美的置业：合约销售复合增长翻倍，“智慧+地产”新股标的！

作者：格隆汇·大导演

不久前，各位地产界“大佬”纷纷表态，经营策略转向保守。种种现象都表明：地产行业不管是受到外部还是内部因素影响，转折点已经到来。

早在10年前，地产行业就早有应对的共识：产业升级及转型。以万科为代表的“均好”型房企在转型的路上已经积累了大量经验。而未来行业竞争必将更为激烈。但危机并存，在大浪淘沙之下，投资者更有机会选择具备长远价值的投资标的。

10月11日正式登陆港交所的美的置业（3990.HK），可以说是地产行业转型期中值得关注的投资标的。在品牌协同效应下，美的置业近年来业务快速发展，而在未来“智慧+地产”的生态布局让公司具备独特优势。可以说在行业中，美的置业是具有稀缺性的。

下面我们进一步看一下公司的详细分析。

一、从佛山到全国

要分析公司的发展历史必然会追溯到美的创始人何享健。何享健1968年创立了目前中国最大电器生产商之一美的集团股份有限公司，从此便开启创业之路。而美的置业历史最早可追溯至2004年，当时何享健取得了佛山市顺德区威灵房产有限公司的股权，成立了美的置业，开始在佛山市发展房地产开发业务。随后美的置业至今经历了三个发展阶段。

2004-2009年初创期：深耕佛山，聚焦广东区域。在公司成立初期，公司业务起源于佛山。此阶段专注于大本营佛山的地产业务，并逐渐向广东省内部分城市扩张。

2010-2014年成长期：全国化快速布局，多业态同步发展。直到2010年，美的置业开始发力，提出了“走出去”战略，先后在珠三角、西南、长江中游、长三角及环渤海区域进行布局。这一时期美的置业初步完成了全国化的布局。同时在业务多元化上业有进一步突破，从以往单一住宅开发业务，延伸至商业运营、物业服务、特色小镇等十多个细分领域，为日后的业务转型升级奠定了基础。

2015-2020年加速期：规模快速增长，发力智慧生态体系。美的置业在基于目前五大区域布局，持续深耕现有城市。同时，进军广州、长沙、宁波、南京、苏州、重庆、成都、昆明等一二线核心城市，规模上奋起发力，开始了快速扩张之路。

而随着国内经济逐渐买入产业转型升级阶段，美的置业构建了以居住为中心的多元产业生态系统，形成智慧住宅、文旅、商业、智慧家居的多元一体化业务体系。

回顾公司14年的发展历史，可以清晰了解到公司未来发展路径中有两大优势：1、深耕五大区域，均衡布局二三线城市和经济发达的四线城市，同时土地储备规模快速增长，未来规模优势将越来越明显；2、在多元化发展路径上，美的置业涉及商业、文旅等业务，能够成为公司未来转型的核心优势。

下面我们就这两个优势分析一下公司的业务发展态势。

二、住宅开发快速成长，品牌优势明显

我们先对公司业务结构进行分解：美的置业的业务包括三个主要业务分部：1、物业开发及销售；2、物业管理服务；3、商业物业投资及营运。

公司收益由2015年的83亿元增至2017年的177亿元，复合年增长率为46%。截至2018年3月31日止三个月，公司收入同比增长118%至48亿元。其中，美的置业主要的收入来源业务为物业开发及销售，占总收入比重为97.5%。

进入2016年后，美的置业物业开发及销售就形成放量增长态势，2017年的合约销售达到507亿，复合增长率达到113.7%。根据克而瑞数据显示，2018年1-8月的美的置业的合约销售达到531亿，增速接近78%，目前看来美的置业今年项目销售和去化的情况十分理想。这个成长速度在目前市场环境是优于同行的，按如此速度预计今年合约销售规模有望达到700-800亿。

总体而言，美的置业成功进入成长加速期的主要驱动力有三个：1、土储优势；2、融资优势；3、品牌优势。

1、土储优势

土地储备的分布及数量是决定地产企业未来业务发展的核心因素。截至2018年6月30日，公司的物业开发项目已覆盖11个省份的36个城市、1个自治区的2个城市及1个直辖巿，共有142个房地产开发项目，也通过合营企业及联营公司参与了30个房地产项目。公司的土地储备总量的总建筑面积为4000万平方米。

过去14年，美的置业策略性地进入珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南经济区等五个区域。

上述五大区域的项目数量和土地储备比较均衡，这五个区域的战略布局会让公司精准捕捉城镇化趋势、生活水平提升及主要经济区（包括粤港澳大湾区、长江城巿群、京津冀及中国西南地区等）的政府优惠政策所带来的大量增长潜力。

2、融资优势

招股书中，美的置业自身也认为公司在无形中受惠于“美的”品牌、其品牌影响力、业务网络、与金融机构的关系和在地方政府建立的信誉。而这在目前行业的发展态势下，这一方面能为公司提供长期的竞争优势。

例如，如今整体经济资金趋紧，房地产企业许多融资渠道被封闭，但是我们可以看到美的置业融资保持通畅，并且能够以具备竞争力的成本获取融资。 公司于2018年5月24日发行本金总额为人民币14亿元，票面年利率为7.8%，于2021年5月到期的公司债。同时，公司亦于2018年9月17日发行本金总额为人民币10亿元，票面年利率为7.5%，于2021年9月到期的公司债。

此外，公司已获监管机构于2018年4月批准发行合共人民币17.9亿元由应收物业买家款项抵押的资产支持证券，该等资产支持证券已于2018年7月发行，票面利率介乎7.2%至7.8%。

