万科A：销售增速继续回升 融资优势持续凸显

推盘主力期，销售增速明显回升。公司11月销售金额同比增长55%，带动全年累计同比回升至 16%。继9月单月负增长后， 10-11月销售增速大幅回升，主要系四季度是公司主力推盘期，可售资源供应充足。此外，随着楼市降温，优势项目加速入市亦为去化率提供支撑。 2018年1-9月公司累计新开工面积3649万方，同比增长40%，已超额完成全年目标（3545 万方）。考虑到行业资金面压力下，公司积极回笼资金，预计2019年开工意愿仍然较高，后续可售资源相对充裕，可以销售保持平稳增长提供支撑。

整体拿地节奏放缓，补仓更加理性。公司11月拿地有所回升，单月新增土储金额同比增长27%。整体来看，1-11月新增土储4585万方（+12.5%），总地价款2639亿元（+4.9%）；拿地面积/销售面积的比例为127%，与2017年基本持平，货量得到合理补充；拿地金额/销售金额的比例为49%，较2017年高点（53%）回落 4pc，投资强度有所回落；拿地均价/销售均价的比例为38%，较2017年（42%）下降4pc，成本控制有所改善。

短债压力较小，融资优势明显。截止2018年三季度，公司净负债率提升至51%， 低于行业平均水平。货币资金/短期有息负债的比例约1.78倍，短债压力相对较小。四季度以来，公司发行了一笔住房租赁专项债（5Y， 20亿元）、一笔境内中期票据（3Y，20亿）、一笔美元中票（5.25Y， 6.3亿美元），票面利率分别为4.18%、4.03%、5.35%，继续保持具有明显竞争力的融资成本。

12个月目标价40.75元，维持“买入”评级。考虑到公司债务扩张带来的利息支出增加，以及计提存货跌价，下调公司2018-2020年预测净利润至334、394、440亿元，对应三年EPS分别为3.03、3.57、3.98元。 当前股价对应2018-2020年预测PE为8.4、7.1、 6.4倍。 公司开工意愿积极，销售有望保持平稳增长，财务稳健，业绩保障力度较强。维持12个月目标价39.22元， 维持“买入”评级。