张园林“输血”新力 “三道红线”下极速狂奔的千亿新贵能否适应

12月4日，新力公告称2020年前11月完成合同销售额988.6亿元。虽然距离目标还有约10%没有完成，但叩响千亿大门只是时间问题。

这个速度足以让很多房企“酸”了。要知道，已经是而立之年的中骏现在还在千亿门前徘徊；成立26年的禹洲在这个月才刚刚跨过千亿门槛；与禹洲同样年轻的弘阳将销售目标一改再改，千亿计划不知要到猴年马月。

而新力成立仅10年、上市1年，业绩就如坐火箭一般，直逼千亿，做到了很多房企梦寐以求的事。

新力2016-2019年销售额变化 数据来源：新力招股书、2019年年报

赣系新秀

新力能这样突飞猛进与它的创始人张园林不无关系。公开资料显示，张园林出身建筑行业，2002-2006年期间曾在大哥张国印掌管的“江西五建”工作，为人十分低调。

2010年3月，他在南昌成立江西新力置地（新力控股前身），并有了第一个项目新力帝泊湾，顺利热销出圈；2016年新力走出江西，将版图扩张至惠州、苏州等四个城市；2017年，新力将总部迁往上海，形成上海、深圳、江西（南昌）三个中心，加速全国战略布局；2018年，张园林提出了“保800亿争1000亿元”的业绩目标，为了冲击千亿，公司采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。

据了解在南昌大本营，新力之前，当地地产圈曾有“四大家族”，分别是世纪王家、筑城任家、洪客隆熊家及恒茂周家，保持对南昌城的绝对占领。时移世易，随着外来房企的杀入，四大家族的格局被打破，张园林和他的新力后来居上，风头无人能敌。

不过在土地储备上，新力重仓江西省，其次是大湾区，布局结构有些过于单一。而上海这样的重要城市，新力虽然进入快三年了，在土地市场上迄今为止并未有太多收获，项目方面，当下也只在上海嘉定有和嘉宝合作的项目嘉宝新力梦之睛而已。

新力权益土地储备分布 数据来源：新力2020年中报

融资有术

繁荣背后，新力也有所有“冲规模”房企都有的通病：在营收与利润上涨的同时，公司的总负债从2016年的172.20亿上升到813.28亿，经营活动产生的现金流量金额、投资活动产生的现金流量金额多年为负，2016-2018年间净负债率更是为190%、270%、240%。

新力现金流量 数据来源：新力2016-2019年年报

更重要的是，新力2016-2019年现金短债比分别为0.23、0.31、0.77、0.91，手持现金并不能覆盖短期债务，这种情况直到2020上半年才有所改观。

同时，新力在这一时段现金流与负债比率分别为-12%、-15%、2%、-5%，到2020年半年报时才变为2%，说明企业经营活动产生的现金流量不足以满足企业日常经营需要，严重依赖外部融资或股东投入。

在这种情况下，新力仅在2019年大规模揽储。根据年报数据，截至2019年12月31日，新力新增36幅地块，应占权益的规划建筑面积为280万平方米，收购土地应占权益代价约为194.45万元。

而2018年底的时候，新力期末现金还剩不到71亿元，敢砸下190多亿元去买地，很难不让人怀疑新力的底气在哪里？张园林究竟哪来的钱，能够推动新力这辆战车向前？

根据新力招股书数据，截至2016年、2017年、2018年及2019年4月30日，新力的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为64.37亿元、166.75亿元、221.03亿元及264.69亿元。

除了银行借款外，信托是新力的另一大融资来源。以2019年4月30日的数据为例，在总计264.69亿的负债中，银行借款有110.22亿、信托融资有140.91亿，信托超越银行贷款成为新力最重要的融资方式。

但信托的融资成本相对较高，大多融资成本在9%以上，最高可达15.46%。

图片来源：新力招股书

由于信托的钱太贵，新力自然也就把目光投向其他渠道。来自新力2019年年报数据，公司融资活动所得的现金流量中，关联公司垫款476.99亿元，远远高于计息银行及其他借款所得款项、附属公司非控股股东出资、IPO所得款项等。而在关联公司垫款中，来自合营企业、联营企业的款项分别为52.99亿元、23.9亿元；来自受控股股东控制的公司的款项高达392.59亿元。

数据来源：新力2019年年报

433.87亿元的“偿还关联公司垫款“里，去向合营企业、联营企业的款项分别为18.71亿元、14.62亿元；去向受控股股东控制的公司391.02亿元。

也就是说，张园林控制的其他公司，2019年为上市公司“输血“近乎400亿元。在新力做大的过程中，这种”输血“更是没有停过，2016-2018年间，新力来自控股股东的垫款分别为7.4亿元、84.82亿元、112.51亿元。

有媒体分析新力在地产以外的板块，大多起步较晚，暂时无法起到“输血“的作用；张园林在新力的股票最终收益人为家族信托，目前也没有质押用于融资；唯一的可能，似乎只有来自于老板个人前期财富的积累了。

千亿之后

“三道红线”压力之下，房企纷纷主动“去杠杆、降负债”。一个值得关注的问题是，习惯了“高周转、高负债”并以规模至上的新力是否能适应得过来？

新力主动降负债，2019年公司净负债率从240%断崖式下降至67%，2020年上半年进一步下降至66.2%。

不过新力疑似采用了房企惯用的“明股实债“操作手法。2016-2018年间，新力少数股东权益维持在较低水平，2019年少数股东权益就从年初的8.17亿元飙升至年末的67.29亿元，占所有股东权益比例高达45.2%；2020年上半年，新力少数股东权益为76.81亿元，占比接近48%。

扩大少数股东权益的好处是，新力可以利用旗下公司股权置换资金，不用计入负债内，不过这样做的缺点是公司利润会受到影响。但新力却神奇地将少数股东损益（非控股权益）从2018年的1.4亿元降低到2020年的4896万元，另一方面，公司归母净利润顺利地从2018年4.13亿元提升至2020年的8.2亿元。

老板张园林以规模为先的激进风格也不一定为职业经理人们所接受。2020年9月7日，新力控股联席董事长陈凯离任，入职不到7个月。此前坊间一直有二人因对公司发展理念不同而大吵的传闻，陈凯的风格历来稳健，双方磨合失败，只好忍痛“分手”。据内部人士透露，陈凯提交辞呈时，离职态度坚决，基本没有回旋余地。而在陈凯之前，辞职的还有执行董事兼副总裁佘润廷、副总裁兼首席财务官王炎。

由“高周转”引发的质量问题也使得新力的业主们累积了一肚子怨气：2019年3月，有新力业主曝光新力东园涉嫌虚假广告；同年，新力禧园有业主反应卖房违规收茶水费，交房检验后发现房屋质量漏水、刚交付路面坍塌；2018年，一位武汉帝泊湾业主去验房，进门发现房屋内墙皮掉落、墙面开裂、插座裂隙明显、门梁歪斜，房间外楼体破烂……

也许对于新力来说，一个劲得猛干不是赢得房企间竞争的最佳思路，有时候需要换个方向，去寻找更为稳妥的方法。