地产严冬降临，你需要的行业热炕了解一下？

一周前的一个傍晚，在上海大学旁的一家咖啡馆里，财富会见到了京投发展股份有限公司总策划师戴嘉宁。几分钟前，他刚刚参加完易居主办的“房企参与轨道交通TOD综合开发研讨会”。

戴嘉宁是个直爽人。同我们见面时，在示以富有感染力的微笑后，他便开门见山道：“今天就是想跟你们好好聊聊TOD模式和京投发展的轨道物业”。言语里，除了喜悦还有一种说不出来的自信与坚定。

随性点了杯咖啡，在咖啡馆靠窗的边上找了个位置坐下，戴嘉宁就打开了话匣子。

在立冬前夕，戴嘉宁同几位行业大佬参加这么一场研讨会显然意义非同寻常。

易居房企参与轨道交通TOD综合开发研讨会

不止是简单意义上的季节更替，这一次，楼市仿佛也一同步入严冬。对于所有地产从业者来说，这个冬天显然不太好过。

一方面，大家都意识到房地产行业正处在一个不确定的周期中，往后走是下行还是上升谁也说不准；另一方面，整个行业都在寻求转型和突破，其间的阵痛让不少房企苦不堪言。

财富会同很多地产人的对话中发现，相比以往，现在行业大佬们多多少少有些敏感和焦虑。有人只想活下去，也有人开始抖机灵的自导自演砸起了自家售楼部，还有很多企业开始从内部管理切入，通过大规模裁员、严控各项成本开支等非常规手段来保证手上的现金流，更有某头部房企深陷于高杠杆中不能自拔……

“不论是从政策面、宏观面还是基本面上来讲，房企的日子确确实实是不太好过”，戴嘉宁深有同感。虽然京投发展各个项目的去化十分顺利，但是戴嘉宁从跟他所接触到的行业大佬口中，深深感受到了此番周期给行业造成的巨大影响。

毫无疑问的是，这一轮寒冬谁也不能置之身外，人们亟待寻找到地产严冬中的热炕。

回到这场研讨会，我们发现它的背后是越来越多的房企开始寻求破局之道，他们不断试图从新兴领域、从细分领域找到真正适合自己的新路径和新方向。

当天在咖啡馆里，戴嘉宁边喝着咖啡边跟我们说道：“以公共交通为导向的开发模式TOD正受到很多房企的重视，它是一个很大的概念，前景相当广阔，整体市场规模可达3-4万亿元。目前我们所做的是其中的一个细分领域，即轨道物业开发。”戴嘉宁对这一细分领域表现出了极大的看好。

随着TOD模式逐渐为外界熟知，行业中很多人士意识到它很可能就是当下房地产开发中最好的路径和方向。在TOD模式的带动下，能够迅速盘活存量用地，在实现城市土地集约化利用的同时，为企业自身创造稳定持续的收益，这本身就是件一举两得的事情。

TOD的热炕就摆在那，却不是谁都可以上。

“目前涉足该领域的房企众多，包括万科、龙湖、绿地、碧桂园等等，但TOD行业依旧称得上是一个新兴行业，行业门槛高，也意味着这个行业的机会将多于竞争。”戴嘉宁对这一领域看得十分透彻。

京投发展股份有限公司总策划师戴嘉宁

严冬之中，天地肃静、万木萧条。事实上，像上述开始瞄准点并付诸行动的企业毕竟只是少数，很多企业依然畏手畏脚，但这并非意味着房企对品质和利润的追逐不再热烈。只要市场的竞争性依然存在，就没有几个房企真的把“活下去”当回事。

所以，在这个时间点、在这场突围战中，TOD模式成为行业热议话题和追逐对象，并没有让人感到意外。

在一片焦虑中，往常热热闹闹的地产行业似乎顿时安静了不少。高周转喊不起来了，拿地谨慎起来了，大家都搬着小板凳，盯着横盘静观其变。

但京投发展却是个例外，早前京投发展总裁高一轩就高调宣称要“植根北京，茂盛全国”，言下之意就是要搞规模化扩张。

这位年轻的80后总裁向来言必行、行必果，所以这次大概率不是静观其变，而是要彻彻底底地“走出去”！京投发展就是想在寒流中挺直身躯，一个哆嗦都不打。

说到“走出去”，京投发展的一把手、二把手们那可是绝对不含糊。访谈中，戴嘉宁告诉财富会，最近他几乎每天都在飞来飞去，赶着参加大大小小的会议和洽谈项目上的合作。

目前，京投发展已与无锡、郑州、西安、成都等多个城市地铁公司进行接洽，并取得实质性进展。

为什么很多城市都十分愿意与京投发展进行开发合作？这是个十分耐人寻味的话题。

戴嘉宁给出的解释是，首先，京投发展很专一，技术经验有保证。我们的项目几乎是清一色的TOD项目，这类项目一直是公司最大的收益来源。因此在这个期间，我们积累了很多有益的经验，解决了很多难题的困扰。现在我们的“TOD智慧生态圈”能够很好地处理城市、地铁和市民之间的关系，这些都是我们的优势。

此外，京投发展大股东背景好，资质有保障。我们的大股东北京市基础设施投资有限公司负责北京市轨道交通投融资及线网投融资及管理,业务已延伸到轨道交通沿线土地一、二级开发，高速铁路投资，城中村改造和信息基础设施等相关领域，因为这种先天性的品牌背书，加上我们技术经验的支撑，我们融资的资质很好。

大体量、高门槛、周期长，意味着这个细分领域并不是谁都能分上一块蛋糕，也意味着在资本和技术上对开发企业有着严苛的要求。所以，单纯就这个领域来说，没点真本事的想要硬上，说白了就是往火坑里跳。

每个行业总会有极端的一面，有人往火坑里跳，也有人下面烧火、上面做炕，还在炕上跳舞。某种程度上，京投发展是一个既能生火做炕，又能歌善舞的细分领域领跑者。

一方面，京投发展有经验做炕。

在项目开发的技术和经验上，京投发展专注轨道物业开发十年之久，优势十分显著。“给地铁加盖，在地铁上方盖住宅商业等综合体，必须解决的核心问题是减振降噪，我们现在拥有33个自主研发专利。一些开发商如果想做同样的开发，有关减振降噪方面的一些技术产品，还需要从我们这拿。”

这表明，企业愿景是成为“亚洲轨道物业专家”的京投发展不但解决了这些核心问题，而且以现有的技术积累和经验沉淀足以让同行望其项背。迄今为止，京投发展实现交付数千户，至今振动噪音零投诉，这一点足够有说服力。

另一方面，京投发展有实力跳舞。

“因为资本最终的考虑是进出问题，而不是利益峰值问题，所以在我们的这种资质保证下，融资相对容易且成本控制的很好”。

据了解，近期京投发展发行的第一期非公开发行公司债券，发行总额20亿，债券票面利率5.5%，是1-9月份所有房地产公司里面发行债券融资成本最低的一笔。

因此，解决当下资本荒的问题对于京投发展来说并不是一件棘手事，而且只要有了这些资本，再加上技术和经验的支撑，京投发展的这支舞还能在全国各地的舞台上跳起来。

正是凭借这些区别于同行的种种优势，京投发展才敢于在这轮周期中逆流而上。而面对京投发展这条与众不同的全国化扩张之路，向来嗅觉灵敏的资本市场似乎表现出了极大的兴趣，数据显示：11月9日，京投发展开盘报4.25元，截止09:35分，该股涨10.05%报4.49元，封上涨停板。