年终特稿 | 2021年，深圳法拍房之殇

编者按：

2021年，是不平凡的一年。

全球疫情反复无常、经济高低起伏、通胀愈演愈烈；金融市场更是大起大落，昔日的价值股如地产、互联网、生物医药、教育，甚至白酒，一个个被轮番重锤，与此同时，新生的力量也在蓬勃崛起，以电动车、光伏、风电为代表的新能源成功接棒，成为股市里最耀眼的明星。

时代切换、新旧交替，是贯穿整整一年的主题。酸甜苦辣也好，喜怒哀乐也罢，身处当中的每一个人，无论是社会民众还是股市投资者，这一年来都经历了太多太多。年终岁末之际，格隆汇特别推出了《年终特稿系列》，和大家一起回过头再细细品味我们共同走过的这一年。

本文是本系列的第十篇《2021年，深圳法拍房之殇》。

2021年，注定在中国房地产史中留下印记。据不完全统计，2021年全国大小楼市政策调控累计近600次，放在历年来看，这个次数虽不是最高，但对于楼市的重锤是前所未有的！

在指导价、大学区等政策高压之下，楼市被按在地上摩擦，尤其是深圳。这也印证了那句话，没有压不住的房价，只有压不住的政策。

之后的深圳市场，想必大家都很清楚了，伴随指导价政策的出台，二手房市场快速冰冻，从4月起，成交量连续7个月下跌，直到11月份，才算勉强止住，12月，又继续下行。

与二手房市场的“冷”不同，深圳法拍市场备受关注，隔三差五就是一个重磅消息，因此，要说2021年的深圳楼市，其中一个重要的关键词，必然离不开“法拍”。

1

年度“8大法拍房”

@格隆汇楼市以热度、影响力梳理了2021年深圳楼市年度“8大法拍房”，可以说，每一场法拍都在深圳掀起不小的风浪。

1、国城花园

楼盘位于福田百花片区，于1995年建成，距今已有26年的楼龄，因处于深圳实验小学和深圳实验学校范围内（具体以教育局为准），备受家长青睐。

2021年初，44平户型，成交总价1420万，折合单价32万/平；127平户型，成交总价2868万，折合单价22万/平。

2021年5月，阿里拍卖平台拍出一套127平户型，最后以2206万元成交，折合单价17万/平，与年初同一户型相比，总价大跌662万！

就是这样一场法拍，让学区房中的“爱马仕”——国城花园跌落神坛。此次事件，被看作是深圳学区房降价的开始，也动摇了大家对于学区房“只涨不跌”的信仰。

2、恒裕滨城二期

楼盘位于深圳湾顶豪片区，代表了深圳房价天花板，从2015年开盘均价11万/平，到2018年交房，房价就已经超过20万/平。

据了解，2021年1月，恒裕滨城二期约227平户型，成交总价7280万，折合单价32万/平。之所以受欢迎，关键3个因素：地段+高赠送+品质。

2021年6月，在京东拍卖平台上，恒裕滨城二期一套约229平户型，以总价约6318万拍出，折合单价约27.6万/平，远超二手指导价13.2万/平。

值得一提的是，此套房登记价仅310多万，由于是公司产权，税费高达3900万，以此折算，单价高达45万/平，但对于税费坊间一直有争论，“缴税多少取决于执行裁定书的内容”。

3、半岛城邦二期

双拼的代表，噩梦的开始。

2021年6月，半岛城邦二期一套176平房源以1319万拍出，折合单价7.5万/平，比官方给出的二手房指导价10.15万/平还要低。

之所以这么便宜，原因它是一套双拼房，由2套户型4A+4B组成。买双拼房，最大的坑在于，需要两个购房名额，在房票珍贵的当下，两个名额确实略显奢侈，接盘群体也相当有限。

据了解，半岛城邦的单证房报价普遍在2000万以上，而这套法拍双证房，总价比双拼房市场价便宜了500万左右，比单证房市场价便宜了上千万。

4、双玺花园二期

楼盘位于蛇口海上世界核心地段，也是妥妥的豪宅，加上稀缺的一线海景资源，深受富豪的们的喜爱。

2021年8月，双玺花园二期拍出一套336平的房源，起拍价5837万，折合单价17.4万/平。

前后吸引了1.5万人次围观，最后以总价8137万拍出，比起拍多出了2300万！折合单价24万/平，远高出二手房参考价13.2万/平。

5、长城大厦

楼盘位于百花片区，与国城花园相距1公里左右，最大的优势，在于学区，对应的学校是百花小学和深圳实验中学。

前有国城花园跌价在前，学区的信仰逐渐破灭。2021年8月，长城大厦一套104.7平户型的房子以1084万拍卖，直至结束也无人报价，惨遭流拍。

同月20日进行二拍，最终以1035万成交，折合单价9.9万/平，与二手房指导价（10万/平）相差无几。

学区房，从高价成交、到流拍，到指导价成交，深圳人对于学区房的态度发生了重大改变。如果说国城花园只是动摇了大家对于学区房的信仰，那么长城大厦则在一定程度击碎了“学区信仰”。

