丁祖昱：房地产年销售规模回到五年前是必然事件

本文来源：时代财经 作者：童洁

易居企业集团CEO丁祖昱

“过去的五年，房地产行业波澜壮阔，称之为白金时代毫不为过。但是今天，我们要和这样一种时代说再见了。”新一年的“丁祖昱评楼市发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱说，2021年是房地产行业告别盛世的一年。

如其所言，2021年下半年开始，房企如履薄冰。一方面遭遇史上“最严”监管，融资受到阻碍，7-11月，房企融资总量环比下降40%；另一方面，全年73省市出台249次调控政策，迅速压制了楼市的“虚火”，房企去化速度被迫放缓，7-11月累计操盘金额同比下滑27.8%。

下半年房企销售和融资额度双双暴跌是过去五年中从未发生过的现象，内忧外患的环境更是为房企带来巨大的违约风险。因此，2021年，野蛮生长的盛世一去不返，房企爆雷的声音却接连传出。

在这场以“告别”为主题的发布会上，丁祖昱对过去的1年、5年，乃至20年做了一次复盘，海量数据记录了房地产行业白金时代的繁华，也体现出青铜时代的寒意。

20年来，房价只涨不跌

仅仅从整体数据来看，2021年，中国房地产销售规模再次实现突破。据统计，2021年，全国商品房销售面积和销售额分别达到18.3亿平方米和18.7万亿元，超过上一年的17.6亿平方米和17.4万亿元。

但是，全国楼市调控全面收紧之后，下半年房企的销售情况实际并不理想。丁祖昱披露的数据显示，今年下半年，30个典型城市中，大多数城市成交面积出现腰斩，即使是北京、上海、深圳、重庆、杭州这样的热点城市也未能幸免。

丁祖昱认为，造成市场出现变化的很大一个因素在于过去5年、10年，市场已经被透支。

他指出，刚刚过去的5年，全国累计成交面积74亿平方米，金额63万亿元，占过去20年的41%和56%。与之相呼应的是，过去10年，个人住房贷款余额到38.1万亿，居民杠杆上涨6.68倍，远超房地产的销售额和销售面积增长，同时比房价的增长要快得多。

当然，房价也是不出意料的“只涨不跌”。丁祖昱称，近20年来，中国房价整个逻辑维持只涨不跌，当中经历过一些小波段，但之后还是一路上涨，最新统计数据表明，我国房价收入比已经攀升到8.9，最近5年的房价复合增长率为7%。

要知道，在2015年，我国房价收入比还处于7.4，这意味着，我国房价收入比已经上了一个新的台阶。

买房致富，千万豪宅“一房难求”

2021年，楼市由热转冷的行情中，有一个领域始终高热，甚至是“一房难求”。

丁祖昱表示，今年豪宅客户发生了巨大变化，有大量投资客、“社保巨子”以及新贵和富二代涌入豪宅市场，导致豪宅房源紧俏，尤其是一手豪宅，今年成交增长近40%，部分楼盘中签率低至个位数。

巨大的利益驱动着这群人去“打新”。受到限价政策的影响，许多城市存在一二手房价倒挂，而对于价格不菲的豪宅产品，一二手房源之间的差价往往是常人所难以想象的“天文数字”。

例如，今年10月在上海开盘的翠湖五集，预售均价为16.5万元/平方米，二手房源单价超25万元/平方米，若成功买到再转手，可赚取2800万元差价。诸如此类的案例还有很多，如杭州臻奥园，一二手房源差价达1500万元；南京万科翡翠滨江一二手差价达950万元等等。

一二手房源的价差问题导致豪宅有着“价格越高越好卖”“价差越大越好卖”的特征，亦成就了豪宅市场的繁荣。但丁祖昱直言，豪宅市场的繁荣需要打一个引号，他认为价格倒挂是一个“漏洞”，希望这种繁荣能够持续，也希望这种繁荣政府加以控制。

事实上，不仅是一手豪宅大受欢迎，2021年，在法拍市场，豪宅也是名副其实的“抢手货”。就在半个月前，杭州阳光海岸小区一套低楼层跃层进行拍卖，吸引7人参与报价， 134轮报价，价格由挂牌价5832万元飙涨至7500万元，成交单价超15万元/平方米，刷新杭州法拍房单价记录。

而11月，上海一幢3层楼的老洋房同样被富豪们“盯上”，21位参拍人鏖战11个小时，进行了719轮报价，最终成交价为9932万元，较起拍价高出6135万元，溢价率高达162%，折算每平方米约27.59万元。

可见，富豪们对于豪宅的热情丝毫未因楼市的整体下行而受到影响。

行业规模回到五年前

挥别白金时代，房地产行业一个大跨步，进入青铜时代。丁祖昱说，房地产行业跳过了黄金和白银时代，未来或许会在青铜时代经历一个漫长的旅程。

丁祖昱指出，行业规模回到五年前是青铜时代的必然事件。房地产行业的规模实际上在2016年左右就发生了转折，销售面积从11亿平方米跳到14亿平方米，但后来几年，行业规模维持在14亿、15亿平方米，像2016年那样的“大跨越”不再出现。

因此，克而瑞地产研究院做了一项相关测算，得出结论，预计未来5年行业规模年均住宅10.6亿到12.7亿平方米，取中位数为11亿平方米左右，基本处于2015年-2016年的水平。“或者未来5年总量比2011年-2015年增加0.6%到20%，但是比2016年-2020年下降16%-29%，但是比之前的5年上升20%。”

因此，丁祖昱认为，房地产仍将是中国经济的压舱石，房地产业也继续是支柱产业，预计每年成交金额还将维持在15万亿元左右，相比其他产业，整个房地产产业规模仍然庞大。

此外，他认为，随着行业的变化，房企也面临剩者为王的竞争局面。“房企要改变的是路径依赖，曾经的成绩都是过去式，不能再依赖房价上升，不能依赖市场的规模上升，应该重新审视自身，思考未来的增长路径，路径一定要改变，不改变是没有出路的。”

如果用一句话来阐述房企的未来，丁祖昱说，他会选择几日前张文宏就疫情发表的那句话:“拨开云雾见天日，守得云开见月明。”