黑马房企上市，大发地产（6111.HK）借力资本演绎高速增长

作者：格隆汇·夏以勋

一、港股新股上市，几家欢喜几家愁

最近全球资本市场在美股崩盘的影响下，可谓一片愁云惨淡，作为国际资本中心的港股市场同样也难以独善其身，恒生指数进入十月以来截至目前（10月15日）累计跌幅已经超过了8%。在这样的弱势行情里对于还要硬着头皮上市的新股来说可谓悲喜交加。本月上半月共计有九家新股上市，其中有5家目前处在破发状态，仅浦林成山（1809.HK）、大发地产(6111.HK)及赣锋锂业（1772.HK）表现还算不错，有接近或超过一成的涨幅，而美的置业（3990.HK）虽然仍守上市价，但涨幅并不大仅为2.02%。

这里面两家地产股大发地产和美的置业表现较为值得令人玩味。两家公司上市首日虽然同风逢"黑色星期四"但表现出来的走势风格却截然不同。一边厢是大发地产上市首日即企稳，守住上市价并在随后几日一路向上，连同上市当天走出三根阳线，在港股破发潮魔咒阴影下表现出了独树一帜的风格，而另一边厢，美的置业上市首日即破发，当日跌幅一度超过7%，虽然收盘回调但仍免不了破发跌了逾4%，而随后两日，该股又再度上涨，但仍明显逊色于大发地产的大阳线行情。

今年来港股市场多数新股上市即破发已成定势，从当前的市场环境来看，对新上市企业来说确实并不利，尤其是房地产企业，行业持续悲观的情绪令资本市场承压不少，今年内房股走势更是一片惨淡，年内跌幅已经超过26%。

然而大发地产即使在环球市场一片惨淡行业整体悲观的行情里仍然却走出了截然不同的走势，显示出来较强的抗跌能力，那么这家公司究竟有何独特之处呢，为何能在大盘大跌中表现出岿然不动的姿态，而又能在上市企稳后一路向上展现持续爆发的动力，值得我们为此琢磨一番。

二、大市不佳，大发何以如此抗跌？

首先关注到大发地产的股权结构我们即能找到一些原因。该股目前大股东持股比例处在较高位置高达75%，这也正说明公司外面的货量其实并不多，流通盘相对较少，由于大股东有持股做高股价的动力，所以抛压也不大，同时又有较强的上升预期。

在当前宏观市场资金面缺紧的弱市环境下，这类股票的机会相对来说也比较大，一方面有足够的抗跌能力，能够守住风险，而另一方面也能在市场回暖后有较高的抬升潜力，能够有望赢得报复性的上涨时刻，为投资者的押注埋下精彩的伏笔。

另一方面再聚焦大发地产所在的行业——房地产板块，当前虽然市场对该领域仍然呈现较为明显的悲观态度，但是连同美的置业的上市表现来看，市场并非完全盲目一味唱空，对于单独的房企来说各家也有各家的特色，不能一概而论，因此从中找寻其独特的亮点也是能够挖掘出投资机会的重要法门所在。

虽然在当前情形下整个房地产板块的企业面临估值重构的压力，估值体系也在不断下移，但是对于整个行业来说，未来的前景并非真的就如此不堪。

一方面，从整个中国城市化的进程来看，当前房地产市场仍然还有较大的机会，尤其是经济发达的长三角、珠三角地区，受益于经济的转型升级、人民可支配收入不断增长等这些地方房地产市场仍然大有可为。虽然较过去的黄金十年而言，房地产高速增长已经逐步接近尾声，但对于大型房企来说增长的动力或许会遇到瓶颈，即难以维持过往的高速增长常态，而对于中小型房企而言，由于自身基数本身就低，所以增长的空间仍然还是足够大的，所以企业的成长性也是可以值得期待的。

另外在中国地产行业分化格局进一步加剧的背景下，也给了后来者突围的机会，当前房地产的已经从过去粗放的“拿地—开发—卖房”的模式逐渐演变成对住宅生活、产品品质的追求。所以从这点而言，真正的赢家并不仅仅只是靠规模取胜的"草莽"，而很有可能是靠品质突围的"工匠"。

