碧桂园恒大们可能要注意了，万科发出了“超车”信号

作者：时代财经 谢斯临 编辑：张常旺

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“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑。”

万科周刊在年底发布的万科集团2020年会侧记中，引用了当代管理学奠基人彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中所写的这句话。在面临“三道红线”重塑房地产行业的变革之下，素来稳健的万科开始冲刺，重回增长路线。

2月4日，万科披露1月销售情况，期内万科实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额714.7亿元，同比上涨30.16%。

而在万科发布1月业绩的前一天，恒大、碧桂园也相继发布了销售业绩。其中，恒大实现合约销售面积655.6万平方米，合约销售金额581.2亿元，同比增长43.3%；碧桂园连同合营公司和联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约456万平方米，归属股东权益的合同销售额约403.2亿元，同比增加22.48%。

因碧桂园并未公布全口径销售金额，“碧万恒”三巨头之间难以直接比较，但在第三方机构的统计中，万科是一月的销冠。

万科更为亮眼的表现发生在一个月前。2020年底，冲刺全年业绩的万科，在12月录得单月合同销售1015.4亿元，实现单月千亿的历史突破。借着最后的冲刺，万科最终实现全年合同销售7041.5亿元，贴身越过七千亿门槛。

岁末年初，万科销售额都实现突飞猛进的增长，对于这家素来稳健的头部房企而言，有些一反传统。过去，万科会在年底有所保留。但在去年融资监管新规“三道红线”逐步出台后，过往的逻辑在发生改变。

万科集团董事会主席郁亮曾用2002年的土地招拍挂制度改革与融资监管新规“三道红线”进行比较。在他看来，这是一场改变整个行业的变革。

“‘三道红线’具有穿透性，实现表内表外全覆盖，之前房地产行业的财务技巧没有用了，对所有开发商而言都是个新课题。行业再次来到一个统一的起跑线，以往所有优势都已归零”，郁亮认为，自此地产行业将从“金融红利时代”进入“管理红利时代”。

在行业新的发展阶段，郁亮正式提出了万科新的方向--“竞争战略”。

这个源于美国管理学学者迈克尔波特的学术名词，意指通过确定顾客需求、竞争者产品及本企业产品这三者之间的关系，来奠定本企业在市场上的地位并维持这一地位。它有三种基本打法：成本领先战略、差别化战略和专一化战略，但无论是哪一种，最终都指向竞争。

中国的房地产行业大步前行迈过17万亿元大关之后，规模开始逐渐触顶，以往的侧重与内生发展逻辑的增长战略已经不再适用。在蛋糕接近固定情况下，你多切一块，就意味着对手少一块，竞争的逻辑便是如此，不进则退。

2020年12月单月实现销售1015.4亿元的万科，借着岁末的冲刺，最终得以实现全年合同销售金额7041.5亿元。但即便如此，在2020年越发激烈的房企规模肉搏战中，万科却依然从销售榜的亚军跌落至季军。超过万科的，是出尽奇招、几乎全年都在打折抢收的恒大，其以合约销售金额7232.5亿元的成绩位居销售榜次席，仅次于碧桂园。

“数一数二，领先领跑”要求万科加速冲刺，重回增长路线。万科已经开始行动，国金证券研报指出，万科投资强度自2020年4季度开始明显加大，拿地主观上更为积极，表明公司重新将更多资源倾斜于房地产开发业务。

而克而瑞研究中心总经理林波认为，在三道红线背景下，将有利于头部房企中财务最稳健的万科，在碧桂园恒大战略性收缩的背景下，万科发力规模重回榜首不无可能。