宝龙地产（01238.HK）2018H1业绩解读

作者：格隆汇·GY羊

一、中期业绩概述

宝龙地产（01238.HK）于8月22日发布中期业绩：上半年收入为92.84亿元人民币，较2017年同期增加21.7%；净利润17.84亿，较2017年同期上升约15.3%。毛利35.05亿元，同比增长26.8%；毛利率为37.8%，较2017年同期的36.2%增加1.6个百分点。2018年上半年，收入增加主要由于各业务分类收入均增长所致。核心盈利（既不包括回顾期内应占投资物业公允价值的收益及融资活动产生的汇兑损益）约为12.27亿元，同比增26.2%。公司拥有人应占利润13.30亿元，同比减少10.7%；每股基本盈利33.279分；宣派中期股息每普通股6.8港仙。

集团优势

1、销售业绩持续增长，一发不可收拾

集团中期报：截至2018年6月30日销售总额为163.41亿，较2017年同期上涨80.3%。继2017年底合同销售总额的209亿，创历史新高之后，2018年上半年商品房销售继续增长。据公司公告：今年1至7月合约销售总额为203.2亿人民币，合约销售面积为142.06万平方米；对比2017年同期合约销售人民币106.3亿增加约91.2%，合约销售面积同比增加约83.9%。

销售合约的增长主要是由于近年，宝龙地产在项目管理上逐步迈向轻资产化运营，管理层继续提高周转速度，取得了良好的结果。

2、商业营运强，租金、物管收入齐上升

截至2018年6月30日六个月，宝龙地产录得租金收入4.65亿人民币，较2017年同期4.14亿增加约12.3%；集团开发项目提供的物业管理服务和租赁服务，扣除集团内部抵消，净收入为5.95亿，较2017年同期4.37亿增加约36.2%。来自投资物业的租金收入和物业管理服务费收入总共约为人民币10.6亿元人民币。

租金收入及物管收入的增加标志着宝龙集团战略聚焦转型的成功，新增项目的扩张带来了收入红利；加上物业管理经验的积累，运营管理能力逐步完善和增强，可见宝龙地产已经走入高速发展阶段。

3、延伸业务亮点多

包括酒店营运收入、建筑及装饰服务等。截至2018年中期6个月，录得的其他物业开发相关服务收入约为人民币3.09亿元，较去年同期增加约30.4%。集团主要增长原因是酒店运营收入上升。

经过多年积累，集团旗下经营管理8家国际品牌酒店及8家自创品牌连锁酒店，经过今年上半年的整合集团资源，加强酒店与艺术、新零售的跨界的充分结合，中期业绩成效突出。

财务稳健，下半年蓄势待发

过去是商品房的天下，而现在商业地产逐渐变好。商业地产是重资产，投资大，回收期长，对运营要求特别高。宝龙地产一直以“以售养租”模式运营，过程中积累多年的商业地产经营经验。从集团现金流和负债我们可以看到，集团运营态势非常好。

展望

集团将继续以“迭变”的视角，积极创新发展；截至2018年7月31日止，集团已完成2018年全年合约销售目标350亿约58.1%进度，集团有信心超越2018年全年合约销售目标；

集团将精心打磨三大标杆项目，将于下半年新开的厦门宝龙一城打造成高定位、高品质的城市标杆；

“出销售、做回款”是下半年的重点，下半年每个月都会有很多住宅销售项目推出，“精拓展、稳资本”拓展的机会很多，但是集团会精挑细选，将稳资本作为核心要素；“不拿贵地，不借贵钱”是稳资本的核心；

集团的特色与核心是保持商业的强竞争力，未来从商业角度有很多机会可以把握，目前行业的趋势是多方面的市场在转化，未来商业会有重大革新，能够保持在商业前列，维持商业创新能力很重要，“通过创新和整合，做新商业和新消费者之间的桥梁”是宝龙商业的新定位，预计2025年商业项目达到100个，长三角超过65个，做区域前三；会坚定不移的专注商业地产，做更多的探索；

到2018年年底，公司将有39家商场开业，2019年有48家商场开业，2020年55家。

二、Q & A

1、Q：未来有什么措施降低净负债比率？

A：上半年我们的确多拿了几块好地，降低负债最直接的解决措施就是少买地，多卖楼，加快回款。

2、Q：上半年股东净利润下跌，股东权益占净利润的比例也有所下跌，下半年这个比例会上升吗？

A：我们认为70-75%是一个常态，上半年降低可能是一些项目交房的问题，下半年可以追回来，长期维持在75%左右。

3、Q：海口环球100上半年业绩不错，但是最近海口加强调控，下半年的销售会不会受到影响？

A：海口如果没有调控的话我们今年要冲80亿以上，现在卖的30几亿里面在政策出台后我们也卖了10-20亿，我们与其他项目不同在于我们是以本地客为主，投资客户不多。我想下半年还是可以达到60亿的指标，马上2个月后会推出十几亿商业类性质的产品，这部分是不限购的，我们还是有信心今年海口的项目做成我们公司销售的第一大项目。

