曾焕沙失张良：净利增长迟缓，去年权益销售仅349亿

年底一般是跳槽淡季，如果这时候选择换工作，要么是去意坚决，要么就是不差钱，丰厚的年终奖都不要了。

11月22日，弘阳地产发布公告称，张良先生因欲分配更多时间于个人事物上，已提出辞任非执行董事及董事会薪酬委员会成员职务。

据了解，张良同步辞任执行总裁一职，但依然会以首席顾问的名义继续不定期参与弘阳管理工作。有消息称这个头衔还是弘阳为张良新设的，此前并无这一职位。

公开资料显示，张良在旭辉担任高管时，曾通过建立人才标准，完善制度体系的内部变革，用5年时间将旭辉的业绩翻了10倍。而在弘阳期间，张良也在公司组织能力、发展战略、管理和治理模式、组织架构、企业文化等方面进行了优化，为推动公司的规范化治理做了大量工作。

如今“谋臣”离去，弘阳2020年年报将如何表现还是个未知数？弘阳未来 又将向何处去？

失去光环的高管天团

张良曾称自己是除老板之外，最了解企业战略的人。

2011年他刚加盟旭辉时，公司销售额只有不到50亿；2016年，旭辉销售业绩突破500亿，仅用了5年时间，就实现了10倍增长。

为此，坊间传言林老板请他时没少花钱，送给他一部豪车当座驾；有传闻说弘阳老板曾焕沙挖他时也送了辆奔驰S，并把他的办公室设在自己的对面，重视程度可见一斑。

张良到了弘阳之后，曾焕沙就提出“2020战略”，表示要在2020年完成千亿目标，即地产实现“千亿规模”，商业完成“百店计划”，物业成为品质领先的社区综合服务商。

同时，他还先后挖来9位来自旭辉、泰禾、新城等房企高管，并为他们高调举行了入职仪式，其中就包括旭辉控股前首席人力官、副总裁张良，旭辉控股原副总裁、上海区域事业部总裁、海南事业部董事长蒋达强，新城控股前CIO罗艳兵等。

2018年弘阳地产上市之时，公司还开启了自身的购股权计划，曾焕沙拿出0.96亿港元“封赏”下属。中报显示实截至今年6月30日，蒋达强、张良，以及行政总裁何捷等，都持有弘阳地产股份。

又是送车，又是送股份，在“高管天团“的带领下，弘阳在2017-2019年间销售额呈现快速增长。但随着市场环境的变化，弘阳放慢了增长诉求，2019年将销售目标定在600亿，2020年定在750亿，距离“千亿”仍有很大的差距。

另一方面，虽然2019年完成了目标，据弘阳对外透露曾焕沙对下半年的销售表现颇为不满，年底又重金挖来了龙湖的袁春担任联席总裁，最直接的是，削弱了何捷的权利，而且对另外两位执行总裁张良和蒋达强的权利也形成了一定的影响。

不仅如此，据了解，在今年4月弘阳公告股份奖励前，就有张良离职的传闻。弘阳虽然为了挽留他给出166.9万股股份，却仍未挽留住他。

注水的高增长与质量问题

现在张良事了拂衣去，在他任下近两年来高速增长的弘阳暴露出越来越多的问题。

首先随着销售额的增长，弘阳的营收从2015年的53.77亿元增长到2019年的151.70亿元，但弘阳的净利润自从2016年开始有所下滑，近两年来增长缓慢。弘阳的毛利率也只在2015年、2017年达到40%以上，2019年更是下降到25.14%，公司陷入“增收不增利”的窘境。

数据来源：弘阳2015-2019年企业年报

数据来源：弘阳2015-2019年企业年报

同时弘阳的权益销售额增长缓慢。来自克而瑞2017-2019年销售排行榜，弘阳权益销售额从107.3亿元增长到349.1亿元，远远赶不上全口径销售额的增长速度。

权益销售额止步不前，说明弘阳销售额中属于自己的很少，业绩虚胖。弘阳财报显示，少数股东权益从2017年的1.59亿元上升到2020年上年的59.50亿元，占比达到29.52%。2020年上半年少数股东损益达到3.99亿元，占净利润12.75亿元的31.3%，明显超过2018年，说明弘阳扩张主要依靠合作。

合作开发问题之一是质量无法保证，加上弘阳近年来也开启了“高周转”模式，即可以实现“3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正”，旗下项目质量问题频发。

据公开报道，今年6月，滁州弘阳时光澜庭被曝出墙面空鼓、房顶及多个墙体开裂、外墙裂缝处甚至可以看到地基；8月，重庆弘阳时光澜庭接房现场发生大规模维权事件，大多数业主要求整改，不贴砖不接房。

