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开启新时代曙光? 碧桂园、杨惠妍还有几个难点

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铑财铑财 2023-03-07 09:04:20 5257
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呼唤新企业家精神、新企业气象!


作者:陈晚邻

编辑:李明达

风品:南辞 明湘

来源:铑财——铑财研究院


再牛的大佬,也有退场时刻。


2023年3月1日,碧桂园公告称,因年龄原因,杨国强辞去董事局主席及执行董事职务,其女杨惠妍接任。


虽然接班只是时间问题,可行业一哥、万亿房企“换帅”必然是件大事。当低调的杨惠妍走上台前,会给碧桂园带来什么改变呢?


01

曙光时刻、销冠丢失

LAOCAI

“新帅”也是“老兵”。


早在2005年,杨惠妍就加入了碧桂园集团,先后在投资策划中心、采购部、人力资源管理中心、数字化管理中心等担任管理职务,可以说见证了企业的高光低谷。


早在2007年上市前一年,杨国强就将手中股份悉数转让,杨惠妍成为最大股东。杨国强坦言“以后公司就是给女儿的,因为自己人信得过!”


2018年以来,杨惠妍调任联席主席,与杨国强共同管理集团日常工作,并负责战略规划及新业务探索。碧桂园方面认为,本次接任体现了杨国强对其的充分信任与认可,公司会实现更好发展。


值得注意的是,杨惠妍除了是杨国强的次女,还是碧桂园执行董事杨子莹的姐姐、非执行董事陈翀的妻子、以及高管杨志成的堂妹。


换言之,这次接班是水到渠成,瓜熟蒂落。完成二代接班的碧桂园依然是一家族企业。


从可供观察的业务层面看,杨惠妍关注碧桂园子公司的资本运作、资产管理,以及新兴产业。作为博实乐教育集团、碧桂园服务一把手,她成功推动了两家公司的上市。


可以说,为了接过权杖,杨惠妍已准备了18年,整体成绩单拿的出手。而奋战一线31年,一手打下千亿销售额明星房企的杨国强,也穿越无数风雨、为女儿留下了不错牌面。


只是如此,碧桂园就彻底进入杨惠妍时代了么?


2021年以来,房地产业进入深度调整。频频暴雷声中,碧桂园虽守住了龙头体面,却也在负重前行。同样面临行业换挡升级、自身阵痛消化,此时官宣交棒有何深意?


斯科特·普劳斯《决策与判断》一书曾言,不依赖情境的决策是不存在的。聚焦碧桂园,也有3个重要时间节点:


迟到的年会刚刚开完、销冠刚刚旁落、2022年报发布在即。


2023年2月16日,碧桂园召开年会,信息量极大。


除了杨国强那句“两个月前我们还在黑暗的隧道里穿行,两个月后的今天,我们看到了隧道口的一些曙光”感叹。随后流出的“翻身战”、“要拿地”、“要发展”等信息均被证实,碧桂园再次传出部分架构、分管、区域总调整。


可以感受到,2023对碧桂园必然是关键一年。曙光到来时刻,交棒透出杨国强的殷殷期待。


但也是2月,多家市场机构发布今年前两月房企销售数据,保利发展以635.5亿元登顶,万科以573.3亿元位列第二。碧桂园失去销冠、仅以562亿元成绩仅排名第三,相比上年同期的922.9亿元,缩水360亿。


更重要的,是即将开始的年报业绩会,承上启下万众瞩目。无论成绩单好坏,新人总有新气象。尤其在行业企业特殊的转向时期,发展信心、发展新故事总是最可贵的。


或为稳“军心”,杨国强依然以特别顾问的形式继续参与经营。退而不休、再辅一程,平稳过渡总是好的。


总体而言,进入2023年,阵阵市场政策暖意下,房地产业渡过至暗时刻的信号愈发明确。碧桂园面临的局面不是最难的,但要继续穿越周期、走质量发展之路、真正迎来新时代曙光,碧桂园仍有一场高难度考验。


单从此看,执牛耳者的荣光背后,杨惠妍是否也有临“危”受命、身负重任的意味?