4、Q：上半年的现金流和整年的指引？

A：上半年销售回款101亿元，租金管理费和其他收入13.7亿，这是现金流入；流出的话，工程款51.57亿，土地64亿，利息11.23亿，税金14.56亿， IP及酒店的运营费用7.75亿，营销及行政费用8.42亿；下半年预测全年销售回款250亿，租金加其他收入是30亿，流出方面整年的工程款100亿，土地110亿，利息25亿，税金30亿，IP及酒店的运营费用15亿，行政营销费用20亿，还有当年的分红10个亿。

5、Q：合约销售的毛利率是多少？

A：商业在38-40%，住宅在30%以上。

6、Q：一年期要付的贷款现在的状况是怎样？

A：最近7、8月已经还了20亿左右，主要是11月3.5亿美金的境外优先票据还有12月境内5亿的私募债和熊猫债，2019年还有20亿港币和境内27亿的公司债。2018年下半年的销售还是比较好的，我们促销售，增回款，这两个措施可以进一步改善我们的现金流。

7、Q：2019、2020年的合同销售看法？

A：今年拿的项目都不错，也很多，以住宅为主，未来两年30-50%的增长是有底的，假设今年500亿，明年就700亿左右，后年再说，但是肯定会稳定的。

8、Q：商场的销售和营业额增长是怎样的趋势？

A：虽然我们商业增长也很快，20%多，但是底还是比较低的，我不是很满意的，总的来说我们会比较想设立标杆项目，还有就是把困难经营的项目变正常，我就是抓高和低，增长12%来自老店。目前主流的11个专注商业地产的企业增长还是比较健康的，好的公司走到越来越大，还是提升自身的管理水平和能力，我们还是有信心的。

9、Q：流动比率低于2，在去库存的压力是不是比较大？短期偿债的能力是怎样的？

A：上半年还是有很多好的拿地机会，公司还在补货阶段，所以这几年我们还是稳步在走的，下半年拿地稳定之后会好的。

10、Q：拿地上是不是集中于内地二三线城市，内地楼市调控政策有没有影响？

A：现在主要是货来不及供，而不是库存卖不掉，我们基本上围绕好的一二线或者长三角好的二三线城市，整体发展基调还是这样的。

11、Q：公司的权益债大约有多少？

A：大约24亿，不算特别多。

12、Q：从整体战略而言，会不会设定主场土地储备和项目的上限？如果没有的话会分给那些其他地方？

A：我们算是一个会快速调整的企业。前几年我们核心的核心是上海，这两年调控力度很大，算不过来帐，所以我们赶紧在长三角的其他核心城市例如杭州、宁波等城市布局，我们也是很会微调的。我们也考虑要不要在长三角之外的地方拿地，我们算来算去长三角的账还是可以算的，江浙的机会还是多，但是我们最近也对江浙每一个地级市进行高度深挖和及时跟进，判断他们的潜力。当前的市场不能拿错地是核心关键，我们对政府的效率和力度是很有信心的。长三角和粤港澳是很有潜力两个区域，我们今年设立广东事务部，虽然市场很好，但是还是算不过来账，所以目前还是长三角为主吧，希望以后可以在粤港澳有所发展。

13、Q：贷款和融资未来有什么搭配方面的考量？

A：长期的策略我们希望保持在银行贷款50%左右。

14、Q：公司有没有2020年行业规模排名的想法？

A：前50强企业中我们是不多的几家不下千亿目标的，我们会努力去做但是还是不说为好。如果说有什么目标的话，保持在50强内，商业地产5强内，在保持优势的同时持续的在这个行业走下去就可以了，我们还是要往快一点，但是还是要有节奏的快，今年假设达到500亿销售，我觉得也就50、60位，加上商场保持综合排名在30名左右，我们这个位置能上能下还是比较舒服的。

15、Q：土地储备的布局长三角机会比较多，是不是下半年还会集中长三角买地，中部华南是否考虑？

A：我们今年拿地不少了，下半年投资拿地的选择上精益求精，不会再拿太多，今年想进去广东和北京，虽然机会很少，但是想做大一点的话太单一是不行的，所以还是希望有机会就去寻找，我们现在就是看得多了、出手少了，虽然中部机会也有，但是我们就不进去那么多地方了，基本会关注的区域主要就是长三角、福建、京津、广东，拿地与算账还是以长三角为主。

16、Q：境内融资情况比较紧张的情况下，我们的融资额度已经拿了多少了？

A：我们境外的额度已经用完了，但境内的话中票还有20个亿，超短融27亿，永续中票20亿，小公募已经批了30亿，还有私募也有30亿，供应链应付的ABS也30亿，国内我们的通道还是很多的。我们是积极参与，各个渠道先占有跑道。那其实对我们来讲还是比较审慎的，因为我们还是考量融资成本的问题，我们希望发债一年以内成本控制在6.5%以内，两年境内在7.5%左右，三年的话大概在8%左右的一种模式。尽管说我们有100多亿额度，但是我们还是看着窗口，因为今年下半年拿地少了，可能我们也不需要太多资金。

17、Q：下半年运营目标是多少？

A：常规上半年供货少一点，截至这月末我们接近到250亿，所以按年初的350亿轻而易举，而且刚刚我说的我们上半年拿了十几个项目，所有的都会在三四季度陆陆续续可以出来，所以整个销售的压力是不大的，只是说能不能超额预期，正常的话没什么特别。