绿地香港：高质量发展获投资者高度关注 长期投资潜力大未来可期

今年房地产市场遭遇冰火两重天，上半年受疫情影响表现相对惨淡，下半年则呈现持续回暖之势，金九银十的热络行情更是给市场添了一把火。行业基本面向好之际，资本市场的估值仍处底部，后续修复空间可观。在此时间窗口，选择行业内经营韧性强、财务表现稳健的标的或将大概率收获市场超额收益，绿地香港（0337.HK）就此进入到笔者的观察名单。 

近期绿地香港大动作不断，此前10月12日该公司宣布收购母公司下属广州绿地公司35个项目，有效扩充和提升了其黄金地段土储的数量和质量，在粤港澳大湾区布局上迈出了坚实一步，我们认为其有望在市场形成催化效应，驱动后续股价表现。 

此外近日该公司举办了的一场投资者反向路演活动，邀请到来自中信建投、上投摩根、国泰君安等20余家机构的投资者、基金经理及行业分析师实地参观公司在无锡和苏州的四个标杆项目，并在上海与摩根大通、富达基金、中国人寿等逾50家知名投资机构以电话接入的方式和现场的投资者同步参与座谈会。 

该活动提供给笔者一个深入了解公司的机会，让笔者更加清晰深入地了解到公司最新的战略定位和业务发展方向，特此整理以供感兴趣的投资者参考。 

座谈会上，绿地香港助理总裁陈增立及董事会秘书雷雨代表公司管理层针对房地产的行业趋势、公司战略定位、以及市场最关心的大湾区项目收购事宜与投资者展开交流与分享。陈增立总表示，绿地香港会坚持与时俱进、变革创新，不断强化公司自身的经营管理能力，从而实现新的业务增长。董事会秘书雷雨总就公司2020中报以来的业务发展及湾区重大资产注入的收购交易情况等方面做了详尽介绍，他强调绿地香港更注重追求高质量、可持续地稳健发展，未来公司将持续深耕长三角、粤港澳大湾区、一带一路门户区，进一步获取优质项目，为股东和投资者创造更大的回报。 

此次反向路演活动与会者先后去到绿地香港在无锡的两个标杆项目西水东及敔山天地参观，同时考察了枫和九里及太湖郎峯两个苏州热销楼盘项目。透过实地考察，我们对公司在项目布局、产品定位、产品力打造上有了更清晰直观的认识，一众与会者对公司打造的各类精品项目赞不绝口，进一步地认识到公司优秀业绩背后的深刻原因。 

绿地香港的业绩一直处于行业领先地位，其稳健的盈利能力和财务表现得到了业内专业人士的高度认可，梳理公司近几年的业绩发展亮点，笔者总结为如下几个特征： 

其一，合约销售快速增长。2013-2019年年复合增长率达到55%，在行业整体宏观环境及政策环境面临压力的大背景下，绿地香港整体的增长态势表现喜人。 

其二，盈利能力不断提升。2017-2019年公司毛利率分别为25%、27%、31%，净利率分别为13%、13%、17%。各项核心盈利指标呈现持续上扬的趋势，反映公司产品服务得到了市场的认可，经营效率明显改善与提升。 

其三，财务表现稳健，降杠杆动作有力。公司净负债率由2015年的172%下降至2019年的18%，2020年中期为38%。绿地香港净负债率得到显著优化，财务安全进一步巩固，企业基本盘稳健。 

总体来看，绿地香港基本面优质，经营能力强，行业地位快速提升，而公司背靠国企背景融资端优势显著，尤其是随着当前房地产“三条红线”融资新规刺激之下，绿地香港凭借融资优势也将更易获得市场亲赖。此前公司中期财报数据显示，其加权融资成本为5.5%，已经连续五年保持行业低位。 

值得注意的是，自9月底以来公司股价连续攀升，成交量快速放大，呈现明显的底部反转姿态。而近期，公司收购广州绿地也将进一步刺激股价表现，分析来看，该动作令公司”两翼一体”的土储战略布局进一步清晰，在大湾区优势土储支撑之下，同时借助湾区政策红利与时代机遇，公司有望进一步打开成长空间，进入到新一轮的发展周期。据了解，随着此次收购广州绿地，公司土储突破了3000万平方米，在布局上直接渗透到广州、深圳、东莞、佛山等重点城市。我们认为大湾区土储面积的快速提升，为公司整体土储质量和行业地位带来质的飞跃，未来也势必将传导到业绩端进一步放大公司规模效应、提升整体盈利能力。 

近日不少证券从业人士指出，看好后续地产股的机会，我们认为绿地香港后续股价提升的逻辑较为明确。其一，公司成长性和财务稳健能力得到确认，今年疫情下，公司销售端快速回暖，支撑后续业绩表现；其二，公司整体估值在行业同梯队呈现较明显的低估，动态市盈率仅在2.8倍，市净率0.5倍，同时以当前股价测算股息率达到9%，安全边际较高。其三，随着大湾区布局进一步夯实，土储结构实现质的飞跃，也将成为重要催化剂，驱动价值释放。综合而论，当下公司值博率相对较高，可持续保持关注。