02

净利能力持续下滑

资产负债率仍不低

LAOCAI

不算多苛问。


2022年,受融资停滞、销售不振影响,中国房地产业遭遇极寒。当年百强房企销售总额约7.6万亿元,同比下降41.3%。


在此背景下,碧桂园不仅销售额4643亿元,位居榜单第一,且没有债务违约、跻身发债示范企业名单,展现了行业老大的规模实力韧性。


不过压力同样肉眼可见:相比2021年的7588.2亿元销售额减少近3000亿元。与榜单“老二”的差距也由2021年的1385亿元缩至70亿元。


据财报,2022上半年碧桂园录得1623.63亿元营收,同比下降30.89%,环比下降43.65%;同期利润19.1亿元,同比下降91.48%,环比下降89.71%,创下自2007年上市以来的最大净利跌幅。


拉长维度,不仅仅是眼下寒冬惹祸,碧桂园深度调整已有数年:


2018年至2021年,总营业额3790.8亿元、4859.08亿、4628.56亿、5230.64亿,同比增速67.1%、28.18%、-4.74%、13.01%。净利346.18亿元、395.5亿元、350.2亿元、67.97亿元 同比增速32.8%、14.25%、-11.45%、-23.49%;


毛利润1024.8亿元、1266.37亿、1009.05亿、927.82亿,同比增速:74.3%、23.58%、-20.32%、-8.05%。


不难发现,“一哥”净利增速减弱、盈利能力下降、规模效应在放缓。


或许,也有无奈与急迫。


2018年6月底,碧桂园负债攀至1.26万亿元,资产负债率高达89.85%。同期万科(84.70%)、恒大(81.66%)。主动降速去险、质量发展势在必行、也不得不为。


2019年至2021年资产负债率为88.54%、87.25%、84.57%,总负债为1.69万亿、1.76万亿、1.65万亿,同比增速15.95%、4.16%、-6.31%。


其中,流动负债1.40万亿、1.49万亿、1.38万亿。刨除应付账款后的短期债项分别为1.07万亿、1.1万亿、1.09万亿。


截至2022年6月末,资产负债率仍有83.98%。旗下尚有未偿还债务7694.46亿元。其中5242.50亿元将在一年内到期。


现金及现金等价物总额1234.83亿元,较2021年底的1679.21亿元减少26.5%。


值得一提的是,2023年2月,日照德瑞房地产有限公司、碧桂园地产集团有限公司(下称“碧桂园地产”)非诉财产保全审查裁定书公开。碧桂园地产再被冻结3.8亿存款。


之所以说再,是因同样近期公开的民事裁定书显然,申请人日照市金杉置业有限公司2022年10月14日向法院申请财产保全,请求冻结山东碧桂园房地产开发有限公司、碧桂园地产名下银行存款7200万元或查封同等价值的其他财产。


叠加上文的盈利能力下滑,上半年的营利双降,“一哥”基本盘并非完全无懈可击。质量发展成效几何、辗转腾挪中如何大象起舞,开启新时代曙光征程的杨惠妍仍有难点待攻克。


03

规模AB面 “五星级的家”之问

LAOCAI

“像卖白菜一样卖房子”,是碧桂园曾经的成长关键词。


如招股书所言“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一,此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”往期看,正是凭借下沉战略、引进专业管理人才、高周转的规模打法,成就了碧桂园“宇宙第一房企”。


2010年,碧桂园销售规模329亿元,排名全国第九;2018年达到5018亿元,8年增长近15倍。急速扩张背后是高杠杆、高负债、高周转。


狂飙突进到什么程度?


