广州，输不起！

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不断下行的广州楼市正在放松调控

12月19日，广州挂出越秀南AD013907地块，总起拍价23.6亿，扣除配建回迁房面积后，实际楼面价达64576元/m²。

这样的价格，也宣告了广州土拍史上新王的诞生。

正如北京的东城、西城，越秀区是广州老城中心区域，也是广州的政治、科技、教育、文化中心所在地。在广州所辖的11个区中，越秀的面积最小，人口密度最高，早已无地可卖，而越秀最近一次出让宅地，还要追溯到8年前杨箕村旧改。

一般来说，楼市火热时，政府会推出位置比较边缘的地块，来拉低整体土地均价；当楼市萧条时，政府会推出核心区域的地块，避免流拍，提振市场。

当下广州楼市的行情可谓凉凉。

根据11月全国70个大中城市住宅销售价格指数变动情况来看，广州新建商品住宅价格环比下降0.5%，降幅为两年内最大值，仅次于乌鲁木齐、南昌和济南，同时也是四个一线城市中唯一一个新房价格环比下降的。

广州的新房价格已经连续两个月出现环比下降，这绝非偶然。

从2018年10月开始，广州二手房价格就开始下跌，到目前为止已经连续阴跌了一年时间。11月广州二手房价格环比下降2%，降幅略小于新房。

所以最近一段时间为了让楼市尽快回暖，广州楼市开启了宽松周期。

12月13日，南沙区下发《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，南沙对特定人才及港澳居民放松限购。

12月17日，花都区发布《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》，也在限购政策上有所放松。

12月20日，广州宣布将部分放松黄埔区的限购，这是广州第三个部分放松限购的辖区，也是第一次在主城区放松限购。

这一次，广州不惜冒“地王”风险，在越秀推出宅地，可以说为了刺激楼市放出了一个大招。广州如此坚决，可以说很大程度上来源于隔壁深圳的刺激。

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深圳楼市的火热为广州“壮胆”

深圳，可以说是当下平淡的市场行情中最火热的一股力量。

从8月开始，深圳楼市随着“先行示范区”和“豪宅界定标准重新划分”等利好不断落地，成交也日益活跃。

根据70城11月住宅价格指数统计，深圳11月二手房价格环比上涨了1.4%，在四大一线城市里名列第一。

另外，“冰山指数”的统计也显示，深圳近期二手房房价上涨名列榜首。

深圳作为全国龙头城市，更是粤港澳大湾区的绝对主力。

所以当深圳开始松动调控，房价上涨，大湾区其他城市（比如佛山、中山等）也纷纷结合自身情况，放松调控，广州也是其中之一。

当然，对于广州来说，作为广东省会，粤港澳大湾区的四个中心城市，广州不能再掉队了。

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失落的广州要把握机会

2017年深圳GDP总量首次超过广州，自此，“北上广深”变成了“北上深广”，甚至随着杭州的崛起，“北上深杭”的叫法也越来越多。

更有人说“广州将被踢出一线城市。”

当然，广州作为广东省省会，整个华南地区的行政中心，城市能级不会有大的变动，但是，不可否认广州近些年的发展确实遇到了瓶颈。

广州是一座让人惊叹的城市，这种惊叹来自于珠江新城的伟岸和现代，来自于小蛮腰的精彩纷呈，更是科学城的惊喜和震撼，产业集聚的规模如此之大。

不过在广州无尽光鲜的另一面，却是撕不掉的伤疤和痛点。

或许人们很难想象，一直到今天，在广州主城区还存在大片的城中村，这对于任何一个城市来说都是迈进现代化进程中的毒瘤。

在广州你经常可以看到一个均价高达5万的楼盘，却被城中村所包围，这些城中村占据了广州大量的城市核心地块，如同顽疾一般存在，而城市本身想要扩张，就只能不停向郊区扩展。

广州的城市框架太大了，从南站到机场天南地北，两者坐地铁要一个半小时以上，科学城附近都是山，交通不方便，坐趟车起码要40分钟，想去新知识城，也要走出50公里，这只是广州一个远郊板块而已。

除了城市规划存在先天的缺陷，在头部城市最看重的金融和科创两方面，广州也存在着严重的短板。

上海有上交所，深圳有深交所，广州呢？有人会说广州有广交会呀，但是一字之差，天壤之别。

正是这些交易所的存在，上海和深圳的金融中心地位确立，资本活跃，企业融资渠道多，融资容易，才能快速增长，成就一大批高端企业，吸引更多高端人才。

眼下，广州正在全力发展金融城，这被很多人看来是广州的新希望，不过，时间产生的差距能在很短时间就能补足吗是？

再来看科创，下图是恒大研究院发布的中国161家独角兽企业分布情况。

中国的独角兽企业，北京有74家，排名第一，排名第二的是上海，有34家，有些意外的是，排在第三的是杭州，一共有16家，超过了深圳的14家。

而广州只有4家。这些独角兽企业，可以说是过去5到10年，以及未来5年内，中国最有潜力的公司。

广州真的输不起了。

所以我们看到，近期一段时间广州接连在一些特定区域，针对特定人群出台放松调控的措施，甚至推出“地王”刺激房地产市场发展，最大可能吸引人才和钱的落地，为以后的发展集聚力量。

广州有7434平方公里的土地，此外还有增城，从化，番禺，南沙等大片土地待开发。有了土地，才有经济做增量的前提。

广州大手一挥，就在南沙画出一个797平方公里的新区，想怎么发展就怎么发展。

人口方面，广州市常住人口数量超过1500万，近5年年均增长超过30万，强大的人口规模将是广州未来发展的动力。

另外，作为华南地区的教育中心，广州拥有粤港澳大湾区最多的高校，同时广州近三年来小学生人数累积增加也超过100万人，在四个一线城市中，广州的人口老龄化程度是最低的。

我们常说，房地产投资短期看金额，中期看土地，长期看人口，那么广州这些辖区，哪里才是最有价值的投资区域呢？

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广州最有投资价值的区域在哪里

越秀区、海珠区、荔湾区、天河区是广州的主城区，根据《广州市总体规划（2017-2035）》，广州市的发展策略是“南拓北优，东进西联”，这也意味着广州发展的方向是以主城区为中心向南、向东发展的。

广州东面是大家比较公认的投资方向，东面的地铁13号线途径增城，无疑是个利好，并且广州近两年加推的新盘，大部分也集中在增城、南沙、黄埔这些热点区域里。

但是目前有一个比较严重的问题是，南沙、增城吸引人口的能力不足，造成新盘数量和人口流向出现了悖离。

在广州各区常住人口统计中，主城区依然是吸引人口最多的区域。南沙和增城表现并不好。比如吗，2018年白云区增加了14万人，南沙、增城只增加了不到2万人，差了近7倍。

最近一段时间，深圳建设“先行示范区”的消息公布，在大规划上为粤港澳大湾区交通枢纽的南沙小火了一把。但是南沙目前还在概念阶段，投资客较多，短期看不到明显利好。

我们知道，投资要选择二手房成熟的区域，那广州的二手房又是什么情况呢？

广州的二手房小区主要集中在主城区，天河、越秀、海珠、番禺的小区数量达到600多家，而南沙、增城、花都、从化都低于200家，尤其是南沙和从化，二手小区数量只有20-30家左右，属于刚起步阶段，提前买入，大概率会被套。

所以，最后总结一下，买广州依然要围绕城中心为主，南沙、增城、花都、从化坑太多，一定谨慎操作。