华南城调研纪要：潜心多年打造商业生态圈，如今收获正当时！

作者：格隆汇·江立文

2018年4月20日，由格隆汇打造的"2018格隆汇'高屋建瓴'房地产高峰论坛"在深圳举行。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。笔者作为被邀请的嘉宾，有幸参加了上市公司华南城的路演。此前就一直在关注华南城这家上市公司，觉得它的商业模式非常特别，极具前景，所以也借着这次路演活动，再次把华南城这家公司梳理一下，做了一份路演纪要分享给大家，希望大家能够从这里面捕捉到相关的投资机会。

下面是华南城（01668.HK）CFO许进业先生在本次活动中的现场路演纪要。

一、嘉宾发言

1、公司介绍

华南城于2002年成立，2009年于香港联交所主板上市，经过 15 年的发展，华南成已经成为中国领先的物流和交易中心发展商和运营商。

公司的运营模式有别于中国大部分地产发展商，其主要开发的是大型综合交易中心类型地产项目。而公司的主要客户为中小企业、原材料供应商或分销商。华南城通过项目开发为他们提供平台，并由此衍生出多种业态形成一个完整的商业生态圈，而华南城则处在这个生态圈的中心位置。据介绍，华南城的许多项目都超过 1000 万平方米的规划面积，其中有一半左右是交易中心而其余部分发展多元功能如物流及仓储、居民住宅、购物中心、写字楼及酒店等。

多元化且灵活的商业模式

华南城拥有多元化的业务模式，布局中国 8 个省会及直辖市，其传统业务包括商品交易中心，商业物流，住宅配套，此外还有电子、物业管理，金融服务等。华南城会按照不同的市场需求在不同的时点展开相应的业务。

从下面的图片指出，每个华南城项目内约有一半的面积用于交易中心，20%是住宅，有15%是物流与仓储，另外15%是商业配套。

对于主体交易中心，公司的策略是一半会用来销售，一半则留来自持出租。销售部分可让公司获取现金流支持往后发展及产生销售收入。而另外50%的自持出租部分则是收取租金及其他持续性收入，为公司带来稳定的收入增长，当整个园区发展愈来愈成熟亦可享受资产增值的好处。

住宅部分这20%则全部用作销售，能够产生现金流的回笼和销售收入。物流这一块，会由华南城及一些合作伙伴合作经营，为交易中心提供配套设施。写字楼，酒店，会展，有小部分销售，大部分用作运营和发展。

另外华南城的商业模式有如下几个方面的特点：

A、公司整合老旧批发市场，如老的省会城市，郑州、西安等，帮助其拆迁整改，同时在整改中加上新的配套物流网络及互联网+等。

B、为交易中心主体提供多种服务，如为客户提供住宅、办公楼、会议展览中心、酒店餐饮等。另外还提供一些政府机构、物业管理、奥特莱斯经营服务及金融等一系列配套的服务。通过打造城市商业生态圈，构筑不同的业态，并在城内运营交易，形成多样化的服务，因此这也注定了华南城的体量会比较大。

C、华南城通过政府提供的优质土地，土地位置不在市中心，而是在带有交通配套的近郊位置。拿到较大的土地，然后不断完善开发，并跟随着当地交通等基础设施的不断发展，形成自己的独特优势，并由此实现公司的长远发展。

股东结构

目前华南城主席郑松兴为第一大股东，占27.9%的股份，另外2014年华南城引进的腾讯作为重要投资者，目前位列公司的第二大股东，股份占比为11.6%。

2、中期业绩表现

根据去年11月末华南城最新公布的半年报，华南城收入由上年同期的28.93亿港元增加25.2%至36.2亿港元；母公司拥有人应占净利润由8.57亿港元增加15.6%至9.91亿港元。其中，母公司拥有人应占核心净利润增加28.4%至3.319亿港元。

A、稳健的合约销售增长

截至2017年9月30日止六个月中期业绩，华南城于期内合约销售54.5亿港元，相比较于上年同期的43.16亿港元，实现了26.3%的增长。

B、持续性收入表现强劲

从业务分部来看，在 2017/18 财年上半年，华南城物业销售及融资租赁收入同比增长25.2%至 27亿元，占总收入74.9%，其中销售住宅物业收入增长显着，同比增长 117.2%。

此外，持续性收入同比增长 25%至 9.2亿。持续性收入中的各个收入来源均继续正增长，来自租金、物业管理、电子商务、物流及仓储服务以及奥特莱斯运营的收入分别同比增长 2.3%、61.3%、34.6%、15.0%及 56.9%。我们可以看到公司持续性收入增长很快，现在已经占比总收入高达两成，这反映的则是公司经过多年培育的生态圈已经开始逐步走向成熟，并不断释放出新的价值。相信后期随着这些生态圈趋于完善，华南城还将收获更多的惊喜。

C、成本控制及财务成本覆盖

成本方面华南城近年来也做了调整，一方面持续性运营性的收入未来将覆盖利息支出成本。17/18财年上半年，持续性经营收入已覆盖80%的利息成本。另一方面其他销售费用及管理费用亦逐步减低。公司的销售比例不断上升，也令华南城的利润也有了更为明显的增长。