弘阳时光澜庭房顶开裂 图片来源：业主拍摄

2019年8月，南京弘阳时代中心二期公寓业主投诉弘阳涉嫌虚假宣传，将商办包装成公寓对外出售；12月，苏州弘阳上水雅苑项目被业主投诉交付房屋质量不达标、地库在交付时渗漏现象严重、房子土建偏差严重。

主业没做好的情况下，弘阳的多元化之路也不顺畅。有媒体报道弘阳在2017年5月就已经问世的长租公寓业务弘寓，在两年时间内仅开业两家，不仅发展节奏慢、规模铺展小，在年报中也几乎没什么存在感。

负债扩张踩红线

值得注意的是，弘阳近年来在土地市场上积极揽储。

根据年报数据，截至2018年末，弘阳土地储备总建筑面积约为1308.44万平方米，同比增加16.3%；截至2019年末，弘阳土地储备总建筑面积约为1693.2万平方米，同比增加29.4%。

2020年上半年，弘阳土地储备总建筑面积约为1837.40万平方米，较2019年底增加8.5%。

弘阳不仅拿地，还多次高溢价拿地。4月20日，弘阳经过242轮的激战，以15.5亿元的总价、43.1%的溢价率竞得鄞州区YZ09-09-d4地块；6月30日，弘阳与启东市鑫城城建、建都房地产以7.87亿元代价，联合拿下南通2009号地块，溢价率50.19%；8月26日，弘阳与德商以约5.4亿元的总价、48.8%的溢价率竞得佛山一宗商住用地。

弘阳的负债不可避免地上升。根据年报数据，2015-2019年间，弘阳总负债从210.95亿元上升到773.51亿元，尤其自2017年以后速度逐渐加快，2020年6月末更是增加至815.39亿元。

而总负债里，短期债务为118.4亿元，长期债务为202.93亿元，弘阳持有现金约为182.8亿元，勉强能覆盖。但由于报告期内土地的获取及物业开发扩张导致的增加，公司的融资成本从去年的1.838亿元增加131.3%至4.252亿元，平均融资成本达到约9.8%。

相应地，弘阳以利息支出为代表的财务费用也一路走高，上半年财务费用率4.42%，报告期内利息支出20.48亿元，其中资本化利息16.23亿元，资本化比例达到79.25%。

如果按照“三道红线”的标准，弘阳现金短债比为1.54、净负债率为68.71%、剔除预收款后的资产率为74.19%，只踩了一道红线。

看似踩了一道红线，但也会对弘阳冲千亿形成一定约束，不能放开手去干了，更何况，弘阳是否现金流承压也是个问号。

2020年8月，有业主爆料西安阎良弘阳昕悦府自1月开始停工停产，后由于弘阳和中建二局的合同纠纷迟迟不能开工。官方答复称项目建设单位与施工方正在就有关问题进行谈判，预计2020年10月可达成协商一致，最晚于今年年底前恢复正常施工。

10月12日，苏州市民张先生爆料称，苏州弘阳地产欠了自己15万多元的货款，多次催债，拖了两年都没支付。仅仅15万还欠了两年，弘阳这么大的房企实在是令人匪夷所思。

接班人上台

在弘阳为冲击千亿积极努力之时，与其他房企相同的是，弘阳正在培养自己的二代走向台前。

公开报道显示曾焕沙有一子一女，长子曾俊凯已在弘阳地产担任助理总裁，此前其在集团运营部、战略投资部、财务部多个岗位轮岗，熟悉业务，为接班做全面准备。

而今年3月24日，弘阳服务向港交所递交上市申请。招股书显示，公司执行董事兼执行总裁由杨光任职，执行董事兼副总裁由曾焕沙之女曾子熙任职。

图片来源：企业招股书

曾子熙主要负责集团运营管理，杨光负责弘阳服务集团整体管理。杨光曾在招商、新城、龙湖任职，有着丰富的物管经验，此次颇有些“辅佐”曾子熙上位的意味。

公开资料显示，曾子熙于2015年7月毕业于中国人民大学。2016年7月至2016年9月，曾子熙担任南京弘阳商业管理有限公司南京弘阳广场商业运营部总经理，主要负责南京弘阳广场项目的运营管理。2016年9月，曾子熙加入集团担任运营管理部副总经理；并于2017年3月至2018年10月一直担任助理总裁。

据了解，加入集团前，曾子熙2015年7月至2016年6月在农银国际证券有限公司担任分析师，主要负责证券交易结算及账户维护。

张良曾在公开场合说过：“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了，我觉得过3-5年，大局就基本定了。”

地产与金融的经验双加持，不知曾子熙又会有怎样的表现呢？在房企竞争日益激烈的当下，“接班人们”能否带领弘阳脱颖而出呢？