爆发，共成交9883套二手房，较上月增长80%，较去年当月增长5%，成交量创下一年来最高纪录。

  这轮爆发的转折点，毫无疑问是3月20日落地的“宁六条”新政。

  政策落地当天，市场就给出了最直接的反馈，二手房成交460套，刷新今年单日成交纪录。

  从市住房保障和房产局获悉，自3月20日南京六条房地产新政落地以来，房地产市场活跃度明显提升，全市新房和二手房市场成交不断攀升。

  3月21日至4月1日，全市二手住宅日均成交超过480套，较新政前增长48.2%，较去年同期增长31.6%，除刚需集中的小区成交仍处于高位外，学区房置业、刚改置业的需求明显增加。

  新房方面，3月南京卖出6096套，市场热度回升至去年同期水平。

  从全国排名看，南京新房成交规模、网签量月环比均排全国第四，二手房成交规模也排全国第四，仅次于上海、成都、北京。

  相比之下，价格端的表现则格外“冷静”。

  我爱我家南京研究院数据显示，3月南京二手住宅成交均价19600元/㎡，环比2月仅小幅上涨2.2%，连续2个月保持回升态势。

  国家统计局数据也显示，2026年2月南京二手房价格环比仅微降0.1%，降幅连续多月收窄。

  库存端的变化同样值得关注。

  截至3月末，南京二手房总挂牌量约13.1万套，相较于2023年18万套的历史高位，已经大幅下降了5万套，创下近5年以来的新低,说明南京二手市场已基本走出此前的恐慌性抛盘阶段。

  值得注意的是，以前房地产回暖的周期，都是改善冲在前面。

  而这次，刚需市场占了大头。

  从南京总价成交结构可以看出，市场热度几乎全盘集中在低总价、小面积的刚需二手房上。

  从2026年3月南京总价成交结构可以看出，总价100万以下的二手房，占比42%，200万以下的二手房，占比高达77%。

  数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

  从二手房成交热门商圈也能看出，一些性价比高、单价低的商圈成交比较热门，而原本被寄予厚望的改善型二手房和新房市场，却未能出现预期的热度。

  这不仅仅是南京独有的现象，更是当下国内各个城市楼市复苏的共性。

  3月份，上海二手房成交量历史性突破3万套，300万以下的刚需房源占比高达72%，妥妥的市场绝对主力。

  由此可见，今年的“金三”行情，是刚需客群撑起了一大片天。

  3月的爆量行情过后，市场最关心的问题是：二季度刚需的热度还能延续吗？改善群体能不能接下买房的主力大旗？

  按照往年的“金三银四”的经验，4月份的成交量大概率是不如3月份的。

  据楼市日历，4月，南京二手房网签数量达2297套，预计全月成交8615套，同比下降11%。

  不过，今年4月的情况可能比往年特殊。因为3月成交了1万多套二手房，意味着有1万名卖房人拿到了卖房款。

  这笔钱流向哪里，直接决定了二季度的市场走向。

  如果这笔资金能够顺利入市，那么南京的改善型新房和优质的次新二手房，将迎来一波宝贵的“点状开花”行情。

  目前来看，新房市场的承接能力已经准备好了。

  据克尔瑞南京，2026年南京主城区住宅市场正经历深刻的"脱刚化"转型，各面积段成交格局发生根本性重构。

  90平方米以下小户型供应断档，120平方米以上改善型产品成为市场绝对主流。

  换句话说，新房市场现在主打的就是改善盘，等着置换客来买单。

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