震惊！菏泽领先珠海跟上高压锅城市有样学样！

震惊！菏泽领先  珠海跟上   高压锅城市有样学样！

    2018/12/20 微信公众号“叶檀财经”、“叶檀财富”

     

    檀香们，搬好板凳，房地产市场上演一幕大戏。

     

    一上来，就是一只大瓜。

     

    12月18日，菏泽市住房与城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

     

    最关键的是，取消了去年调控时曾作出的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

     

    菏泽真是万万没想到，这貌似不经意的低调举动，让自己冠上了“自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，全国第一个取消限售政策的城市”的头衔。

     

    财联社19日报道，菏泽市住建局上午回应：“没有想到会引起市场如此大的反应，有点意外...上午一大早住建局已经召集局里人员就昨天的通知开会。”

     

    山东省住建厅上午说，此文件没有报备省厅，说通俗一点，就是这事跟我没关系。

     

    菏泽自己彻底懵圈，吃瓜群众没想到自己影响力这么大，谁也别表错情，这是中国经济影响力大，中国楼市太牛！

     

    菏泽市住建局于今天下午在官网最新回应称，“近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。” 

     

    可见，目标有二，一是为了抵制二手房价格较快增长，二是为了稳定房价。可当初，为了稳定房价才出台限售政策，现在为了稳定房价就取消了？我去，有点想不通，脑回路太长。

     

    其他城市有样学样。当天，珠海的金湾、斗门两区的购房政策已出现调整，在这两个区只需一年社保就可以购买一套商品住房，面向所有购房者。

     

    任何房地产政策都是有理由的。你以为菏泽住建局局长脑袋一拍，就出台了一则震惊于下的新闻？不存在的。

     

    菏泽不会是个案  高压锅城市有样学样

     

    为什么打响第一枪的不是房价下跌的北京这样的一线城市？不是厦门、杭州这样的新一线网红城市？而是位于山东的菏泽？

     

    按照逻辑来说，当地房价快承受不住压力了，地方财政可能有点问题。

     

    菏泽是全国棚改第一大市，连续3年，规模位居全国设区市首位。从2016年到2018年，菏泽全市列入棚改计划37.2万套，占山东全省棚改计划的六分之一还多。

     

    仅仅2017年，菏泽就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。

     

    如今，棚改货币化安置比例迅速降低，所以，急需二级市场的交易量来稳房价。

     

    2017年，菏泽土地出让金增幅高达312.54%，增幅位居全国第二、山东第一，仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年又是翻倍。一个在山东省内经济垫底的地级市，挤入了全国卖地收入30强。

     

    现在，得维系土地财政，得保持市场平稳。根据吉屋网的数据，菏泽二手房大幅上涨的，是开发区、东明区、牡丹区等几个区。

     

     

    放眼未来，菏泽不会是个例。千城千策，其他在高压锅里的城市，估计会有样学样。

     

    《全国百城库存报告》显示，11月，全国三四线城市住宅库存在在连续38个月同比下跌后，首次出现同比正增长现象，说通俗一点，三四线城市买房的人少了，房子卖不出去了，房价有压力了。

     

    地方政府出手动力十足。

     

    从全国和百城平均水平来看，近三年“土地财政”的依赖度持续攀升，尤其是2017年各城市土地出让收入大幅提升，百城平均依赖度达0.68。也就是说，全国很多地方政府60%以上的收入都和房地产相关，本来大家手里都不宽裕，这块收入少了那真是无米下锅了。

     

    现在不是调控吗？岂能乱来？

     

    不是乱来，是稳定房价。中原地产研究中心统计数据显示，11月以来，约束性楼市政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。

     

    对于菏泽市取消限售政策，据财联社报道，山东省住建厅相关人士表示，关于房地产调控，山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。

     

    政策不是“一刀切”，主要根据各地情况，省住建厅会进行总体把控。

     