以“456”、“拿地及开工”为例,前者要求“拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正”;后者要求把规划方案设计、施工图设计等业务,以及政府审批环节,前置到摘牌拿地之前,以确保在拿下地块之后就可以迅速获得审批文件开工建设。


抢时间、抢空间、抢效率,碧桂园可谓将杠杆用到了极致。直到2022上半年,碧桂园依然总土地储备排名第一,规模超2亿平方米(碧桂园未披露总土地储备数据,以2021年末计算),远超第二保利发展的1.7亿平米。


然而快不代表稳、大不代表强。规模效应之外,还需警惕规模风险。聚焦碧桂园,除了上文的连年债压,还有品控烦恼。


据媒体报道,2018年,碧桂园在广西、上海、浙江等地多次出现项目工地问题,甚至造成人员伤亡。即使是大本营广东顺德,也有项目被点名批评。


也基于此,碧桂园痛定思痛,将品质与安全提到战略位置,上文的业绩放缓就是代价。难能可贵,值得肯定。


可具体到业主端,一些投诉声仍需注意。截至2023年3月6日21时,黑猫投诉上关于“碧桂园”的投诉共1640条,不乏2023年以来关于房屋交付质量问题的质疑声:精装房质量差、拒绝退定金、虚假宣传等等。




(上述投诉均经过平台审核。)


一句“房子是用来住的”,让房屋的居住属性回归。那么,产品口碑、用户体验就是企业的质量之本、周期跨越之源。早在90年代,杨国强就提出“给您一个五星级的家”。面对上述种种吐槽,做到多少呢?


如何念好品控经,是杨惠妍开启新时代曙光的又一难点待克。


04

短期曙光VS长久曙光

新故事到底怎么讲?

LAOCAI


当然,转型升级从不是轻松话题。尤其对碧桂园这样的大型房企,从规模到质量、从速度到口碑,开启新质量周期,传导到每个楼盘项目末梢都需要时间。


回顾2022年,加快回款、风险隔离、盘活资产和发展多元化业务,碧桂园有诸多积极改变。


2021年,行业金额超10亿元的物业收购案有7起,碧桂园服务就豪横主导了三起,总资金约200亿元。而2022年仅主导一起并购案,项目金额31.29亿元。


主业精益上,土储结构调整明显。2021年,碧桂园新增土储面积有85%位于三四线城市,2022年降至47%。


有媒体援引2023年工作会议,碧桂园会重启拿地,投资方向将聚焦市场恢复更好的一二线城市。


结合上文的主动降速去险,碧桂园也有敬畏市场、卷安思危、应时积极深变的一面,想来这也是其穿越周期坐稳一哥、杨国强交出一个稳健基本盘的原因所在。


实际上,碧桂园一直在思考转型升级。尤其经历此次行业大洗牌,面对“黑铁时代”,如何更高效高质的多元化、让第二增长曲线贡献更多业绩,是杨惠妍接班后的重要看点问题。别忘了,其之前重点负责新业务。


2018年6月,“碧桂园农业控股有限公司”揭牌。同年7月,用来开展建筑机器人业务的平台博智林成立。杨国强表示,碧桂园计划五年内在机器人领域投入800亿元。将机器人更广泛运用到建筑业、社区服务、生活起居等各类场景当中。


2019年,碧桂园将地产、农业以及机器人确立为未来发展的三个重点。彼时碧桂园方面表示,“如今杨国强每天95%以上的精力都已投入到如何打造高科技企业上。”


2021年3月,莫斌强调,碧桂园定位为为社会创造幸福生活的高科技企业,主要发展方向为地产、建筑机器人、现代农业三方向,做到百年企业且最具竞争力的企业。


信心雄心,溢于言表。只是为化解主业危机,单看2022年上述新业务培育或被搁浅了。


2022年半年报发布时,莫斌曾坦言,为保证现金流安全,在主营业务和新业务方面做了一些平衡,除博智林机器人为新业务唯一重点业务外,其他一些新业务都暂缓了。


不过,除披露2019年全年机器人业务的研发费用约19.7亿元后,碧桂园近几年并未对外直接披露在机器人方面投入。截至2023年1月,已有33款建筑机器人投入商业化应用,累计应用施工面积超千万平米。但具体的营收利润不得而知。


