多重政策整顿住房租赁市场 房企系长租公寓迎发展机遇

在即将到来的2020年，住房租赁市场显然要经历更多的考验。

12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。遵循惯例，住建部此次定调了2020年楼市：“长期”坚持房住不炒，“三稳”仍是重心。“三稳”即稳地价稳房价稳预期。

在2020年重点工作中，住建部此次工作会议明确，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

12月25日，住建部、发改委、公安部、国家市场监管总局、银保监会、网信办六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方，特别是承租人的合法权益。

有业内专家表示，此次《意见》整顿建议主要针对以房地产经纪机构为代表的传统中介租赁方式。

两相比较之下，由各大龙头房企布局的长租公寓显然或将真正迎来“政策性利好”。

房企系长租公寓更具优势

根据克而瑞提供的数据显示，房企作为长租公寓领域中的主力军，经过几年沉淀，目前国内TOP50规模房企已有近一半企业布局长租公寓。不过在今年上半年，房企运营商整体风向收敛聚焦，拓展增速放缓。

5月14日，朗诗绿色集团发布公告称，将处于亏损阶段的，包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

3月26日，在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，万村计划比我们一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多，我们会稳妥推进已经获取的项目，尽快使其成为可出租的状态。他还提到，长租公寓现在看起来要赚钱很难。

随后有消息传出远洋集团也将剥离长租公寓业务，但消息尚未获得企业的回应。

4月份世联行方面坦承，目前公司长租公寓业务还尚未盈利，属于公司业务发展的战略型亏损。在公寓业务立项时，公寓的平均租期是12年，预计需要5年的回收期。收缩业务成为世联行不得不做出的选择。

另一方面，2019年简直就是长租公寓的爆仓之年，杭州、南京等地都出现长租公寓经营不善的事件。据不完全统计，目前全国爆仓的品牌长租公寓近50家，其中杭州有13家，占比超过20%，成为“重灾区”。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受商业观察采访时表示，2019年多家长租公寓发生爆雷事件，资金链断裂以及跑路是爆雷的主要原因。2018年，站在政策利好的风口上，长租公寓野蛮式增长，借助资本的力量长租公寓机构逐渐增多，2019年，长租公寓机构并未迎来盈利，而是爆雷事件频频，损害了房东和租户的利益。这种现象对行业产生了一定的影响，一是政府意识到租赁机构还需监管，尤其是租房贷款行为，接下来或许会出台更加细化的租赁金融监管政策；二是机构通过2019年，会更加谨慎化，不以当前利润为目的，追求更好的服务以期争取持久运营。

她表示，从目前房企系的运营的长租公寓看，大多为集中式长租公寓，采用的是收购二手物业以及自身物业进行装修改造，打造成集中式的长租公寓，有公共服务，公共社区，经常组织社区活动。而蛋壳、青客则为分散式长租公寓，从房东手里承租房源，进行简单装修，改造。

两者相比较，首先房企系的房源更为稳定，因为房企系的大多采用的是收购模式或者自有物业，以及拿自持地块获取房源，而分散式的长租公寓是从房东手里承租房源，租期一般是3年。

其二，客群定位不同，房企系的客群一般是针对年轻群体以及职场白领，房源一般是单间的形式，适合单身人士。而分散式的针对的客群较广，和商品住宅租赁市场客群相当，可以承租给家庭。

其三，租金不同，集中式的长租公寓租金较高，因为有品质服务，如社区活动，安全系数也较高。而分散式长租公寓则和市场普通租赁类似，机构的角色是“二房东”，其租金也和市场上普通住宅的租金水平相当。

此外，房企系的长租公寓属于重资产的运营模式，有着规范的运营管理、后期服务体系、有社区管家，资金方面有龙头集团的财务支撑。王小嫱认为，集中式长租公寓的安全性相对较高，尤其是房企系。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，开发商做长租公寓，资金实力比较雄厚，而且也可以绕过房源收储等过程，即对于房源的把控能力是更强的。而其在经营方面的劣势也比较明显，这正是当前房地产企业运营长租公寓时所需要关注的内容。

从租户来说，如果是选择房企的项目，可以考虑后续可能会有先租后售的模式，即若是后续有这个机会，那么其实先租房后买房的性价比比较高，而且也不会出现类似房屋被收回等风险。

而对于房企剥离长租公寓业务的情况，他认为，剥离本身也是为了专业化运作，未来会形成房企拿地和项目建设、运营商管理等模式，同时社区运营的机构会积极进入，这都是说明参与者在业态方面有新的调整。

租售并举是大势所趋

12月25日，住建部、发改委、公安部、国家市场监管总局、银保监会、网信办六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方，特别是承租人的合法权益。

一位接近住建部的业内人士向媒体透露，《意见》的出台是中央纪委国家监委（以下简称“中纪委”）统一部署的事项。整治住房租赁市场秩序属于中纪委专项整治漠视侵害群众利益问题之一，由六部门联合执行，其中由住建部牵头，“其动作之快、力度之大前所未有”。

知名财经评论员江瀚指出，房地产经纪机构主要是指市场上的传统中介机构。传统的中介机构仅为租赁双方提供居间信息撮合服务，其盈利主要来源于租赁双方的信息不对称。因此《意见》要求，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。而像自如、魔方这样的长租公寓则属于住房租赁企业，既为业主提供全程的房屋托管服务，另一方面也代业主与有承租意向的租客进行签约并提供生活服务，如定期保洁、家居维修养护、宽带服务等，服务费用明确与仅提供居间信息撮合服务的传统中介机构截然不同。

在业内看来，此次《意见》内容涉及广泛，进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。对巩固既有的租赁市场监管政策效果、促进2020年租赁市场的发展具有较积极的意义，同时也使租赁企业可更规范发展业务模式。

“未来房源供给、定价和运营等方面，会不断和此类政策概念挂钩和结合，这或是2020年值得关注的一个亮点和产品。”严跃进对租赁住房的前景十分看好。

王小嫱表示，租赁市场的稳健发展仍是政策支持的方向，12月，各种会议以及韩正副总理都提到要大力培育租赁市场，预计未来一年长租公寓仍在稳步运营，但肯定不会再像2018年高速扩张，而是在当前基础上摸索更好的管理模式，以期长期发展，且未来一年的长租公寓的资金更多依靠自身的运营收入，资本的份额会降低。

长远来看，长租公寓的发展趋势是乐观的，一是长租公寓前期投入大，回报周期本来就长，发展期是最困难时刻；二是租赁市场会越来越规范，政策倾向培育租赁市场的发展，未来更多的人愿意加入到租房行列。

严跃进则认为，长租公寓基本上从供给侧转变为需求侧，即需要刺激市场需求租赁住房，后续应该增强租赁房源的配套内容，这是比较关键的地方，长租公寓市场总体上还是有很大的发展空间的。

前不久，万科集团董事长郁亮也对外表示：“我理解的房地产长效机制的核心问题，就是如何实现‘住有所居’和‘居者有其屋’。” 针对长租公寓的发展，郁亮指出长租公寓赚不了大钱，但租购并举是大的趋势。

撰文：张垣

编辑：王小陌