泰禾集团现“危机” 房企常年高负债运营风险渐显

5月8日，深圳证券交易所发布了关于对泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”，000732.SZ）的年报问询函，对泰禾集团的经营现状以及目前的偿债能力作出问询，并要求其在5月15日之前报送书面说明材料。

2019年以来，泰禾集团似乎一直处在“低谷”，相继被“转卖资产”、“高管离职”、“债务危机”等负面新闻缠身。甚至在此次深圳交易所的问询函中，首先就关注泰禾集团合计达574.28亿元的短期借款及一年内到期的非流动负债。

至于泰禾股份是否面临着债务危机以及是否有应对措施，中国资本观察发采访函至其董秘邮箱，但截至发稿，未收到相关回复。

公司经营、管理出状况

五一放假前一天，泰禾集团接连发出两份公告。一则公告称，公司副总经理张晋元因个人原因，申请辞去公司副总经理职务及其他在公司所任职务，辞职后将不在公司担任任何职务。另一则公告则是关于泰禾集团因为“承兑汇票未付款”被交易公司康佳商业保理（深圳）有限公司（以下简称“康佳商业保理”）告上法庭。

这两则公告引起了投资者的质疑：泰禾集团目前的公司管理和业务经营是否发生了一些问题？

之所以张晋元的离职会在业内产生巨大的反响，是因为其在泰禾集团的领导层有着举足轻重的位置。从其2018年的年报中不难发现，张晋元的年薪在泰禾集团的高管中可是位列第三的，足见其职务的重要性。

而此次也不是泰禾集团在2019年的第一次人事变动，在1月12日，泰禾股份曾公告称，因拟到公司控股股东泰禾投资集团有限公司任职，公司副总经理郑钟先生、朱进康以及财务总监李斌辞去公司职务，且辞职后将不在公司担任任何职务。同时，聘任王景岗、邵志荣为公司副总经理，聘任姜明群为公司财务总监。

此时投资者不免担忧，高管人员的频繁变动会否给公司的日常经营造成一定的影响？甚至有人发现，泰禾集团的副总裁余智晟早在1个月以前处于失联状态。中国资本观察采访泰禾集团能否目前能否联系上余智晟，余智晟失联的原因以及给公司的经营会否造成影响？截至发稿，记者未收到相关回复。

在面对康佳商业保理公司提起的涉及5000多万元人民币的诉讼时，泰禾集团表示：“预计不会对公司造成损失，公司未计提预计负债。该事项对公司生产经营及偿债能力无重大影响。”

至于泰禾集团的副总裁失联与企业经营状况是否存在关系？易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国资本观察采访时表示：“此类失联的现象，多半是企业陷入了政商漩涡中了，这并不一定说和现有企业有关，也不一定和当事人有关，但往往类似事件容易引起猜忌。若是存在资金方面的压力，那么部分问题就会被放大。”

转卖项目缓解资金压力

如研究总监严跃进所言，泰禾集团的高管失联消息能够引起波澜，与其面临的资金压力是密不可分的。虽然泰禾集团表示所面临的诉讼对其偿债能力与生产经营没有重大影响，但其所面临的债务压力早就被议论纷纷了。

2019年3月23日，泰禾集团全资子公司杭州泰禾置业集团有限公司（以下简称“杭州泰禾”）转让其持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权，股权对价为37,889万元人民币。

2019年3月26日，泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称“福州泰禾”）转让南昌茵梦湖项目四家标的公司南昌茵梦湖置业有限公司、南昌欧风置业有限公司、南昌茵梦湖酒店投资管理有限公司、南昌安晟置业有限公司各51%股权。总对价180,580.36万元人民币。

2019年3月28日，全资子公司厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称“厦门泰禾”）转让其持有的漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权，股权对价为5,430.86万元人民币。

2019年4月27日，泰禾集团全资子公司杭州泰禾锦鸿置业有限公司（以下简称“泰禾锦鸿”）将其持有的杭州临安同人置业有限公司49%股权转让，股权对价为78,447万元人民币。

短短两个月的时间，泰禾集团出售4项资产，不免让人怀疑其有来回笼资金的意图。

事实上，泰禾集团目前大比例的股权处于质押和冻结状态。据泰禾集团2019年第一季度财报显示，泰禾集团的控股股东泰禾投资集团有限公司以及其他股东叶荔、福建智恒达实业有限公司、黄敏等股份质押比例都几近100%。而上述四位股东的持股占公司总股本的比例合计达到66.1%。

严跃进认为：“泰禾集团股权方面的操作，多半是资金上有点问题。这样不至于出现债务上的压力，所以股权转让是一种相对稳妥的操作。但是类似股权转让后往往也失去了新一轮楼市反弹的机会。”

高负债运营风险渐显

但很显然，通过质押股权、转卖项目来回笼资金并未解决泰禾集团的债务之急。

根据同花顺数据分析，泰禾集团近几年的负债金额年年攀升，2018年的负债总额已经达到了2112.47亿元人民币，而其净利润只有25.55亿元人民币，资产负债比率达到了86.88%。

而在2018年的房地产市场中，与泰禾集团净利润水平相当甚至超过它的部分上市房企，其负债金额是远低于泰禾集团的。

世茂股份（600823.SH）的净利润达到24.04亿元人民币，负债合计635.26亿元人民币；蓝光发展（600466.SH）的净利润达到22.24亿元人民币，负债合计1237.88亿元人民币；金融街（000402.SZ）净利润达到32.69亿元，负债合计1113.28亿元人民币。

深圳交易所此次的问询函也关注到泰禾集团的债务风险。2018年年报显示，泰禾集团经营活动产生的现金流量净额139.31亿元人民币，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元人民币；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元人民币，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

深圳交易所要求泰禾集团说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。所谓偿债来源，即泰禾集团是否有足够的资金来源来应对即将到期的短期债务。

对此，中国资本观察也采访了泰禾集团，但截至发稿，未收到相关回复。

中国资本观察注意到，像泰禾集团这样常年处在一种高负债的经营模式下运作的上市房企，依然有很多。而“高周转、高杠杆”也似乎成了房地产企业的一个标签，投资者似乎已经习以为常。但这样的现象出现的原因是什么？

严跃进认为：“一般来说，适当负债是有助于企业加快投资的，若是没有负债能力，那么其实所谓高周转和大体量项目开发就会变得无力。当然部分高负债的企业也是因为对于部分融资手段是比较依赖的，这个时候当有拿地机会或运营出现问题时，往往会依赖高负债的模式。”

同时，严跃进表示：“类似高负债的现象，对于企业来说也是有危害的。尤其是在负债过高、房屋销售节奏放缓的情况下，这个时候仓促转让项目的动作会增加，企业信用评级也会恶化。”

那么企业要如何处理高负债问题呢？严跃进认为：“从解决方法看，第一是要加快房屋销售资金的回笼，这个时候企业压力会小一点。第二是积极进行股权融资，防范债务压力过大。”

撰文|姚蓝