定了！2020年，中国楼市这么走！

■文|豪言

2020年市场特点将与2019年相仿：箱体波动，既不大升，也不大跌；小阳春与六月雪可能交替出现，小阳春的波段会更长。

2020年，调控形势短期向松，但整体上将坚持“连续性、稳定性”，不大可能出现大幅放松。

天地常在，日月恒有，房地产却又是一个长期的生意。

『01、行情：2019创纪录，2020还会有新高吗？』

2019全国商品房销售额再创历史新高，达16万亿！比2018年增长1万亿，同比增长7.3%。到11月为止，销售面积达13.3亿平米，同增0.1%，今年首次由负转正。销售均价格9337元/平米，同比增长7.2%。

2018年的情况：全年销售额15万亿，同比增长12.2%；销售面积17亿平米，同比增长1.3%；销售价格8,737元/平米，同增10.7%。

两个年份相比，可见三个事实：

一是利空之下，市场发展动能仍然充沛；

二是增幅全面放缓，调控影响不可小觑；

三是各指标中，房价上涨幅度相对较大。

这与一位头部房企业朋友的说法相符：

1、2019年的确比往年困难，大家都使出了更大的力气；

2、努力之后，往往见效。

对于2020年及之后，部分有料人士的预测仍然乐观：

一是2020年维持15､16万亿没问题，并可能再创新高；

二是16万亿并没到顶，历史新高将出现在2025年。

支持这种增长的原因有很多。

首先，在中国，支撑房地产长期稳定发展的硬核逻辑仍然坚挺。

如土地的垄断机制、土地财政依赖、长期而言的货币宽松、城镇化的升级和深化、美好生活追求、房地产行业短期内的难以替代等。

再谨慎保守，也要承认：长期性、结构性的投资机会存在！

其次，在普罗大众的心里，对房产的三种预期难以泯灭。一是房产的养老和安全功能，二是房价上涨会跑赢CPI，三是现实中投资渠道少且易亏。

第三，大部分主流城市仍是需求抑制型市场，在持久、严厉调控之下，2019年可谓千般利空，但行情仍然保持强大韧性，房价也在小幅上涨。若调控放松或部分放松，成交量还会释放。

当下目测，年底政策已出现利好，如降准和全面落户，2020年的行情，不说看高一线，维持19年的水平还是绰绰有余。

第四，中国已进入宏观经济的承压期，GDP增长率在2019是“6”字头，2020要为“5”时代到来做准备。此时，房地产可以调控，但不能倒下。

第五，主流房企扩大再生产的供给意愿仍强，土地储备规模较大，可支撑未来3年销售。全国房地产开发投资增速创5年来新高。2019年，投资额13万亿元，同比增长超过10%。

第六，全国商品住宅库存绝对量处于近年低位，由2016年2月的4.7亿平米持续下降至2.2亿平米。绝大多数重点城市新房库存压力不大，去化周期在合理范围。

综上，2020年市场特点将与2019年相仿：箱体波动，既不大升，也不大跌；小阳春与六月雪可能交替出现，小阳春的波段会更长。

『02、政策：紧是主线，松有空间』

市场各方预期已趋向统一：“房住不炒”不是权宜之计，而是贯穿于房地产全链条、立体化的基本国策。

“房住不炒”之外，年中又有加码：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这成为划断性的政策表态。