    千城千策，一城一策一直是调控的主基调，松紧度是可调的，这是实事求是。

     

    与此同时，房贷利率也出现松动。

     

    融360数据显示，11月全国首套房贷款利率平均值为5.71%，今年首次与上月持平。二套房贷款平均利率为6.06%，较上月回落1BP。其中一线城市利率回调，二三线城市有利率回调也有利率微涨。

     

    10月开始，多个城市的银行集体开始下调房贷利率。从最早的杭州首套房贷利率，从上浮15%调低到10%，二套房同样松动，北京下调至15%，广州下调至10%，南京下调至16%，深圳下调至15%，最快一周内放款。

     

    一线城市率先企稳 基建地铁迎头跟上！

    大家感觉房地产入冬，一线城市楼市开始企稳。

     

    根据上海二手房指数办公室发布的数据，11月，上海二手住宅成交套数为13390余套，环比上升11.11%，同比上升18.28%；

     

    以成交面积计，环比上升12.29%，同比上升16.62%。二手房11月成交量回升逾一成，与一手住宅成交环比上升9.34%基本同步，一、二手房成交均走出小幅回升行情，说明楼市已经开始企稳。

     

    我们此前在“2019年，中国楼市拐点到了吗？”文章中提到过，中国楼市一般都是“量在价先”，全国销量领先房价三至四个季度。最先企稳的，将会是一二线城市。因为需求刚性，稍一松动，量价企稳。

     

    注意，一个最新动向：进入12月以来，上海等多个城市地铁规划密集获批。

     

    12月19日，国家发改委关于上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018～2023年）的批复称，同意上海市城市轨道交通第三期建设规划，建设19号线、20号线一期、1号线西延伸线及机场联络线、嘉闵线、崇明线等9个项目，规划期为2018～2023年，三期规划的线路总长度286.1 公里，初步估算项目总投资约2983.48 亿元，

     

    括重庆、杭州、济南几个强二线城市的新一轮轨交规划或者规划调整也密集获批。下半年以来，轨交规划获批的几个城市均为城区人口规模较大的一二线城市。

     

    这让远郊区与市中心的的通勤时间大大缩短，让远郊区变成了人们可以常住的区域，人口向一二线城市流入依然是大趋势。

     

    房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融。从国际上看，大都市圈是不断扩大的。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，由此来看，未来房地产趋势，很清晰。

    3富人看空，穷人看多？

    市场永远难以达成一致，有人看空，就有人看多，多空打了十几年，两者的差距是好几个阶层……

     

    日前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了《2018年第三季度家庭资产指数报告》。

     

    报告指出，家庭新购房中，首套房比重下跌，多套房增加，购房的投资和改善性需求增加，刚需降低。

     

    具体来看，新购房目的中投资用途占58.2%，比上季度增加。说明目前住房交易以投资为主。改善型需求占到26.7%，有增加趋势，说明换房比例增加。刚需仅为15.1%，有降低趋势。

    有意思的是，无房家庭房价预期指数高于有房家庭。

     

    总结一下，有钱人不看好房价，但是买买买，没钱的人非常看好房价，却总是在观望。有钱人的钱没地方去，买房。没钱的人等着房价再跌一跌，凑足六个钱包去买房，总是错过时机。

     

    穷人把钱赔进了股市，很有可能这是买房的首付钱，有钱人把钱都买了房子，那么未来如果房价下跌，富人资产缩水，穷人有希望上车；而一旦房价继续涨，那就是严重的两级分化，没钱的人要实现阶层的跨越基本上只能是中彩票了。

     

    这一次历史性的十字路口，不同的人做出了不同的选择。我们的看法是，刚需，买，投资，不要超过资产配置的50%。

     

    房地产调控，哪怕一个小决堤都会万众瞩目，于是，菏泽这座以牡丹闻名的城市，却因为房地产政策被推到了风口浪尖……

     

    这座棚改第一城啊！