爆发了！地产股掀涨停潮，要反转了吗？

今年的房地产行业实在是太难了，融资困难、楼市降温、债务违约、降薪裁员……

从蓝光发展、华夏幸福、中国恒大，再到近期的花样年控股、新力控股集团、当代置业，一个接着一个相继暴雷，股价全被腰斩。

A股的房地产板块也迎来长达数年的调整，成为近年来表现最差的行业之一。

不过近日传来许多利好房地产行业的消息，房地产板块也迎来持续反弹。

今日的房地产板块表现尤其亮眼，整个板块大涨3.13%，招商蛇口、保利发展、金地集团、新华联、中南建设、泰禾集团、新城控股、阳光城、铁岭新城等集体涨停，万科A大涨9.54%。

与房地产相关的房地产服务板块更是大涨7.20%，物业管理、租售同权板块涨逾4%，建筑材料、水泥概念、装配式建筑、厨卫电器等板块纷纷大涨。

其中，比地产股还猛的是地产债，由于行情火爆，多只地产债触发临时停牌。

截至收盘，20奥园01、20世茂G3、19禹洲02、20世茂G1的涨幅均超过30%，19世贸G2、20世贸G2涨超20%，20融创01、19世贸G1、16富力04均涨超10%。

港股方面，内地房地产板块大涨3.03%，美的置业涨9.93%，融创中国涨8.44%，中国恒大涨6.75%，万科企业涨6.73%，深圳控股涨6.45%，碧桂园涨5.39%，富力地产涨4.03%。

房地产板块大涨的背后，主要是多则利好消息的叠加。小生在这为大家梳理一下：

①11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，表明监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。

②有市场消息称，各地银保监昨日通知热点城市的主要银行，将积压5个月以上的按揭贷款清退，同时放开对房地产商开发贷限额的管控。

对此，深圳、北京地区多家主要银行回应：“暂未收到此类窗口指导或监管意图”。有银行房金部人士表示，按揭贷款并没有消息说的“积压数月”，都是按正常流程发放。

③昨日央行发布了10月个人住房贷款统计数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

值得一提的是，这是央行首次单独发布个人住房贷款数据，所以该消息引起广泛关注。

另外，从多家银行了解到，10月份房地产开发贷款投放也大幅增长，11月上旬各行房地产贷款投放力度进一步加大，预计11月房地产贷款环比增长态势仍将延续。

有业内人士表示，9月底央行等有关部门多次发声释放积极信号，是部分城市房贷出现松动迹象的主要原因之一。

央行于9月底的三季度例会上提出了“两个维护”：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。随后，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再一次强调“两个维护。

④沈阳市房产局11月10日召集各大房企，线下通知从11月11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策。其中，包括解除限购、限售，放宽契税政策、提高个人按揭贷款放款效率、放宽备案价格等。

对此，沈阳市房产局相关人士表示，“没有这个消息，没收到相关通知”。

不过，据新京报报道，从沈阳多位房产中介处获悉，“该消息属实，公司口头通知了上述政策，从明日(11月11日)开始执行，但不会出台红头文件。”

⑤据媒体报道，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

如果成立，收并购相比公开市场招拍挂，会有明显的优势，有利于存量项目重组。

⑥ABS有望重新启动。ABS发行的审批属于证监会管理，8月份之后基本处于暂停状态(借新还旧也不让做了)，最近有说央行和证监会通气，后面可能会重新开始做，但也只能借新还旧。

⑦在中国房企密集违约引发房企美元债市场情绪恐慌之际，外资正看准时机抄底。

高盛投资组合管理团队近日表示，正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。

谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

⑧房企融资环境逐步回暖的同时，房地产市场的另一个显著变化亦引起市场关注。

近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细。

从细则来看，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低，比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。

今年下半年以来，房地产市场逐渐降温。

据国家统计局最新数据，1-9月全国房地产开发投资11.26万亿元，同比增长8.8%，增速持续放缓，两年平均增长7.2%。

1-9月房地产开发企业房屋施工面积同比增长7.9%，房屋新开工面积下降4.5%。

1-9月，商品房销售面积同比增长11.3%，增速继续下滑，两年平均增长4.6%。

9月份，房地产开发景气指数为100.74，延续下滑趋势。

价格方面，9月份各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比持平或下降，同比涨幅持续回落。

另外，据诸葛找房数据，10月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1622.2万平方米，环比下跌11.23%，同比下跌28.77%，今年“银十”延续“金九”冷淡行情，成交热度不及去年同期。

对于未来房地产行业的判断，中金公司认为，中国城镇居民新房需求的合理中枢已跨过大周期顶部，开始步入下行趋势，宅地成交和开工量同样将随之回落且面临结构性调整与市场份额的再分布。

在此背景下政策端将秉持“房住不炒”大原则，着力在去杠杆和稳市场之间取得平衡，并持续在住房供应结构、房地产税收、城乡土地市场等多方面推进和深化长期制度性建设。

供给侧改革纵深推进，行业竞争格局将被如何重塑？中金公司认为，新房需求中枢不再增长、“三线四档”管理制度化、开发利润率总体承压的趋势下，开发业务更趋向于向制造业回归，拼的是产品、财务、运营的综合能力，有利于“全能型”开发商加速胜出。而额外具备优质商业性物业开发和运营基因的公司将有望锁定更为长期的终局优势。

对于地产公司是否还具备投资价值？中金公司认为，地产开发业务虽然有周期性，但也有永续性（房子总是要建的）。随着供给侧“劣币”出清，行业良性竞争可期。企业高增速、高波动、不持续变为低增速、低波动、可持续。一方面，开发业务回归制造业并非坏事，利润率虽薄但至少是可持续的；另一方面，通过投资性物业赚取持续稳定租金回报的市场也正得到大幅拓展（与消费、长租、养老、产业、物流等相关）。这些都将助力优秀企业穿越周期。

中金公司表示，地产企业经营逻辑正在从运用杠杆博弈周期（资产价格）回归到优产品、稳财务、薄利润、促周转、拓商业的业务本质，地产股投资的板块β逻辑渐弱，个股α逻辑渐强。鉴于政策正逐步发力稳定市场，而当前地产股估值和仓位仍然很低，该机构持积极观点，β策略仍然有效，但须结合α，通过精选个股来配置板块。

最后，小生为大家梳理了A股房地产开发板块市值前30名企业的一些重要指标，给大家参考。

从货币资金/短期债务这一指标来看，保利发展、华侨城A、上海临港、万业企业、万通发展、中华企业、中国国贸、中新集团、滨江集团、世茂股份等比值均大于2，表明这些公司账上资金较充裕，短期偿债压力较小。

从资产负债率来看，万科A、新城控股、绿地控股、金科股份、中南建设、滨江集团、鲁商发展、阳光城等均在80%以上。

张江高科、滨江集团、首开股份、南京高科、招商蛇口等营收增速较高；万通发展、招商蛇口、中华企业、滨江集团、万业企业、中国国贸等净利润增速较快。

阳光城、中南建设、荣盛发展、金科股份、绿地控股、滨江集团、新城控股等市盈率较低，均低于5倍。