保利吴劲松的“双面账本”：销售稳居前三，品质滑向及格线

  2026年上半年，保利发展在上海交出了一份亮眼的成绩单——1-5月全口径销售金额132.8亿元位列全市第三，权益销售金额103.79亿元位列全市第二。在头部房企“三足鼎立”的格局中，华润置地（229.5亿元）、招商蛇口（207.7亿元）、保利发展（132.8亿元）构成了上海楼市的第一梯队。

    但这只是账本的一面。另一面，是“绿窗”、是电梯不通车库、是降标减配、是业主拉横幅。从千万级豪宅到刚需盘，保利上海的品质口碑正在滑向一条危险的及格线。

  销售端：稳居三甲，扩张不止

    2026年上半年，保利上海在销售端的表现堪称稳健。1-2月权益销售28.5亿元位列榜首，1-3月权益销售71.8亿元继续领跑。主力贡献项目包括保利外滩曜、保利珺园、保利西郊和煦、保利世博天悦、保利外滩序Bund88、保利虹桥和颂西岸等。

    在土地市场，保利同样攻势凌厉。5月29日，保利发展以14.3亿元竞得虹口区一宗宅地，楼面价93770元/平方米，溢价率17.21%。5月14日，保利发展旗下公司接连发布招标计划，目标锁定虹口区两幅地块，总预算高达63亿元。今年以来，保利在上海已累计花费148亿元买地。

    销售端是“红”的。吴劲松2025年初从集团产研中心调任上海公司总经理后，保利上海确实在规模上稳住了阵脚。

  品质端：一场集体性的信任崩塌

    与销售端的亮眼数据形成刺眼对比的，是保利上海在品质端的系统性失守。

    杨浦滨江的保利外滩序98，销售均价接近13万元/㎡，定位滨江高端住宅。然而，业主实地探访发现，项目外立面玻璃呈现明显绿光，与销售阶段宣传的“通透高质感洁净玻璃”反差巨大，业主普遍质疑开发商擅自更换玻璃品类、降低用材标准。“绿窗户”成为本次维权的标志性符号。

    更严重的问题藏在看不见的地方。10栋住宅楼中，仅2栋电梯可直达B2地下车库，其余8栋需乘梯至B1后徒步走楼梯下至B2——这一重大设计缺陷在销售全程从未披露 。业主反映：“销售从头到尾没提过，买完才发现。”此外，还涉及插座点位擅自移位（业主需砸墙返工）、近零能耗建筑标准施工违规等问题。

    6月13日至14日，超过100户业主自发前往保利杨浦售楼处维权。截至6月底，保利方面仍未出具明确的整改方案。

    同属“外滩序”系列的88地块（备案名悦江璟庭，均价12.7万/㎡）同样陷入维权。业主集中投诉：销售时承诺拆除的违章建筑群交付后毫无动静；宣传的“天然奢石”背景墙实际为复合材料；同样存在电梯不通B2的问题。

    不仅高端项目存在质量瑕疵，嘉定江桥板块的保利虹桥和著，一边借着市场东风推进二期认购，一边因一期业主集中维权陷入信任危机——价格背刺、品质减配等问题接连曝光。松江洞泾镇保利西郊和煦小区，尚未交付即被曝出地下室渗水、地坪厚度不均等问题。

    这已不是偶发个案，而是保利上海品质管控体系的系统性失守。

  46号文框架下的合规隐忧

    2026年1月1日起，《中央企业违规经营投资责任追究实施办法》（国资委令第46号）正式施行，追责情形从11个方面72种扩容至13个方面98种。重大决策纳入终身问责体系，退休、调任、离职均不豁免。

    在46号文的审视下，保利上海的品质危机已经不只是舆情问题。

    首先是国有资产流失风险。 外滩序98单价近13万/㎡，一旦“绿窗”、电梯不通车库等硬伤导致品牌贬值、业主索赔或退房，直接影响的将是项目利润。在46号文“未履行或未正确履行职责造成国有资产损失或其他不良后果，应当追究相应责任”的框架下，这种风险不容忽视。

    其次是投资决策的合规审查风险。 保利今年以来已花费148亿元在上海拿地，虹口地块楼面价高达9.38万元/㎡。这些高价地块的投后利润实现能力，将成为合规审查的重点。

    最后是管理失控的系统性风险。 业内人士评价：“保利发展在上海的打法太明确了，猛烈拿地、快速周转、规模优先。一旦管理链条跟不上，最先被牺牲的就是那些不明显、但购房者真金白银买单的东西。” 从外滩序98到海上印，从虹桥和著到西郊和煦，问题不是孤立的，而是“规模优先”策略下品质管控的必然结果。

    保利上海正在用销售端的成绩，为品质端的赤字买单。吴劲松团队面临的核心问题不是“怎么卖得更多”，而是“怎么在规模扩张中守住央企品质底线”。

     部分信息来源于中指研究院、企业公告、东方财富网、新浪财经、上海市松江区人民政府官网、《中央企业违规经营投资责任追究实施办法》（国务院国资委令第46号）等