负债率方面，华南城由于需要有一部分持续性的业务支撑发展，所以有一部分负债，一般维持在60%-70%的比例，公司管理层指出，未来几年华南城也将维持这个水平。

3、未来发展展望

战略层面上，华南城未来将继续发展其多元化业务，在运用其重资产业务的规模优势的基础上，强化奥特莱斯、电子商贸及物业管理等轻资产业务，并围绕商户生态圈适当加入金融及文化旅游等相关配套的设施及服务。另外，「互联网+」仍然是华南城第四代综合商贸物流及商品交易平台的一项核心战略，公司也将在 B2B 电子商贸、物流、仓储服务及供应链金融等领域有所发展。

此外在业务层面，华南城接下来也将重点围绕以下几个方面进行业务拓展。

A、合约销售： 2017/18财年的年度销售目标为100-120亿港元

B、重点发展可持续业务分部

C、分拆业务或进行策略性合作

D、进一步强化管理团队

二、华南城亮点解读

华南城不是传统的开发商，一方面它是交易中心的运营商，也是政府的合伙人，对政府来说华南城能够帮他们从就业、税收等各方面带动当地经济发展，另一方面，一些老的批发市场，一般在市中心，但市中心的一些基础设施都比较旧，交通等各方面也很不方便，所以政府很希望有一个运营商帮助他们来拆迁这些老旧的批发市场，华南城基于现实需要所扮演的也正是这样一个角色。

而基于此，华南城能够得到当地政府有力支持并获得如下优势：

华南城获取的低廉土地成本也能够促使华南城有着较高的效益，并且有别于传统的地产商，在行业景气不佳的时候，华南城的低成本土储和多元化收入也能够让其有更好的表现。

具体亮点可细化为以下几个方面：

A、于省会城市及直辖市的高增长区域拥有大量土地；

B、项目分期发展令运营风险下降；

C、由于低廉土地价格及政府政策的支持，华南城能够达至高毛利率及强劲需求带来的整体增长；

D、由于交易中心的逐步落成及华南城所在目标市场的强劲经济增长，令公司的土地储备具有较高升值潜力。

此外，华南城紧贴国家发展大方向，配合地方政府积极推动将市区或旧城区的第二代批发市场从市中心迁往外环发展及作产业升级，在重点战略经济区域，如南宁、西安等经济和交通枢纽发展项目，提供全面的服务，以满足当地的发展需要。由于华南城可以带动就业、税收、GDP，所以地方政府更愿意给其一些政策上的支持，让华南城以较优惠的租金支持中小企业发展，培育市场，最终实现的是一个政府、商户、华南城三赢的局面。而随着这一局面在全国多点开花，也注定了华南城在一个个商业生态圈的建设中能够拥有更多，更好的发展机会，并随时代的红利起舞，赢得前景光明的未来！公司的价值无疑也将充满期待。

三、华南城业务的发展Q&A环节

Q1：留意到华南城自持的物业非常多，请问自持物业占比情况？自持物业每年都有资产重估，这一部分是怎么样做的？重估带来的收益在净利润里占比是怎样的？

答：从这个表可以看出，我们的物业分为已销售和未销售的，我们每半年有一个资产评估，主要是请第三方的评估，帮我们对这些商铺做一些检测。在资产负债表里面可以看到每年我们投资物业的公允价值变动。而在利润表体现，大家可以分得出来，我们每年的利润有多少是从资产重估中产生，有多少是从营运产生。比如去年，我们撇除重估后，销售和运营产生的有现金流的利润收入有13.5亿左右。

Q2：公司的负债率是多少？融资成本平均是多少？华南城持有物业非常多，负债率怎么样？

答：17/18财年上半年负债率是69.2%，平均融资成本6.2%，随着产生的利润不断增长，负债率将不断降低。利润增长方面上半年25%左右，未来我们有信心会有比较快增长，需要一点时间。所以负债率短期维持大概的水平，并逐步往下调。

Q3：请问华南城的融资渠道是银行抵押还是其他的途径补充？

答：我们的融资渠道比较广，商业银行做开发贷，一些抵押的贷款我们都有，我们在资本市场股权及债权融资也有，境内也有，香港那边也有。

Q4：观察到有这样一个情况：2017年 3月份华南城有拍卖用地的价格，楼面地价超过了以前的拍卖价格，请问贵司对控制拍卖价格的过分上涨将采取什么策略或措施？

答：我们在去年在合肥拍了一块地，华南城拿的地都是比较好的，有些土地可能有商业的配套。我们华南城主要是运营商，所以我们投资会考虑未来运营收益，比别的开发商看得远一些，但也需要现金流回笼。现金流回笼之外，我们也看长远，资产增值和持续性的收入增长，所以看那块地与其他开发商有点不一样，大家出价也不一样。我们每个项目和当地政府是一个合伙人关系，他们在不同的渠道会给一些奖补降低实际成本，而这些也会持续让我们按照我们的业务模式发展。

Q5：留意到华南城聘任了在中信地产有任职履历的人才出任总裁一职，此举是否有意加快开发商业住宅这一块的业务？

答：目前各企业在争取的是有能力的人才，宋总在中信地产做管理岗位，在企业管理上有独当一面的能力，所以我们把他请过来，我们看重的不仅只是他在开发住宅这一块的能力，主要还有他在大型企业运营的经验，希望能够带动我们华南城的发展。