雅生活高估值上市，绿地10亿投资浮盈翻倍

2018年开年以来的“美股黑天鹅”影响全球股市持续暴跌，2月9日，亚太股市跌幅进一步扩大。受此影响，定于2月9日正式上市交易的雅生活（03319.HK）在上市首日就面临破发（即跌破发行价）。

截至2月9日收盘，雅生活报9.51港元/股，相较此前定下的12.3港元/股的发售价下跌23%，市值由164亿港元下跌到126.8亿港元，一日之间市值缩水23%。

图：雅居乐主席陈卓林出席雅生活在港上市仪式

雅生活是雅居乐集团旗下主营社区物业服务的公司，拥有“雅居乐物业”和“绿地物业”两大品牌，目前在管面积达7600万平方米，位列百强物业企业第13名。

2017年初，雅居乐主席陈卓林向外界透露分拆物业板块上市的计划，同年9月，雅生活正式在港交所挂出招股书。与此同时，雅生活还提前做好了一个“A＋H”股双地上市的架构设计，为将来在A股上市提前铺路。

此次登陆港股，雅生活被寄予“港股市值第一物业公司”的厚望。据时代财经了解，雅生活此次共计新发售333,334,000股，对应发售后雅生活25%的股份，募集资金共计39.12亿港元。按照每股12.3港元的首发价，雅生活的估值已经到了164亿港元，超过绿城服务、彩生活、中海物业、南都物业等一众物业股。

如若不是碰上这次“股灾”，雅生活或许已经坐上“物业市值第一”的宝座。“股价受到大盘的影响是很正常的。但实际上，我们是受到投资者认可的，上周认购时的订单是超过我们发行量的五倍还多的。”雅生活执行董事兼首席执行官刘德明说到。

在这次发售完成后，雅生活的股权结构将由四个部分组成：公众股东持股25%、雅居乐集团持股54%、绿地控股持股15%、共青城雅生活投资管理合伙企业(有限合伙)（简称“共青城雅投”）持股6%。

绿地控股是在去年8月份成为雅生活的第二大股东。彼时，绿地控股以10亿资金入股，获得了雅生活20%的股权，以此计算，雅生活当时的估值是50亿人民币；与此同时，绿地物业也与雅生活签订战略合作协议，将旗下物业公司10亿元卖给了雅生活，并承诺注入超过5000万平方米的物业面积。

根据雅生活的首发市值计算，绿地控股所持的股权在短短半年时间内就已经浮盈到了24.6亿港元（19.8亿人民币），整体价值翻倍。

在雅生活的股权架构中，还设置了一个合伙人持股计划，这个计划的实体就是公司第三大股东共青城雅投，刘德明（首席执行官）、冯欣（副总裁）以及高管李大龙（首席财务官兼公司秘书）三位雅生活高管是共青城雅投的LP。和绿地控股一样，共青城雅投半年内也实现浮盈翻倍。

这一预设的合伙人计划受益对象都是雅生活的“旧臣”，并不含绿地控股方面的员工。雅生活董事会联席主席黄奉潮向时代财经表示，该计划的设立是为了将高管和员工利益共享绑在一起，实现风险共担，鼓励公司高层好好经营。

“这些股份里面我们不会说特定是给谁的，我们是给固定岗位的，不是说只给雅生活高管不给绿地的高管，我们有一个选择范围，在评估后才会给对应高管。”黄奉潮说到。

图：雅生活高管；来源：时代财经

背靠着雅居乐和绿地控股两大地产开发商，雅生活对规模提出了更高的要求。据时代财经了解，截至2017年9月30日，雅生活已经进驻到全国65座城市与地区，管理面积超7620万平方米，服务类型涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼等多种业态。

而接下来，雅生活计划进一步扩充规模。一方面，通过接管雅居乐和绿地控股所交付的物业，每年可以新增2000万方的物业面积；另一方面，雅生活计划继续扩大收并购拓展规模，通过“农村包围城市”等策略扩大接管面积。

据了解，此次IPO所募集的资金，也将有65%（即25亿港元）将用于未来收购上。“未来我们要把雅生活的红旗到中国的31个省市自治区”。此外，2018年开始，绿地和雅居乐在美国、英国、马来西亚的项目也将逐步被接入雅生活，雅生活的版图也将进一步扩大。

“物业是一个很巨大的市场，商机无限，我们非常看好雅生活的未来。”刘德明说。