酒店资产抄底机会来了！大宗交易背后为哪般？

今年，酒店大宗交易一桩接着一桩。仅在2023年的最后一两个月，酒店大宗交易像极了年底冲刺，此起彼伏。前有天津丽思卡尔顿成功被神秘人买入、上海万达瑞华酒店卖身北京鹰朗商业管理有限公司，而这次，则轮到了上海宝格丽酒店。

12月26日，上海宝格丽酒店迎来买家，江苏金峰水泥集团有限公司已获识别为建议出售中标人。而根据最新公告，华侨城上海置地与买方金峰水泥已于12月25日按最终代价人民币24.3亿元（含增值税）订立交易协议以根据其条款转让销售资产，最终代价已转账至华侨城上海置地，预计建议出售将于2024年上半年末前完成。

比起其他搁置许久卖不掉的奢华酒店，上海宝格丽酒店拍卖的整个过程可以算得上颇为顺利。从今年10月11日，华侨城（亚洲）控股有限公司（03366.HK）发布公告要出售上海苏河湾项目部分资产（包含上海宝格丽酒店），到11月21日，该项目在北京产权交易所正式挂牌，再到如今被卖，仅仅也就刚刚过去两个月。

今年以来，旅游业的复苏，让酒店物业价值重新受到重视，但同时，这也成为不少房企套现回血的重要来源。迈点曾在《天津丽思卡尔顿成功被卖，奢华酒店触底反弹？》就列举了今年以来不少奢华酒店被摆上货架的客观事实。那么，这次出手的商业大亨金峰水泥到底有啥来头？上海宝格丽酒店被卖又为啥引起广泛关注？奢华酒店市场未来还有哪些看点？本文将对此一一展开讨论。

接盘侠水泥大亨，到底有啥来头？

从企查查资料来看，江苏金峰水泥集团成立于2000年，固定资产规模达30.8亿，而其背后，最大股东为金峰控股集团，持股比例97%。

据其官网信息，金峰控股集团背后的金峰集团始创于1980年，经过三十多年的市场拼搏，从一个名不经传的小水泥厂华丽变身成为拥有70家子公司，业务范围涵盖水泥生产、金融服务、房地产开发、文化传媒、物业管理、酒店宾馆、混凝土预拌等于一身的大型多元化集团。同时，该公司还先后荣获“中国民营企业500强”、“江苏省建材行业优秀企业”、“江苏省卓越绩效先进企业”、“江苏省民营企业纳税大户”、“江苏省民营企业就业先进单位”等荣誉称号。

而有意思的是，这并不是今年金峰控股集团首次涉足上海酒店资产。

9月份，上海虹口三至喜来登酒店所在大楼“上海市虹口区四平路59号全幢”公开拍卖。该大厦是上海三至酒店投资管理有限公司所有，企查查显示，上海三至酒店投资管理有限公司为上海凯盟投资发展有限公司全资子公司，上海凯盟投资发展有限公司已经被列为失信人。拍卖的原因是两家公司与中信银行存在借款纠纷而被中信银行申请执行拍卖。

最终拿下这个项目的金主，是上海裕自商业管理有限公司。据阿里资产拍卖网，这宗拍卖共吸引超过1.3万人次的围观，有311人设置拍卖提醒。最终只有上海裕自商业管理有限公司缴纳1.5亿元的保证金报名竞拍，并在拍卖结束前7分钟出价16.43亿元，买下这栋酒店大厦。

而“巧合”的是，上海裕自商业管理有限公司由江苏恒峰投资发展有限公司和溧阳万峰投资发展有限公司歌持股50%，而这两家公司的实际控制人都是金峰控股集团。

由此不难发现，从水泥起家的金峰控股还在不断丰满羽翼补充业务链条，而其中，酒店就是重要业务之一。

明星资产上海宝格丽酒店，也难逃被卖命运

上海宝格丽在传出被卖时，就在酒店圈引起不小轰动。这背后的原因，离不开它的份量和话题性。

作为于2018正式揭幕的酒店，这是全球第6间宝格丽酒店，也是中国第二家宝格丽酒店，如今又成为全球第一间被卖的宝格丽酒店。酒店建筑主体为一座48层塔楼和改造后的上海总商会旧址，坐落于苏河湾沿河综合开发区，拥有无可挑剔的选址，在酒店内即可欣赏外滩和陆家嘴景观。

