大手笔揽储，脚踩两道红线，合生创展炒股赚钱“心急”欲赶超

在房企融资渠道收紧、销售去化难的情况下，卖房子已然成为件难事。然而，却有房企另辟蹊径。

2020年11月18日，合生创展发布公告称，本集团于2019年12月12日至最后实际可行日期期间在公开市场相继购入Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份，总价约为64.21亿港元。

数据来源：企业公告

其中Sea股份和小米股份为合生创展带来了巨大的收益，截至11月25日收盘时，集团所持有的这些股票共浮盈约39.67亿港元。

合生创展背后是朱孟依代表的朱氏家族，如今的表现与昔日的对比有些相去甚远。2004年公司成为国内首家销售额超百亿的企业时，连王石都感叹它是“中国地产界隐形的航母”。如今当万科、碧桂园等自身已是“万吨轮”带领业界前行时，合生创展的销售额才终于突破200亿元。

2020年1月13日，合生创展发布公告称，自从2020年1月10日起，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获任为董事会主席。

朱桔榕曾就读于中国人民大学金融学专业，2009年就进入公司担任总裁助理，分管公司财务、人力行政管理等方面的工作，合生创展在股权投资方面的优异表现倒是很有她的特色。

不知这位地产二代上位又会带领公司走向何方呢？

艰难重启

公开资料显示，2013年7月，朱桔榕获委任为合生创展董事局副主席，就在同时，朱孟依以400万年薪以及相应股权挖来的张懿却辞去该公司执行董事、副主席兼财务总监，理由是追求其事业发展。与此同时，有消息称合生创展上海公司总经理陈继平、副董事长姚群，副总经理杨政等高管集体辞职，不过后来被合生创展辟谣。

但朱桔榕接过管理大权的第一年并不顺利，2014年合生创展合约销售金额约53.52亿元，暴跌52.50%，创下公司十年来最差销售业绩；更有媒体曝出合生创展广东东部区域公司以公司业绩整体下滑为由进行裁减人员，比例高达20%。

数据来源：企业年报

这种情况直到2017年才有所好转，合生创展结束了过去两年里在公开市场的沉默，重启拿地，2018年、2019年分别新增土地约62.73万平方米、134.74万平方米。

另一方面，合生创展的销售额也从2017年的92.28亿元增长到2019年的212.58亿元，销售额同比增幅依次为13.9%、62.3%、42%，合生创展内部更是定下“2019年400亿，2020年800亿”的销售目标。

业界纷纷感叹昔日的“地产航母”“重返江湖”，在土地市场上，合生创展也大展拳脚。

2020年5月9日，合生创展以72.2亿元总价、6.9万元/平方米楼面价，拿下了北京丰台区分钟寺L-24、L-26地块，溢价率26.25%。

10日后，合生创展又击败中海、融创、世茂等头部房企，成功拿下丰台区分钟寺的两宗地块，合计斥资107.4亿元，溢价率分别高达42.08%、37.86%，成交楼板价分别为76168元/平方米和73912元/平方米。

合生创展还有大量的土储有待转化。长年以来，合生创展坚持港资慢周转的运营理念，即“低周转、多囤地、高溢价”，土地储备规模维持在3000万平方米左右的水平。

数据来源：企业年报

虽然这是合生创展引以为傲的资本，但巨量的土储虽然使得企业能够充分享受土地升值带来的溢价，较低的转化率却使得公司错过最佳的发展期，最终比不上那些规模爆发式增长企业。

逆势扩张与风险

而在土地市场上的突然出手也为这艘“航母”在行进过程中埋下不稳定因素。

根据合生创展年报数据，截至2019年底，公司现金余额仅为126.35亿港元（人民币115.77亿元），180亿元拿地款是其现金余额的1.6倍，加上其一年内到期需偿还的160.73亿港元（147.28亿元）贷款，很难理解其拿地的勇气究竟源自哪里。

再者，亿翰智库在研究报告中指出，合生创展最大的优势是在一线城市拥有丰富的土地储备，同时具备与土地优势相拟合的豪宅打造能力。但以合生创展拿下的分钟寺高价地块为例，高土地成本决定了项目只能选择做豪宅，在公司强调“高周转”、加快节奏的当下，显然不符合逻辑。

激进拿地之下，合生创展的财务也不堪重负。截至2020年6月末，公司负债总额为1700.02亿港元，较上年末增加32%；银行及财务机构借贷总额为733.48亿元，较上年末增加42%；净负债率达92%，较上年末提升26%。

报告期内，合生创展现金及银行存款为172.16亿港元，一年内需偿还的借贷合计约188.6亿港元，现金短债比为0.9，剔除预收款后的资产负债率为66.6%，踩中两道红线。

花旗银行在此前的一份报告中称，“不合时宜的大规模扩张继续对增长前景构成压力，我们从根本上对合生创展的快速扩张计划持谨慎态度。”

汇生国际融资总裁黄立冲认为，合生失去规模优势的事实不可否认，但是也要看到近两年一些过分追求速度的企业遭遇了更大风险。

二代接班

其实，纵观合生创展近年来的发展，更像是朱桔榕逐渐适应并走向管理层中心的过程。在经历了短时间的动荡后，合生创展的业绩出现了增长。

但在朱桔榕一步步接掌合生创展的过程中，公司行政总裁先后换了五任，人事动荡：

首任行政总裁谢世东曾在恒基地产任职，上任第二年合生创展就成功上市；第二任行政总裁武捷思曾为合生创展引进淡马锡、老虎两大基金作为战略投资者；其后，陈长缨、薛虎都在上任不到两年后以不同原因离开，2018年9月，席荣贵加盟，结束了行政总裁长达六年的空缺，但也在两年半后辞职。

有观点认为这多是因为合生创展过于浓郁的家族色彩。据了解武捷思曾试图精简合生创展组织架构，并设计了一整套能把合生创展真正发展成为国际化大公司的决策，其中就包括收购当时濒临破产的顺驰地产，以及旅游卫视等，结果朱孟依并没有信任武捷思。

朱孟依受黄光裕案牵连被带走协助调查时，陈长缨带领全公司在春节期间加班卖楼，并在北京及上海地区大幅降价，才好不容易将公司从危机边缘拉了回来，把公司经营得比朱孟依在时还稳健，结果给朱孟依一种错觉：这是谁的公司？

一位合生创展的前高管也向媒体记者透露：“什么事都得负责，你又负不了责，没有权力。明明不能干的事情都让你干，像土地证还没有拿到就开发，出了事都是职业经理人自己承担，这怎么弄？”

也许只有把大权交给自己的女儿，朱孟依才能真正放心。不知朱桔榕是不是一位优秀的“航母舰长”，能够带领合生创展在愈发激烈的房企竞争中脱颖而出、逆流直上呢？