它将促使房地产在2020年更“知趣识相”，摆正位置，重心下移。

过去，房地产既是支柱产业，要大力发展，须高度依赖，也是调控工具，要托底经济，可逆周期调控。

今后，房地产业要回归市场，独立运行，少受政策影响。对整体经济，既不用“托底”，也不能“拖累”。

当然，这是理想状态，因为以前高层也这样想过、试过，未能如愿。

总之，2020年，调控形势短期向松，但整体上将坚持“连续性、稳定性”，不大可能出现大幅放松。

地方政府可以因城施策，因地制宜，适度放松调控，但要注意两点。

一是把握好分寸，充分预估政策的合理性和力度，不能触碰中央“稳地价、稳房价、稳预期”的红线。

二是因城施策措施雷同，区域城市间竞争加剧。

以抢人为例，2019年加入抢人大战的城市数量，同比净增40%以上。2020年，新的全面落户政策下，全国所有的城市都会加入人口的争夺战。

抢人至今，也很尴尬。一是短期效应，抢到人时，门庭若市，抢过人时，门可罗雀；二是成本递增，效应递减；三是外引同时，还要内保。防止自己人口被其它城市以更好条件抢走。

中长期来看，难以复制的独特定位、优势秉赋和领先产业，才是城市间竞争的根本，才能为自己创造出更大的腾挪空间。

『03、企业：半山腰上的马太效应』

1､2019年，行业集中度有所降低。

1-11月，百大房企总销售额104387亿元，同比增长16.45%，但增速较去年同期减少了21.05%。其中，TOP10销售额增速全线下滑，前三、前五和前十房企总销售额在百大房企中占比分别为18.35%、27.17%、39.8%，去年同期分别为19.4%、28.2%、40.99%。

个别龙头甚至出现负增长，而千亿房企27家，同比也只增加了一家。

除了少量由于战略失误和黑天鹅事件之外，主要原因在于头部房企更重视稳健理性发展，一是将质量和安全而不是高周转放到首位，二是在敏感周期去掉幻想，务实应对，提高风控意识，主动控制扩张速度，三是将资源合理分配，进行相关多元化。

如果还有一个重要原因，那就是事实上中国房企的集中度已然不低。注意一个对比：2017年底，美国房企TOP10的市占率也只有28%，而中国已达30%。

马太效应减速，但不会消失。2019年末，百大房企门槛仍大幅提升为236.3亿元，2018年同期为157.1亿元。

百强房企拿地2.51万亿元，占全国市场份额60%。前30强房企占百强的64%。其中，恒大、碧桂园总土储超过2亿平米，融创、万科、保利、绿地超过1亿平米。可支撑未来3年销售。

2､2020年的境况和应对。

除非有黑天鹅、灰犀牛出现，市场仍将箱体运行，动态平衡，房企得周期波动之利甚难，面对离散型市场和结构性机会，房企主要自己靠自己。

要有正确战略。战略错了，多么杰出的战术也弥补不回来。

要有厚实内功。常规项有成本控制能力，特别是土地和融资成本；有产品和品牌独特性和溢价能力，才能在激烈的竞争中站住脚，赚到钱。

重点说下非常规能力。

第一是战略落地执行力，主要是快和准。

在严调控、长调控下，松与紧、牛与熊转换次数增多、频率加快，局面逆转就在旦夕之间，如张家港“解除2年限售”的一日游。

这要求企业具有在各种“小周期”中的快速应变、精准实现业绩目标的能力。小阳春再短，也能走货，紧缩期再长，也有余粮。

第二是区域市场领先力。

15亿也好，16万亿也罢，都是存量蛋糕。水涨船高的好事一去不复返。而规模房企布局无远弗届，任何头部房企都难在规模城市占有一家独大的绝对优势。你会天天与百强同行擦肩而过，更糟的情况是：调控之下市场还在萎缩。

