惊雷！楼市最最重要的政策终于亮相了！我们对2019年楼市预测不变

     2019年楼市关键词，因城施策。

     

    房地产主基调已定。12月21日的中央经济工作会议，对房地产的描述是：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

     

    2019年，房地产定调两大特点：

     

    一，  边缘化。对比去年、前年，今年没有直接提及房地产调控，说明目前调控是有效的。

    二，  细化。过去说的是差别化调控，现在明确，因城施策，分类指导。

     

    翻译成大白话就是，想调控放松？没门儿。调控收紧？不一定。主要看地方房地产市场是不是稳定，地方政府权力扩大，根据城市情况发布定制款，没什么千篇一律。

     

    会议召开前，山东一座人口大市、经济小城抢吃螃蟹。12月18日，菏泽推出新政，取消2017年11月的限售政策，山东住建厅一脸无辜，表示当地没有备案，自己不知情，菏泽强调居民需求，所以取消转让期限。

     

    这简直是一场教科书式“因城施策”。平地惊雷，全国限售松绑第一城悄然出现。

     

    一、棚改第一城 发飙了！房地产不能崩

     

    菏泽是名符其实的棚改第一城。

     

    从2015年到2017年，三年时间，菏泽棚改累计完成征收27.4万户、4135万平米，安置房基本建成11.4万套，在建12.7万套，货币补偿5.4万套。

     

    从2018开始到2020年，新三年棚改计划，菏泽要求改造征收25万套。

     

    从2016年开始，菏泽的棚改规模连续两年位居全国地级市首位。

     

    大量菏泽持币吃瓜群众要买房安家。有媒体报道，一位镇民表示，原来镇子上有1000多户居民，全部拆迁完只花了1个月时间。

     

    可是，2017年11月，菏泽颁布的房地产调控新政，要求新房和二手房在取得产证后2年才能交易，这堵死了交易通道，急死了买房的棚改人群。

     

    假设，2015年被棚改，通常要到2017年才能拿到回迁房，而且回迁房不止一套，这些人会把多余的住房出售给后续棚改的家庭，但限售一来，卡住了交易，立马梗阻。

     

    于是，菏泽二手房市场出现神奇一幕。买家付给卖家50%的定金，先住进房子里，等产权证满2年后正式交易过户。

     

    成交量剧烈震荡。一位本地中介公司老板说，2017年11月限售前，公司月均成交在120套左右，限售后成交量腰斩，现在再次取消限售，成交量跳涨到200套以上。

     

    菏泽居民想换房，主要得靠棚改货币化补贴。可当地政府也不富裕。菏泽政府工作报告显示，2017年全年GDP为2820亿元，位居山东省17个城市第13位。公共财政预算收入186.55亿，公共财政支出达到509.56亿，财政赤字323.01亿。

     

    庞大的土地出让金，弥补了财政缺口。中原地产数据显示，2017年菏泽市土地出让金总额为263亿，同比增长312.54%，位居山东省土地出让金第四位，同比增幅位居全国第二。

     

    土地出让金的来源是房企拿地，菏泽新政放开限售，买家卖家终于能够顺利交易，还降低了开发商的资金监管，房企和买房者的焦虑，从源头上被释放了。

     

    二、珠海跟进 给冻僵的楼市暖暖小手

     

    山东菏泽撕开调控一条小口子，珠海和广州立马跟进。

     

    12月21日，《新京报》报道，从10月底开始，珠海调整限购要求，不是珠海市户籍居民，在人社系统开具人才证明后，按不同条件缴纳1到12个月不等社保就可以买房。但具体哪些条件缴纳多长时间社保，珠海住建局没有进一步公开信息。

     

    珠海将政策倾斜到人才的天平上，同时，也在温暖冻僵的新房楼市。

     

    珠海统计局数据显示，2018年以来，珠海商品房销售面积增速整体负增长。二手房交易面积增速从2月的8%下滑到10月的 4.1%。安居客数据显示，12月珠海新房均价约2.34万元/平米，较年初下降1626元，二手房均价从年初的1.94万/平米涨到12月的2.08万/平米，逼近新房价格。

     

    广州跟进，有自己的目的，为了消化公寓和商办项目库存。

     

    12月19日，广州住建委发布新政，2017年3月30日前土地出让成交的地产项目，商服类物业不再限售。

     

    其实不止是广州，全国的商办物业，卖得都不怎么样。

     

    中指研究院的《2018中国商业地产市场年报》显示，2018年1到11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。全国商业营业用房新开工面积18037万平米，销售面积10118万平米，开工销售比由去年同期的1.75上升至1.78。在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业地产供应过剩，库存去化缓慢。

     

    一年多之前，广州3.30新政，将商服项目的成交量一次性打压到底。

     

    克尔瑞数据显示，新政之后，广州公寓、商业、办公库存从2017年3月末的513.57万平米，增加到2018年11月末的675.87万平米，去化周期从当时的19个月，上升到目前的39个月。

     

    公寓市场受3.30新政影响最深。2017年3月全市库存只有16146套，现在已经增加到28136套，去化周期从5.5个月上升到23个月。

     

    多个城市跟进菏泽，但每一个城市的政策倾向都不同，每个城市有每个城市的诉求。

     

    菏泽针对的是因为限售而买不到房的群体，珠海侧重的是引进人才的社保缴纳时长，广州急需减少公寓库存。

     

    2019年，楼市最重要的因城施策，终于从幕后走向台前。叶檀财经早就强调过千城千策，现在得到证实。我们预测楼市稳定，也差不了太远。

     

    三、看清城市 赢下楼市财富保卫战！

     

    一线城市也在变化。

     

    2018年底上海楼市，先是预售证大幅放量，后是开发商来了一波集中推盘。

     

    根据不完全统计，12月上海有超过40个楼盘获取预售证，全年罕见。这并不是楼市回暖的信号，只能算是年底打折的前奏。由于限价，上海市区项目开盘基本售罄，郊区去化压力加大，价格可能回调。

     

    尽管各路房企使出浑身解数，想在年底冲一波销量，但大部分新盘认筹率都比较低。

     

    截止截至11月26日，上海11月累计新开7个楼盘，其中5个认筹率不足50%。12月16日，万科天空之城第三次开盘，均价5.8万，共推出722套房源，仅有302人参与认筹，认筹率41.8%。加上部分购房者可能弃购，最终去化率可能不足三成。同一项目在今年3月开盘时，认筹率高达96%。

     

    一线城市北上广深，新一线网红城市，因城施策可能细化到因区施策。

     

    像上海，不同区域拿到预售证的弹性空间都不同，可以按照本区节奏，分批次发放，最终在平衡和波动中达到稳定。

     

    2019年，无论买房还是卖房，别看着其他城市的新政自嗨，多看看自己的城市，自己的小区，二手房价格是涨了还是跌了，房租是涨了还是跌了。刚需的檀香们，利用窗口期，问问银行利率有没有更低一些，首付比例有没有下降。

     

    能够享受“政策底红利”的只有两种人：

     

    1，跑得快，从三四线撤离了，回归一二线城市。

    2，跑的远，从一线新一线核心，布局到了有潜力的周边卫星城。