拼多多、象屿、海尔们进场了——上海大宗交易的买家变了

  上海的写字楼，正在被谁买走？

    答案变了。

    戴德梁行最新发布的2026年上半年报告给出了一个明确的信号：买家换了。

    不再是传统财务投资者挑挑拣拣，而是一批产业资本：拼多多、象屿、海尔们——正在大举进场。

    数据不会说谎。 上半年，上海大宗资产交易共成交35宗，合计233亿元，同比大涨47%。超10亿元的大额成交共有8宗，贡献了60% 的交易额。

    但比总量更值得关注的是结构之变。

    戴德梁行数据显示，上半年自用买家成交额115亿元，同比增长34%，成交占比从2025年的26% 跃升至50%。产业自用需求与纯财务投资各占半壁江山——在戴德梁行看来，这是周期底部企稳、产业实体经济回暖的标志性信号。

    内资继续占据绝对主导，成交额占比高达93%，其中非机构买家贡献超80% 的内资成交额。机构投资者成交占比仅17%，创下新低。

    谁在买？三个案例说明一切。

    拼多多收购陆家嘴星展银行大厦，系上半年上海成交金额最高的单笔交易。这家从电商起家的互联网巨头，正在将自己的物理存在锚定在上海金融核心区。

    象屿集团收购黄浦区仙乐斯广场98.68%股权，交易对价21亿元，获得该项目90%权益，较此前报价折让25%。仙乐斯广场位于南京西路-人民广场核心板块，总建筑面积约8.49万平方米，是集甲级写字楼与精品商业于一体的高端综合体。象屿集团早在1998年已进入上海市场，本次收购是其推进“七五”战略升级、增持一线城市核心资产的关键举措，项目将作为集团在上海的全新第二总部。收购完成后，将由旗下专业资产管理平台象屿商发全面接管运营，并启动系统性焕新。

    海尔消费金融收购浦东新区四方城项目（一说为前滩汇S3栋整栋办公物业，交易对价约7亿元），同样是产业资本自用需求的典型交易。

    这三笔交易的共同点是什么？买家都是实体企业，买楼都是为了自己用。

    办公及研发办公物业依然是市场的绝对核心，上半年成交额高达134.9亿元，占总成交额的58.4%。这组数字传递的信号很明确：企业对上海写字楼市场的长期信心没有动摇。

    与此同时，酒店及公寓资产热度明显上升。高净值人群对核心区精品小酒店以及长租公寓的兴趣持续走高，机构投资者也在积极布局符合REITs发行或扩募条件的公寓资产。

    戴德梁行华东区董事总经理黎庆文指出，资本市场迎来标志性节点。一方面，6月国内首批商业不动产REITs上市，加上商贷政策优化，拓宽了大宗资产融资盘活通道；另一方面，国内不动产市场由此进入产业基础设施、商业办公物业双轮驱动的全新阶段。

    戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强预测，下半年上海投资交易市场稳中有升，预计三季度成交平稳，四季度集中放量。国内持续低利率环境降低了国央企、头部民企的融资成本，内资将持续增持内环核心现金流优质资产。优质核心区资产流通性持续紧缩，未来价格将呈现两极化趋势——核心城市、核心地区、核心资产的价格将触底反弹。

    对于上海的商业地产开发商，这场“买家换人”传递的信号再明确不过：

    过去把写字楼卖给财务投资者、靠散售快速回款的模式，正在被改写。新的买家是产业资本——他们要的是总部、是研发中心、是长期运营的资产。

    如果你的项目能满足产业巨头的“自用需求”，你就有机会在这轮交易回暖中率先获益。如果你的资产还在等待传统投资者的垂青，恐怕要做好长期持有的准备。

    上海大宗交易的买家变了。开发商的下半场，拼的不是谁能盖楼，而是谁能读懂谁在买楼。

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