地产千金上位难挽颓势：国企接盘华南城，“潮汕帮”解体

本文来源：时代财经 作者：陈伟纳

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2021年最后一天，民营房企华南城成功将自己变身为“国企”。

12月31日一早，华南城控股（01668.HK）发布公告称，按认购价每股0.57港元配发及发行33.5亿股新股份予深圳特区建发集团或其全资附属公司，发行认购股份的所得款项总额估计约为19.1亿港元。于认购事项完成后，特区建发集团将占华南城经配发及发行认购股份扩大后已发行股本29.28%。

换言之，深圳国企特区建发集团将成为华南城主要股东兼单一最大股东，而创始人郑松兴的持股比例由持股前的28.5%稀释至20.16%，沦为第二大股东。此外，腾讯仍为第三大股东，持股比例为8.35%。

华南城不是传统意义上高周转的房地产商，其将自身定位为综合商贸物流及商品交易中心开发商和运营商。截至2021年9月30日，华南城在深圳、西安、哈尔滨、郑州、南昌、合肥、重庆、南宁等地共拥有8个华南城。

然而，商贸物流综合体投入周期长、沉淀资金多，加上经济形势影响，过去几年，华南城的业绩并不理想。

毛利下滑、评级下调，郑州华南城提前放年假

日前 ，一份落款为郑州华南城有限公司（以下简称“郑州华南城”）的文件显示，该公司通知部分部门员工放假，放假时间暂定为2021年11月26日至2022年3月31日，后续公司将根据业务情况进行调整，及时通知员工返岗。

文件下发后，就有自称是公司员工的网友在人民网“领导留言板”上反映，公司操作属于“变相裁员，让员工自动离职”。但华南城在回应此事时表示，此举只涉及极少的人，属于行业现状下的正常公司行为。

今年来，房地产行业整体市场情况不明朗。据11月30日发布的2021年度中期财报显示，今年上半年，华南城实现收入61.66亿港元，同比下降13.2%，其中持续性收入录得16.83亿港元，同比增长27.2%；而物业销售及融资租赁收入录得44.83亿港元，同比下降22.5%，其中销售物业收入录得38.96亿港元，同比减少32.6%。

业绩下滑的同时，华南城也面临巨大的资金压力。公开数据显示，2022年2月、6月和11月，华南城有三笔大额离岸款项到期，总计9.7亿美元(约合75亿港元)。此外，华南城还有2022年4月到期的6亿元人民币和2022年8月到期的14亿元人民币的在岸债券。

12月15日，标普将华南城的长期发行人信用评级从“B”下调至“Ｂ-”。同时，标普还将华南城未偿付美元高级票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

标普认为，由于离岸资本市场对大多数开发商来说已经受限，华南城发行新的离岸债务进行再融资的可能性仍然很小，而严峻的行业环境也限制了华南城从销售流入中补充流动性的能力。

此前，华南城首席财务总监陈茂昌在业绩会上也表示，降负债、稳定现金流是集团当前的首要任务，但这个过程必定会对毛利率、净利润率造成影响。

“潮汕帮”逐渐退出，地产二代上位难挽颓势

华南城是商贸物流行业早期的入局者。2002年，以珠宝起家的潮汕商人郑松兴联合其潮汕老乡梁满林、孙启烈、马介璋及马伟武等五人共同出资成立华南城，彼时，五人还各自拥有其他香港上市平台和地方企业。

2009年，华南城在香港上市，依托商贸物流的强劲走势，华南城在广西南宁、黑龙江哈尔滨、河南郑州等多个城市，建立起大型商贸物流综合体。随后，部分创始人开始退出股东名单，华南城股东里的潮汕帮逐渐解体，公司主要由郑松兴家族把持。

2013年，华南城迎来发展的高峰期。财务数据显示，2013年，公司合约销售额和营业收入分别达到141亿港元和135亿港元，同比增长高达72%和80%。2014年，华南城的市值更是一度高达300亿港元。当年，腾讯收购华南城13.0%股份，成为第二大股东。

然而，随着市场环境急转直下，2014和2015年，华南城的销售额、营收、净利润均录得负增长。2016年，郑松兴欲以40亿港元转让公司23.3%股权予同为潮汕老乡控制的中洲控股，仅留下0.01%股份。不过，这项交易最后却以失败告终。

出售股份失败后，郑松兴的女儿郑嘉汶临危受命，2017年，拥有英国剑桥大学房产金融硕士学位的郑嘉汶接管华南城，担任执行董事一职，华南城正式步入“二代时代”。不过，当年华南城仅实现营收78.39亿港元，与2013年高峰时相比，几近腰斩。

从辉煌走到没落，华南城仅用了不到两年的时间，有业内人士分析，电商的崛起削弱了传统商贸物流中心的市场占比。

值得一提的是，郑嘉汶接管公司后，华南城的业绩曾出现一定回升。2019年半年报数据显示，报告期内华南城实现营收58.27亿港元，同比增长11.8%。这让经历长久业绩低迷的华南城信心倍增，当时不少业界人士评价郑嘉汶为“最强地产千金”，认为其有望带领华南城重回巅峰。

然而，受整体经济形势和楼市环境影响，华南城最终没能走出困境。随着深圳特区建发集团成为公司单一最大股东，郑松兴家族执掌华南城或将成为历史。