而聚焦大发地产这家新上市的房企，其一方面积极扎根于长三角地区，在该区域实现多点布局于上海、南京、宁波、温州等多个核心城市积累优质土储，并积极探索在其他优势经济地带相关城市如广州、武汉、西安等城市的布局。由此可以看到其透过押注核心区域的重点城市由此享有该区域经济增长和人口迁入的双重红利带来的房地产板块的机会并实现其自身的大跨步发展。

此外另一方面，作为"情景地产"的开创者，大发地产在品牌、产品等各方面也已经形成了自身独特的竞争优势。简要而言，公司以消费者需求为导向，立足于"为生活而创造"的品牌定位，不断优化升级产品，为客户提供优质物业及创造特定生活场景。

目前，大发地产拥有29个多元化的项目组合，开创5个住宅产品系：凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列，每个系列针对差异化的客户群体，涵盖了首次置业者、改善型客户及高端客户。

而透过这种在产品理念上别出心裁的创新和品牌效应的发散，公司实现了毛利率等多项指标的优化升级。2018年前4月大发地产毛利率已达到30.1%。销售费用和管理费用在2017年创出新低，分别为2.1%及2.9%。2017年已交付面积的平均售价也由2016年的4613元每平增长至2017年的14130元每平。由此种种无疑也再度佐证了公司透过差异化发展能够在房企中赢得突围机会的实力所在。

三、上市后时代，大发将向何处去？

上市对于许多中国民营企业家而言是一件梦寐以求的事情，而在当前融资渠道收紧，宏观调控承压的背景下，对于急需靠资金补血的地产地产企业而言更意味着一个意义非凡的时刻的到来。

从行业情况来看，今年来已经有包括正荣、弘阳在内的多个境内房企登陆港股市场，而在最近一个月内，河南的恒达集团、南京银城国际、杭州德信中国亦接连在香港联交所披露招股书。不难能发现，靠资金驱动的中小房企们在宏观环境不佳的境遇下正积极寻求自己的融资渠道。

然而对于已经上市的大发地产而言，其上市的逻辑却远远不只是依靠资金来补血，其谋划的更大的一步棋是如何快速的实现扩张。

而此次开启上市之路，大发地产首席执行官廖鲁江于上市仪式后还就此表示，未来中长期的战略是拓展华南、西南和中部地区的核心城市群，并表示公司经过多年的积累，相信团队的能力足够应付更大区域的发展。董事会主席葛一旸则对于中国房地产的中长期发展"是非常看好的，也是乐观的。"，也对公司之后的业绩增长有信心。从管理层的表态来看，大发地产显然还将在企业的规模扩张上大有动作。

实际上近几年来，大发地产也一直处在积极扩张的阶段。从招股资料来看，公司2017年年度收益为45.70亿元，较2016年的7.05亿同比增长549%，2018年前4月收益同比增加897.2%至8.78亿。与此同时，大发地产2015年纯利仅为0.534亿，到2017年达到了1.442亿，增幅高达1.70倍。一系列数据反映出来大发迅猛的增长势头。

而随着公司成功登陆香港资本市场，公司的融资实力和品牌实力再次迈上了一个新的台阶，上市后企业规范化的治理也将推动公司的运营优化，凭借多元化的融资渠道和负债水平的降低，企业运作效率的提升，上市后的大发地产相信还将带给市场更多的期待。值得一提的是，大发地产申请在港上市后，其拿地的力度也明显加大，公司自2018年4月30日至最后可行日期之间，迅速获取了16个项目，其中位于湖州、镇江、盐城、徐州、宁波、芜湖、嘉兴、成都、重庆、清远等地的10幅地块通过公开招拍挂获得，大发地产俨然已经开启了加速起航的征途。

结语：

相较于同期上市的新股惨淡的表现，大发地产在阴云笼罩的资本市场上走出了逆势上扬的乐观行情，这显然反映出的是市场对这一新股的认可。而这种认可的背后与公司近年来在房地产市场强势崛起，积极扩张，并成功打造出了其自作为"情景地产"开发商的独特价值息息相关。

如今随着公司成功上市，在融资渠道、融资成本、品牌溢价等多个方面公司也将实现新的飞跃，大发也将迈入一个全新加速发展的新阶段，公司持续做大规模，做精品牌，凭借资本的力量，公司有望强势跑出，成为一颗地产界的耀眼新星，值得我们期待。