房地产利好不断，这家公司迎来布局良机

近期，房地产行业利好政策不断！

先是人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的优质项目。

接着，房地产行业多个融资渠道重启，流入企业的资金渠道愈加多元，覆盖面扩大，融资大门也开始向民营企业敞开。据统计，11月份房企发行36只债券，发行金额382.2亿，虽然发行规模依然达不到8月份以前动辄超600亿的月规模，但相比10月份200亿左右的发行金额已经明显大增。

随后，就在昨日，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，研究部署年底前房地产业增长工作。会议强调，要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高，确保今年工作收好尾，明年工作起好步。

此背景下，房地产相关板块反攻号角吹响，在这几天持续走出了持续修复行情。

12月20日，在高景气成长股回调的同时，房地产板块打响头炮，掀起涨停潮。数据显示，津滨发展、渝开发、中洲控股、大龙地产、京能置业、嘉凯城、财信发展纷纷涨停。与房地产板块相关联的建筑装饰板块今日涨幅居前，成分股中宝鹰股份、中铝国际、汇绿生态、创兴资源涨停。紧接着21日，房地产开发、房地产服务以及物业管理等相关板块继续涨幅居前，其中蓝光发展以及渝开发五连板、大龙地产四连板、嘉凯城三连板、京能置业五天三板、津滨发展和中洲控股二板。

趁此机会，今天主要给大家介绍一家珠海房地产龙头，华发股份。在近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期的情况下，公司有望继续延续今年上半年销售高增，财务优化的发展趋势。

01、从珠海走向全国布局的区域房地产龙头

公司成立于1992年，前身为1980年成立的珠海华发集团有限公司的全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。发展历程可概括为三个阶段：

1980-2000年，公司从3000元开始创业起家，期间取得国家一级房地产开发资质，凭此优势逐步确立在珠海房产行业的领先地位。2000年总资产超过10亿元，实现了从无到有、从小到大的第一次跨越。

2001-2011年，公司抓住房地产市场发展的黄金十年，率先开启在珠海楼市精品时代，并成功在上海证券交易所挂牌上市。当时公司总资产已经超过300亿元，变为从大到强的第二次跨越。

2012年至今，公司正式实施“扎根珠海，走向全国”的战略。区域布局上，挺进广州、上海、武汉等一二线城市，成功布局全国60余个城市；规模上，总资产已经达到了3686亿元。

在经过近40年的发展，公司已经从初创的地产小企业逐步成长为珠海房地产市场的龙头企业，再到成为科技、金融、产业、城市综合运营领先企业。

目前，公司主营业务为房地产开发与经营，开发产品为住宅、车库及商铺。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。

公司主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。

从相关数据看，2020年公司在华东大区全年完成销售591亿元，销售占比49%；华南大区全年完成销售205亿元，销售占比17%；北方大区全年完成销售90亿元，销售占比7%。其中公司仅是在珠海大区全年完成销售288亿元，销售占比24%，稳居珠海龙头地位。

02、三道红线持续冲击

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言，“房企变局”、“密集调控”、“政策底显现”等是回顾这一年的关键词。

这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化。

首先，因为资金面紧张，房企不得不重视现金流，在拿地积极性下降，也更为谨慎，市场表现迅速降温。比如今年以来杭州、成都等多个集中拍地城市均有多宗土地遭遇中止出让，22城二轮土拍流拍率明显上升，广州、北京、二轮土拍流拍率高达52%和60%。伴随流拍率上升，溢价率下降，多地二轮成交金额较一轮有大幅下降，杭州、重庆、北京、南京降幅分别达78.1%、74.4%、53.8和48.9%。

其次，也因为销售回款和现金流不理想导致个别大型房企出现债务危机，如华夏幸福、蓝光发展、泰禾等引发大规模裁员、多地项目停工、债券违约。

此外，土地市场迅速降温，房地产销售持续下行。进入7月份，百强房企销售额单月同比年内首次由正转负。在7-10月，百强房企销售额当月同比分别下降7.6%、20.8%、35.7%和 32.2%，延续下跌态势。

值得一提的是，在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头，以至于造成债市那边大量的房地产债券暴跌。

具体为10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，2021年到期的债券受到冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。

总的来说，这一年以来的持续调控已经使得房地产行业所赖以生存的依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继。对于各大房企而言，如何考虑在精耕细作的基础之上审视自身业务，不断拓展创新业务，是下半场活下去，活更久必须要做的事情。

03、利用竞争优势实现降档

面对疫情影响、行业变化和市场波动，2020年公司在“三道红线”方面三线全踩，净负债率为181.6%、剔除预收账款后的资产负债率为76.5%、现金短债比为0.9。

然而，公司凭借自身的核心竞争优势在2021年下半年迅速完成了降档。

由于公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，因此使得产品品质有口皆碑。其次，公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。

上述两大优势让公司在销售方面一直维持着高增。据统计，2021年上半年公司实现销售面积247.1万平方米，同比增长40%；实现销售额640.9亿元，同比增长45%。

此外，面对房地产信贷政策持续收紧的形势，公司也懂得如何确保资金的高效利用和优化配置。例如，公司通过运用永续中票、长租公寓类REITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务，持续改善了资金资本结构。

截至2021年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.2%，较去年同期下降1.5个百分点；净负债率（含永续债）为130.3%，较去年同期下降48.3个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.8倍，呈显著上涨态势。报告期内，公司融资结构持续优化，平均融资成本也持续下降至5.87%，较去年年末下降0.3个百分点。

目前，公司已经降为“橙档”企业。

总的来说，伴随着近期宽松政策密集落地，意味着政策底已经显现，接下来公司有望继续借助东风重新扩大优势。

（文章来源于：解析投资）