至此，可以看到以学区房为代表，高溢价的房子都在陆续降价出售。

6、港中旅花园

又见学区房流拍。港中旅花园位于福田香蜜湖片区，带荔园外国语小学和深圳高级中学学位（具体以教育局为准）。

2021年8月，京东拍卖平台显示，港中旅花园一套约117平房源，起拍价1969.88万元，单价约16.8万/平，因无人应价而流拍，对此，央视新闻特意报道过。

据了解，该小区同户型房源二手房报价约2700-3000万元之间，巨大的价差也没能唤醒大家的参拍欲望。

同年9月，此套法拍进行二拍，以1575万起拍，相比于一拍，降价394万，折合单价13.4万/平，接近官方给出的二手房指导价13.1万/平。

7、鸿荣源壹成中心

楼盘位于龙华中心城区，是龙华最具代表性的楼盘之一。

2021年8月，龙华壹成中心八区一套91平的高层房产开拍，起拍价600万，因无人应价而流拍。

二拍起价480万，比一拍低了120万，最终以631万拍出，折合单价6.9万/平。

比较有意思的是，此套法拍传闻是因为业主还不起月供被迫执行拍卖。据了解，此房还处于限售期，业主于2019年4月购得新房，房屋面积91平，新房总价约547万。

在法拍信息中，简述因为“业主与深圳某银行金融借款合同纠纷案，要求强制偿付约397万本金及利息”，而这个金额接近业主购入新房时的贷款总额。

8、千林山居

法拍房的陷阱暴露无疑。最近，据央视报道，2021年6月，深圳业主花了约286万拍下龙岗中心城千林山居一套法拍房。

拍完才知道，该房屋里面住了一个人，跟业主是亲戚关系，没有任何租约在手。协商时，对方甚至开口索要30万才搬离。

漫长的协商与对峙，如今5个月过去，业主一直无法入住，而伴随深圳楼市的下行，该套房屋同户型房源已经降至275万元左右。

2

法拍或成趋势，风险扩大

法拍本是一个小众市场，在2021年却以大角色登台，频频曝光，进入大众视线，其中一个重要的因素是，市场持续下行。

如果明年的深圳楼市持续政策高压，信贷不放松，不良资产增多，那么，法拍可能会演变成一种趋势，甚至比今年还要火；如果楼市回暖，以上则不成立。

总结就是：楼市持续冷，法拍火，注意，前提一定是楼市持续走凉的情况下，才能促成法拍市场的火热，短暂的冷，不会。

楼市持续凉凉，一方面会导致部分高杠杆买家离场，虽然不一定是通过法拍，但难免会有人被迫执行；就好比央行放出来的钱，即使明令禁止流入楼市，但或多或少还是会进入楼市，这只是概率的问题。

另外一方面，跟经济挂钩，经济不好，公司可能倒闭，关联的房产或被法拍；月供人压力大，无法偿还贷款；楼市不断下行，看不到希望的业主，前些天看到新闻，因为燕郊的房价持续不涨，业主们tang平，选择断供，虽然这个行为看起来很无厘头，但是不要轻易考验人性。

楼市，回暖不行，下跌不行，维稳谈何容易？

话说回来，如果法拍成为趋势，风险也会随之扩大，我指的风险就是法拍的坑。

举个例子——

比如恒裕滨城二期，此套法拍属于公司产权，个人产权与公司产权税费有巨大差异，如果不了解清楚，很可能会掉进深坑。

比如半岛城邦二期，实际是一套双拼房，需要两个购房名额，如果是自住，那就算了，如果是投资，简直是无底坑，流通性奇差，不仅溢不起价，还得降价出售。

比如龙岗中心城的那套法拍房，如果有实地尽调，也不至于5个月不能入住......

法拍固然能捡漏，但是它的风险也无法回避，以上还只是法拍风险的冰山一角，是否有违法建筑、产权纠纷、租约问题（买卖不破租赁）等等，都需要了解清楚。

如果真想依靠法拍捡漏，给你两条建议：

1、技术层面，去关注学习法拍知识，拍前尽调，咨询律师等；或者找专业的法拍机构，如今深圳法拍市场火热，有很多这样的代拍机构；

2、产品层面，避免头部学区房，尤其是纯学区溢价的老破大或老破小，2021年以来对于学区房的打击近乎毁灭性的，学区房风险被放大。

最后，2022年，祝福大家都能买到称心如意的房子，涨幅好的房子，大吉大利。