探盘报告：观澜湖·星光里——“低密+文旅+度假”复合型住区

一、企业故事与品牌基因‌

开发背景‌：由海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司开发，背靠观澜湖深耕文旅地产17年的品牌积淀，以“匠心致献自贸港”为理念，打造海口首位“低密+文旅+度假”复合型住区‌。

品牌亮点‌：

依托观澜湖旅游度假区资源，联动冯小刚电影公社、高尔夫球场等IP，形成“居住+文化+娱乐”生态闭环‌；

央企中建联合开发，叠加深圳骏高物业（国家一级资质）服务保障，强化市场信任度‌。

二、项目选址与区域价值‌

区位‌：

坐落海口龙华区观澜湖旅游度假区北区入口，紧邻羊山大道，15分钟车程直达海口主城区，兼具城市便利与生态静谧性‌；

毗邻深免海口观澜湖免税城（10万㎡）、海免奥特莱斯等商业集群，同步规划海南省人民医院南院（在建，千张床位）‌。

稀缺资源‌：

万亩火山岩绿肺环绕，百亩季节湖景观加持，容积率仅1.2，为海口稀缺低密住区‌；

自贸港重点园区政策红利，吸引全国客群及旅居人群‌。

三、规划建设与产品设计‌

总体规划‌：

体量‌：占地约1400亩，总建面93万㎡，涵盖洋房、叠墅、星墅三类产品，总户数1521户（住宅）+571户（商业）‌；

容积率‌：1.2，绿地率30%，车位比1:1.2-1:2，保障居住舒适度‌。

设计亮点‌：

建筑美学‌：以“为青年人建造小奢宅”为理念，采用流线型弧形吊顶、沉浸式园林等超配设计，对标顶豪标准‌；

空间规划‌：洋房层高3米，南北通透；商业户型（建面约161㎡）三层灵活分区，满足办公与居住复合需求‌。

四、户型与在售信息‌

主力户型‌：

洋房‌：106-130㎡（二至三房），装修交付，LDK一体化设计，总价160-320万元/套‌；

叠墅‌：125-145㎡（四房），毛坯交付，赠送露台与地下室，稀缺板式结构‌。

当前销售动态‌：

均价‌：住宅22000-24000元/㎡（装修），商业33888元/㎡（低层现房）‌；

剩余房源‌：一期洋房即将交付（现房销售），三期叠墅认购中，商业仅2栋低层在售‌。

五、春节旺季市场表现‌

到访热度‌：春节期间日均接待超100组客户，旅居占比超50%（东北、华北为主），自贸港政策与现房优势成吸引力‌；

成交亮点‌：130㎡洋房、145㎡叠墅为热销主力，装修交付政策加速去化，部分房源溢价达10%‌。

六、项目综评‌

✅ ‌优势‌：

自贸港区+低密生态+现房销售，三重稀缺性叠加；

设计标准超区域竞品，商业配套能级领先‌。

⚠️ ‌注意‌：

南侧绿化带需关注后期维护；

商业房源总价较高，流动性弱于住宅‌。

提示‌：建议优先选择一期现房或南向景观房源，关注三期叠墅开盘折扣政策。

注‌：以上信息综合自项目公开资料及乐居市场调研，具体销售政策以开发商公示为准。

文章来源:乐居买房