与此同时，这也是华侨城打造的集高端住宅、时尚商业、艺术空间与都市公园于一体的城市滨水复兴项目，酒店拥有82间客房及套房（其中包括19间酒店甄选套房），其房间间夜价在5400元~258888元。

而在今年10月11日，华侨城（亚洲）控股有限公司（HK：03366）公告称，其间接非全资附属公司华侨城上海置地计划以不低于人民币24.3亿元（含增值税）的价格，于北京产权交易所透过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产。该资产主要包括上海宝格丽酒店及住宅、行政公馆、公寓等相关配套（酒店系列资产）。

据公告披露，2022年，上述挂牌出售的可销售资产录得收入1.4亿元，同比下降43.5%；除税后亏损0.52亿，相当于上年亏损翻了4倍。2023年上半年收入1.19亿元，除税后亏损690万元。根据华侨城（亚洲）集团之管理账目，于2023年6月30日，销售资产之未经审核账面净值约为人民币20.1亿元。公司董事会认为，建议出售（倘落实）将可令本集团盘活其资产、加速资产周转，以供公司之整体策略规划；将建议出售产生之现金流入用于偿还贷款及借贷，并可降低集团之计息负债及实现投资收入。

而显然，抛售酒店业务，是以华侨城为代表的众多房企公司的共同选择。比如新华联对其间接全资子公司唐山新华联拟将持有的铂尔曼大酒店等资产进行转让，受让方为唐山市文旅建设发展有限公司，交易总价款3.95亿元；世茂集团与上海地产集团签订项目股权转让协议，出售上海外滩茂悦大酒店，总代价为人民币45亿元；富力地产将五年前从万达收购的73家酒店都纳入了待售名单，其准备出售的酒店资产大约占整体的95%……

毋庸置疑，房地产行业的辉煌过往，造就了中国高端豪华乃至奢华酒店的高歌猛进。而随着房地产行业进入新的生命周期，曾经作为拿地工具的酒店项目也逐渐成为地产的沉重包袱。明宇集团董事长&明宇商旅董事长张建明此前在接受媒体采访时表示，房地产红利的消失，让地产商资产负债表中庞大的酒店资产与微薄的现金回报，成为日趋尖锐的矛盾，加上口罩因素带来的经营压力，让其不得不思考酒店资产本身的收益和流动性问题，不得不以良性流动、创新效率为导向，重构行业新生态。

市场洗牌加速，奢华酒店市场还有哪些看点？

高端及以上酒店作为检验一个地区经济发展水平标尺的作用，始终没有转移。

那么高端酒店乃至奢华酒店频频被摆上货架，除了是地产公司的断腕回血之外，是否意味着这个业务版块不值得布局和深耕？其实，被卖的行业现状更符合高端奢华酒店市场的合理洗牌。

迈点研究院日前推出的《2023年全国中高端及以上酒店开业统计报告》指出：伴随休闲旅游需求的“报复性增长”和商务出行需求，我国酒店住宿行业迎来显著复苏。在此背景下，国际及国内各大酒店集团、酒店投资者的行业预期和发展信心倍增，加快酒店扩张步伐。其中，国际高端和国内高端酒店开业数量均超百家，奢华酒店开业31家、新增客房数7878间。