对于房企个体来说，最重要的机会可能不在于16万亿外的增量，而是如何在今后“大吃小”、“大吃大”的丛林竞争和洗牌中，赢得更多。

所以，房企具备在区域市场中占据前列的能力，是题中应有之义。

『04、城市：谁受青睐？谁是亮点？』

2019年8月，中央财经委员会第五次会议提出，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力”。

而未来新增城镇人口将主要分布在19个国家级城市群，尤其是一类和二类城市群。

一类城市群：京津冀、长三角、粤港澳大湾区；

二类城市群：成渝、长江中游、中原、山东半岛；

三类城市群：海峡西岸、哈长、辽中南、山西中部、北部湾、呼包鄂榆、宁夏沿黄、兰西、关中平原、黔中、滇中、天山北坡。

这意味着新型城镇化将围绕中心城市和城市群推进，而资源（人流、物流、产业流和资本流）会继续向一二线城市和三大城市圈聚集。这也是未来房地产发展的重点区域。

土地向高能级城市集中。

一二线城市土地出让金占全国比重66%，较去年同期提升5%。

土地价格量减价增。

2019年1-11月，成交面积16.6亿平米，同比下降3.3%；楼面价2532元/平米，同比上涨18%。

2020年，大部分二线省会级城市会成为最大的亮点。

1､如果说一线城市持续受压，亢龙有悔，三、四线城市动力不足，潜龙勿用，那么二线和省会城市则是见龙在田，甚至飞龙在天。总要有能扛大梁的嘛。

2､它们本身是城市群枢纽，承担着聚合能量的任务，也是基建交通改善的最大得益者；毕竟从经验上看，政府肯花大钱的地方，才是价值聚集之处。

3､地铁指数、大悦城指楼、星巴克指数、电商指数等表现强劲，在“生活便利富足”层面上，二线城市已与一线城市没有大的差距，配套的完备和改善，使得城市增值无可怀疑，并夯实房价软着陆的基础（如果该城市过去三年中有过房价快涨的话）。

4､做一个大胆的预测，未来三年内，二线城市的主流房价将是3万每平米打底。

这里贡献一个城市价值评估体系。

开发空间由成交量和成交价决定，成交量主要看人口规模、人口流入、人口结构，成交价则与城市的富裕程度（地均GDP）高度相关，产业结构、交通网络、城市群是核心影响因素。

『05、融资：钱从哪里来？』

重点谈谈融资。因为：

1、2020年虽然政策形势整体趋缓，但融资形势总体仍然偏紧，已然全面收紧的银行贷款、信托、海外债等地产融资渠道，未有放松迹象。

2、淡市中，资金是房企的生命线。房企现在比的不是销售额，是回款额；

3、极而言之，融资成本的差额，就是利润水平；

4、融资的难度越来越大。门关上了，窗口在哪里？

有你想得到的困难：土地前融是房企最急用钱的当口，以往激进房企用的是极限杠杆，连保证金都需要融资。后来好一点，30%的保障金，再通过结构性融资。现在，土地前融已基本被废掉。

有你想不到的困难：融资难易还有地域差别，同一个公司，上海的项目和鹤岗的项目，待遇可能就不一样。房企布局不好，融资也受影响。

银行的主动：名单准入制。白名单覆盖20强，绿名单松一些，可能会到70强。当然人是活的，名单之外亦可灵活，比如对区域龙头，比如“好的客户不限区域，好的项目不限客户”。

银行的被动：监管对需求端（按揭）和供应端（开发贷）都有管控，按揭额度的多少视乎对实体经济的贷款配比。

房地产基金：增量机会还是有滴。

1､头部企业融资相对从容，但在在特殊阶段仍需要急速或超量融资，比如并购业务，因为好项目还是要抢的。比如集中拿地阶段，土地前融是融资监管七寸所在。

2､今年爆款新闻之一是破产房企多达400余家，其实还有更多是以“股权变更”为名消失者，如果计入，几千家都有。

但说破产，并不确实。他们中的大部分是行业退潮时的被并购者、不想弯道超车者、退休者等，虽非破产，但已缴枪，变成隐贵。但因为对行业熟悉，又变成了财务投资者，而且最有可能投资真股权。

信托：喜忧交加。

喜之一：打不死的小强。到今年10月份，银行融资1.18万亿，信托融资8000亿。监管趋严之下，信托比例反而加大。

喜之二：多轮强监管的真正受益者。业者自称，以往通道费就是一个点，千分之一！千分之二就是很给面子了，还要你做好多创新和服务，什么股加债配资、错位抵押、套壳、SPV、信托持股、固定收益加超额分成等。

现在则是二个点起，百分之二！收益增长20倍！

忧，来自两个悖论。

悖论一。23号文一下，信托资金不得用于土地前融，直接不行，间接也不行。而这是项目最需要钱、而银行又做不了的宝贵时间窗口。如果要做的话，432(4证齐全、自有资金30%，控股股东二级资质)，但如果432了，项目也就不缺钱了。