据界面报道,地产业务交给总裁莫斌,杨惠妍过去几年也将主要精力放在教育、医疗、新零售等新业务发展上。


往期看,两个上市公司够拿的出手,然后续如何讲出更出彩、更有实锤业绩质地的新故事,期许之余也不乏挑战。毕竟从行业看,鲜有成功转型的案例,碧桂园、杨惠妍都在探索一条新路。


行业分析师于盛梅表示,伴随房市回暖,房企短期曙光就在眼下,但长远看,行稳致远、持续发展的长久曙光仍在新曲线孵化、业务边界拓展上。农业长周期、大投入,机器人强专业、高迭代,于资金经验都不算充裕的碧桂园、杨惠妍而言,没有多少试错“子弹”。


05

有继承更有创新 新人新气象

LAOCAI

好在,碧桂园已显现出部分暖意。


2022下半年,企业先后获得增信担保成功发行两期共25亿元中票,并通过央地合作增信模式发行10亿元公司债,以及获得工商银行等十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。


2023年1月,又获批储架式注册发行200亿元中期票据,成为春节后获批储架式注册发行的首家房企,也是获批规模最大的民营房企之一。


2023开年,为保障现金流健康,碧桂园主基调是保稳定,具体包括“保交楼、保资产、保安全、保信用”。


不止说说而已。据公告,公司董事、监事及高级管理人员2022年购买碧桂园债券金额5999万元,控股股东购买债券金额32512万元。


自2007年上市以来,杨国强从未减持过碧桂园股票,同时通过多种方式累计支持碧桂园超300亿港元。


说千道万,不如白银一片,上述投入足见高管们的信心很足。


“两个月前我们还在黑暗的隧道里穿行,两个月后的今天,我们看到了隧道口的一些曙光”。实际上,为团队鼓劲儿的杨国强一直是碧桂园的灵魂人物。


虽自称“洗脚上田的农民”、“天下最笨的人”,但在其带领的碧桂园把握住了产权改革和城镇化两大机遇,独树一帜地运用全产业链、大盘造城、产品标准化、高周转、三四线战略等差异化经营手段,最终登顶。


个中的市场敏锐性、商业运营力、不断登高望远、冒险创新的企业家精神毋庸置疑。


那么对“二代”杨惠妍而言,能否传承这份敢想敢拼、借力蓄势,对碧桂园日后发展显得更加重要。


有前高管这样评价杨惠妍:个性谦虚,十分守时,懂得战略布局的重要性,还能完整地诠释自己的想法。继承了父亲远见、从容、内敛性格,但也很有主见,知道自己要什么,知道公司要什么。


《中国企业家》则指出,深度参与经管过程中,杨惠妍运用自己学习的知识,给团队带来了全新观念,让碧桂园“更加职业化”,很多人认为“她是推动碧桂园从家族企业向现代企业转变的重要人物。”


有继承更有创新。在铑财看来,一个时代有一个时代的使命。在房地产规模退场质量登台的下半场,在碧桂园换挡较劲、换帅交棒的关键时刻,正呼唤这种破而后立的新企业家精神、新企业气象。


若如上述所言,乃企业之幸、投资者消费者之幸。杨国强的眼光、杨惠妍的实力、碧桂园的新人新气象值得期许。


不过,能否将这份期许变成现实、变成实在成绩单。碧桂园往哪儿走、怎么走、边界在哪里,质量调整期何时结束、多元化构想何时落地……


开启新时代曙光前,碧桂园、杨惠妍要解答要攻克的难点问题还有很多。


本文为铑财原创


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