截至2018年3月31日止三个月，公司借款总额（包括银行及其他借款和公司债券）的加权平均实际利率为5.60%。

低资金成本，使得公司在收购土地资源及合作伙伴机遇上更具优势。而同时集团的优势也使得公司能够以收并购及合作开发的模式获取低成本的土储。截至2018年3月31日，公司土地成本占物业销售收入比例为19.8%，对比2017年年末下降1个基点。

3、品牌优势

首先，拥有五十年品牌积淀的美的品牌具有较高的知名度，为美的置业提供了品牌背书。其次，随着近年来的快速发展，美的置业品牌价值得到市场专业机构认可，品牌效应越来越突显。2017年，公司获中国房地产业协会授予“2018中国房地产开发企业品牌价值50强”及“中国房地产开发企业创新能力10强”的称号，亦获得博鳌房地产论坛授予“中国地产风尚大奖”之“2017中国年度影响力地产品牌”。

而进入2018年，美的置业先后斩获“中国年度智慧地产领军企业”、“中国年度智慧地产综合实力大奖”等一系列殊荣，并获全国智标委受邀起草《智慧居住区标准白皮书》和《智慧家居标准白皮书》，并被评定为“国家智慧居住区标准创制基地”，为智慧住宅行业制定技术标准。

我们可以看到，美的置业以住宅开发为核心的品牌实力经过多年夯实，已具备优势。但是面临未来行业及产业的转型，公司业务的多元发展及产品升级也是领先同行的。下面来看看公司其他业务的发展情况。

三、多元业务均衡发展，“智慧+地产”助力生态升级

如本文开头所提到，单一住宅开发逐渐无法适合未来的房地产行业发展，而过分强调高周转的模式也无法满足消费者对品质的追求。这必定意味着房地产行业面临整个产业的升级，而升级途径无非：1、多元化综合运营；2、产品品质升级。

在这两方面美的置业都有所布局，这为公司日后发展铺好了道路。先看多元化发展方面。

上文分析可得，公司除了物业开发及销售业务之外，还有物业管理及商业运营两大业务收入。物业管理方面，主要是公司的附属公司美的物业管理提供，该公司于2016年12月于中国新三板挂牌，向物业开发商及业主提供全面物业管理服务，形成覆盖物业管理整个价值链的一站式服务。

投资物业方面，公司主要持有物业以获得稳定得租金，持有得物业情况如下。

商业广场及办公楼情况：

酒店情况：

除了以上两大业务之外，公司在多元化上提出了进军装配式建筑行业，并计划于珠江三角洲经济区及长江三角洲经济区建设多个装配式建筑项目。

装配式建筑行业前景巨大，这一块业务是值得期待的。据仲量联行顾问的资料，2017年中国装配式建筑面积仅占新建面积的2.9%。根据《“十三五”装配式建筑行动方案》，预计2020年底装配式建筑面积占新建总面积的15%，估计市场规模将近人民币2.1万亿元。

而截至2018年9月，公司公布已经在江苏徐州、湖南长沙、江苏镇江、河北邯郸及福建南安等地签订了项目合约。

除了多元化业务发展之外，未来能够驱动公司获得长期优势是公司的产品升级，而其中“智能家居”是关键方向。

首先从行业前景上看，这无疑是未来地产行业转型的必然路径之一。

“智慧家居”一般指照明、供暖、通风、湿度、电子及其他装置和设备均可互联，户主均能够使用智能手机或其他遥距装置通过物联网技术进行遥控的住宅。

这一块业务的市场前景是巨大的，且具备趋势性。Statista估计，2018年，智慧家居在中国的普及率将约为4.9%，远低于美国、丹麦、韩国、英国及日本等发达国家水平。这将为中国的主要智慧家居市场营运商带来庞大的增长潜力与商机，预计中国智慧家居的普及率会由2018年的4.9%上升至2022年的21.2%。

而在这一领域，美的置业已经在行业抢先一步取得优势。佛山美的花湾城为公司首个代表性的智慧家居项目。2017年12月，公司发布了智慧家居套餐和智慧健康社区套餐以满足不同客户的需求。智慧家居套餐和智慧健康小区套餐均配备不同的智慧家居电器及设置。公司预期截至2018年底预售的大部分住宅物业将配备智慧家居解决方案。

2017年12月，公司与阿里云订立框架合作协议，计划整合双方在大数据、电商、物流及金融等方面的资源，搭建包含无人安保站、无人健身房、无人超市、无人售货机、无人书店、共享单车系统、24小时医疗、便利店等共享设施于一体的新型智慧社区和商业生态体系。

可以看到，美的置业完全具备实力适应未来行业的变化及发展：以快周转的住宅开发为基石，向多业态细分领域拓展，协同集团资源发力“智慧+地产”带动产品升级。公司目前已经为日后长期的发展于转型奠定了良好的基础，这是领先于同行的。

小结：

综上，无论从土储量、品牌效应还是未来战略路径选择上，美的置业都是一支值得投资者期待和关注的新股。而更受投资者青睐的一点是，美的置业招股书表明，公司拟将自截至2018年12月31日止财政年度股东应占合并利润（不包括投资物业的公平值收益或亏损净额）约40%进行分派股息。这一派息决策对于投资者而言是十分具备吸引力的。

公司目前地产核心业务品牌价值突显，且进入高速成长阶段，未来随着多元化业务以及“智能家居”业务带动产品及产业升级，公司的土储价值进一步提升。目前公司估值具备优势，值得投资者关注。