悖论二：真股权？“投”、“募”两头堵。

有人说，信托可以做真股权投资呀。但知易行难。从“投”看，房企特别是百强房企舍不得真股权；从“募”看，投资者特别是自然人，都属风险厌恶型，更愿意要固定回报。你不刚性兑付，募资就没戏。

2020年，对房企融资能力的考验更严峻。

自有“资产—资金”的快周转仍将是房企的资金生命线。2019年，加速促销推盘使得房企到位资金中，贷款增速下降，促销回笼资金的定金及预收款上升。9月占比为33.6%，环比提高6.5%。

要想实现快周转，房企首先要内功过硬，比如布局优化、产品对路、品牌溢价等，除此之外，还要有财务运营筹划能力，比如各地项目的融资联动，尽量将开发贷额度用足，再辅以其它融资方式如供应链和票据等创新。

综上：2020年，房企和基金、银行和信托两种合作的空间都将变大。道理你懂的。

从2017到2019年，信用收缩和风险踩踏之后，同业信仰渐次破灭，大多数行业断壁残垣，不投发愁，投了发抖，雷了发疯。只有房地产业，尚余星点微光。

所以，在资金方眼里，房地产仍然是金融业者的青眼所在。

『06、误区：貌似正确、会把你带到沟里的流行观点』

1､中国房地产泡沫一直在积累。

事实是：该破的泡沫已经破过了。90年代末有北海、海南，10年前有温州和鄂尔多斯，疑似泡沫还有郑州、苏州、杭州，甚至北京的通州，都经历过或是鬼城、或是房价剧烈波动的“泡沫破裂”时刻。

从结果上看，能级越高的城市，利好越多越实在，房价的支撑力也就越强。

2､实体经济不振，收入房价比过高，都不支持房价上涨。

事实是：你看的是平均数，平均数没用，要看中位数。

近些年来，人们收入的中位数大幅提高。原因嘛，小米上市涌现上百位千万、亿万富翁，小黄车女王变现15亿人民币，瑞幸咖啡成立仅18个月就亏着钱在美国上市，就说离你最近的房地产吧，百强房企有一半管理层跟投，收入水平远非“高薪”所能形容。

也就是说，能拿到超越工资概念的职业人群越来越多，你要用这个数量去与市场上的新房供应量相比才对。

3､集体土地入市是大利好！

事实是过度解读。解禁的主要是集体经营用地，最核心的宅基地，没有任何松动。

经营用地你敢拿吗？不要说在相对偏远农用地上做经营，就是在城区，也是成少败多。

4､文旅地产大有可为。

事实上，这是最容易把房企带到沟里去的“毒药”。

文旅地产只在一种情况下能够成立，即你所投资的区域，正好与城市成长的时空维度重合，你搭它的便车，或他借你的概念，两好合一，才有成功的希望。

比如，在当年北京的偏远地区（东四环）上建欢乐谷，比如在有地铁通达的广州花都区（原为不属广州市的花县）建度假区。

换句话说，你不搞文旅，该地区也会很快成长为更高能级、更大城市，或是它们的一部分。

舍此，则大部分文旅地产均为冒险前行，前景堪忧。

5､房住不炒会使得房子没有投资价值。

事实是：房住不炒和限贷的确使短炒热钱消退，但更厉害的冷钱过来了。

冷钱有两个特点，一是看长期价值，二是不一定非要赚钱，但一定不能亏钱。

你说这个世界上是想赚大钱的人多，还是不想亏钱的人多呢？

另外，在投资渠道匮乏、高精尖投资产品晦涩难懂又频频爆雷的市况下，极具通俗性和亲和力的房产，就成为冷钱的首选，成为相对优者。人们在没有更好投资机会时，往往就会为资金找个安全所在“歇歇过渡一下”，就是华尔街常说的money parking功能。

记住：热钱凶猛，但冷钱量大、持久。