四次拍卖终易主，重庆烂尾楼“君禧天地”复活记

停工近3年半的重庆“君禧天地”项目，在第四次司法拍卖中迎来“接盘者”。5月17日上午，历时一天的网络拍卖后，重庆爱普地产（集团）有限公司（下称“爱普地产”）以9.77亿元成为“君禧天地”的新主人。

这场拍卖经历了18次加价，最终成交价高于起拍价1.9亿元。“君禧天地”位于重庆巴南区李家沱鱼洞板块，由三幅地块组成，土地净用地面积逾23万平方米。三宗地用途为商业用地、二类居住用地，商业占比上限为70%。

易主并不容易，“君禧天地”项目已经多次被推上竞拍席。2015年12月22日和2016年2月15日，安徽省高级人民法院曾两次对“君禧天地”进行拍卖，拍卖标的是其商业体部分，包括9.3万平方米的土地及地上附着物，参考价分别为5.69亿元和4.55亿元，但因无人缴纳保证金，这两次拍卖均以流标告终。

第三次被推上拍卖席时，标的已扩展至“君禧天地”整个项目。今年2月，巴南区人民法院决定对三宗土地及地上在建工程、附属设施等进行拍卖，鉴定总价逾14亿元，起拍价9.89亿元。不过，尽管拍卖日从3月19日推迟到4月18日，“君禧天地”还是没逃脱流标的命运。

5月16日，巴南法院再次对其启动拍卖，起拍价也从9.89亿元降至7.9亿元，降幅为20%。这是最高人民法院关于二次司法拍卖起拍价所规定的最大降幅。此次成功拍出后，这个昔日巴南区重点建设的项目有望摆脱烂尾的命运。

旧主借贷缠身

此时，距离“君禧天地”项目数年前的规划完工时间仅剩月余。2012年10月12日，安徽博澳企业投资发展有限公司（下称“安徽博澳”）与重庆巴南区签订项目投资合作协议。2013年2月，“君禧天地”项目动工。但到了2014年12月，因建设方重庆帝烨地产有限公司（下称“重庆帝烨”）资金链断裂，项目停工。

安徽博澳于2003年在合肥成立，主营业务为新能源研发、互联网旅游、企业投资、房地产开发与经营等，注册资本1亿元，其法人暨大股东刘林持股比例为55%。而天眼查信息显示，刘林名下公司多达21家，重庆帝烨即为其中之一。

重庆帝烨现有股东2个，分别为合肥大河商业管理有限公司（下称“合肥大河”）、刘林，股比分别为70%、30%。而在2015年10月之前，重庆帝烨的股东为安徽博澳和合肥大河。值得注意的是，合肥大河成立于2010年，刘林持有其全部股份。

巴南法院某不愿具名的法官告诉时代财经，此次拍卖是对重庆高院判决的强制执行。2015年12月29日，重庆高院判决重庆大河商业投资管理有限公司（下称“重庆大河”）向重庆两江新区科易小额贷款有限公司（下称“科易小贷”）偿还借款本金、利息、罚息等共约1.03亿元，重庆帝烨、安徽博澳、刘林等对上述债务承担连带清偿责任。

2014年3月21日，重庆大河与科易小贷签订金额1亿元、期限1年的《借款合同》。同日，重庆帝烨、安徽博澳、重庆大河、刘林等与科易小贷签订《保证合同》和《抵押合同》，为重庆大河上述借款行为提供连带责任担保，并抵押“君禧天地”项目的国有土地使用权为大河公司提供担保。

值得注意的是，此次拍卖案的背后，还有重庆地产龙头金科的影子。天眼查信息显示，科易小贷成立于2014年3月12日，注册资本11亿元，控股股东为重庆财聚投资有限公司，占55%，而重庆财聚投资有限公司为金科控股100%持股。

除了抵押给科易小贷，“君禧天地”的土地使用权还在刘林名下企业的多次借贷中被重复抵押。2015年2月11日，安徽博澳向合肥市国正小额贷款有限公司借款3000万元，“君禧天地”土地使用权为上述借款提供抵押担保。

2015年4月24日，合肥大河与西藏善阵公司、徽商银行合肥分行太湖路支行签订《人民币委托贷款合同》，西藏善阵将其自有资金委托徽商银行向合肥大河发放借款7600万元，“君禧天地”的土地使用权再次被作为标的为此笔债务提供抵押反担保。

新主的地产跌宕

与这块土地的跌宕起伏类似，新主人爱普地产也有很多故事。如果说爱普地产的称谓在行业内还是个生面孔，其前身隆鑫地产则在重庆业内赫赫有名。

作为隆鑫集团“以工业为基础、以地产为支柱、以金融为保障”发展战略的重要一环，隆鑫地产以5年不到的时间，跻身重庆开发企业50强前三甲，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，区域布局涵括重庆、成都、海南、贵州、云南等地区。

而当隆鑫控股旗下工业资产隆鑫通用在A股上市、金融资产瀚华金控也在港交所上市后，曾一度传出上市的地产板块却落在了后面，并多次出现股权更迭。

工商资料显示，隆鑫地产原名重庆隆鑫置业有限公司（下称“隆鑫置业”），成立于1996年10月31日，注册资本600万元人民币，涂建华出资400万元持66.7%股份。2000年，该公司增资至2000万元。

2004年，隆鑫集团对隆鑫置业增资1亿元，曾一度持有隆鑫地产97.78%的股份。当年11月，隆鑫置业更名为隆鑫地产。2006年，隆鑫控股将其持有的隆鑫地产的45%的股份转让给了注册资本为2亿元的北京佳瑞投资有限公司，北京佳瑞投资公司的主要股东为北京佳瑞文化传媒有限公司，注册资本2000万元。

接下来的股权转让更让人眼花缭乱。2008年12月，新城开发以债转股的方式入股隆鑫地产，持股比例为51%。三年后的2011年8月，新城开发从隆鑫控股旗下的重庆联恩实业有限公司手中，接下隆鑫地产剩余49%的股权，至此，隆鑫地产成为新城开发旗下的全资控股公司。

2013年8月，新城开发又将隆鑫地产100%股权转让给爱普科技；仅仅间隔8天，爱普科技又将该股权转让给隆鑫集团。2015年7月，隆鑫集团将其持有的100%股权转让给重庆恒滨建设（集团）有限公司（下称“恒滨建设”）；而一个月后，恒滨建设又将全部股权转让给上邦投资。

至此，这场持续多年、让外人看不出逻辑的股权转让画上句号。2017年2月，隆鑫地产更名为爱普地产，股东为国有控股企业重庆新上邦实业有限责任公司，持股比例为100%。

爱普地产能否盘活“君禧天地”项目仍是一个谜，据了解，在停工之前，“君禧天地”主体结构已完成。按照原规划，该项目具有文化艺术、休闲旅游、休闲商业、大型城市综合体的功能。关于后续的开发规划，时代财经试图联系爱普地产，但截至发稿仍未收到回复。