显然，高端及以上的酒店市场，依旧活跃且值得长期观测。而综合市场动态、行业研究报告，迈点认为奢华酒店市仍然颇有看点，且未来可期。

1、新晋玩家增多，为奢华酒店市场注入新活力。

从目前来看，除了传统酒店玩家之外，以煤老板、水泥大亨为代表的传统零售业态大鳄也在越发积极躬身布局，挤进奢华酒店阵营。比如近年来海南香水湾富力、雅居乐在海南清水湾的3家度假酒店、清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店、三亚湾W酒店、北京威斯汀大饭店等等奢华酒店大宗交易收购背后，都是煤老板的手笔。此外，也是在这个月，收购上海万达瑞华酒店的“金主爸爸”是北京鹰朗商业管理有限公司，该公司隶属于新加坡金鹰集团 (RGE)，是一家管理着多家世界领先的、以可再生资源开发为基础的制造企业和清洁能源企业。当非酒店玩家踏入这个行业，会给市场带来怎样的活力，值得期待。

2、独立精品酒店品牌加速布局，奢华酒店市场产品矩阵更为多元。

不同于连锁酒店的千篇一律，独立精品酒店往往充分根据选址的特殊性，在标的物上进行个性设计，这种唯一性，让其自身就足够有格调。而近年来，不少国际或国内酒店集团，也都在独立精品酒店领域的加码布局。比如凯悦旗下的豪华及奢华独立品牌系列就有凯悦臻选和凯悦尚选，足迹已经遍布北京、丽江、成都、重庆等地；洲际酒店集团则推出了洲至奢选以吸纳全球各地符合标准的单体酒店，大中华区已开业门店3家；而雅高集团推出了奢华品牌EMBLEMS Collection。此外，立鼎世、璞富腾酒店及度假村、SLH等为代表的独立酒店联盟，都是奢华酒店市场品牌矩阵多元化的充分证明。

3、奢华酒店继续争夺一线和新一线城市之外，市场下沉同样值得关注。

还是以迈点研究院推出的《2023年全国中高端及以上酒店开业统计报告》来看，当前一线和新一线城市依然为各高端酒店品牌的争夺之地，但亦呈现市场下沉、小众特色城市及旅游目的地城市投资热度提升等趋势。

比如在2023年，受亚运盛会举办带动和影响，杭州一年内有3家奢华酒店开业。1月份，杭州天目山英迪格酒店开业；9月份，杭州萧元雷迪森广场酒店开业；11月，洲至奢选杭州华夏之心酒店开业。值得注意的是，柏联酒店、华尔道夫酒店、酒店、瑰丽酒店等也都抱团落址杭州，这预示着杭州奢华酒店市场的未来可期。

再说下沉市场和特色旅游城市，从目前凯悦臻选和凯悦尚选在国内的布局情况就能窥其一二。比如丽江金茂坐落于丽江古城核心区域，与J.LIFE精品商业区及高级别墅区相连，紧邻束河古镇，以玉龙雪山为背景；石头纪温泉度假酒店全称为腾冲隈研吾·石头纪温泉VILLA度假酒店，是中国第二家凯悦臻选品牌酒店，位于腾冲滇滩云峰村云峰山原始森林公园脚下；景德镇陶溪川酒店凯悦臻选位于景德镇的陶溪川，是中国首座以陶瓷文化为主题的一站式文化休闲娱乐旅游体验创意园区等等。

结语：

据迈点研究院不完全统计，2023年全年拍卖价格在亿元以上的酒店数量共计138起，不乏喜来登、费尔蒙、威斯汀等国际知名品牌。这些接二连三的酒店大宗交易，对于背后的奢华酒店市场来说，似乎并不见得是一件坏事。毕竟未来的奢华酒店市场，在经过洗牌之后，整体质量会再上新台阶，市场活力也在进一步重新被激活。

与此同时不容忽视的是，围绕酒店的大宗交易事件，还会在未来一定时间内不断发生。正如戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强在看待上海宝格丽酒店被卖事件时表示，这充分说明了在外资由于各种原因谨慎投资大宗物业的前提下，国内各种资本正在关注本次周期中一线城市的抄底机会，以前市场上很难买到的顶级豪华酒店、很难出现在市场上的上海物流数据中心项目、散卖住宅公寓以及打折的顶级地段写字楼，也会陆续看到市场成交。