高价拿地、大力融资 华发千亿目标只差临门一脚

12月14日，深交所披露，珠海华发集团有限公司当年累计新增借款超过上年末净资产60%的公告。房企举债狂奔的不在少数，但国企、央企向来稳健。华发，咋看之下让人有些意想不到。

不过此“华发”非彼“华发”，华发集团的主营业务还包括城市运营、金融产业、商贸服务等，房产开发仅仅是其中一个板块。

但据上市平台华发股份2020年三季报以及近期表现来看，华发在地产方面的表现也不太好——一方面距离千亿只差“临门一脚”，另一方面脚踩在两道红线上，去杠杆、降负债，四季度也同样不轻松。

资金“贫血”

来自三季报数据，截止9月，华发营业收入猛增47.97%至287.62亿元，归母净利润微增1.45%至17.55亿元，扣非后归母净利润增长3.90%至17.83亿元，经营活动产生的现金流量净额下跌16.81%至159.68亿元。

图片来源：华发股份2020年三季报

对比近年来的数据，华发也属于“吃胖了不长个”型：虽然营收始终保持一定增速，但净利润却增长放缓，销售净利率从2018年开始逐渐降低，出现“增收不增利”的问题。

同时，华发有息负债扩大约33.03%至1230.64亿元，剔除预收款后的资产负债率为76.8%，净负债率为148.37%，现金短债比为1.19，“三道红线”中两项指标违规。

更值得注意的是，截止三季度末，公司货币资金虽然从期初的260.80亿元猛增76.34%至期末的459.91亿元，财报解释是因“销售回款及融资净流入”导致的，但这些钱中融资可能占了大部分，华发自身造血能力“供应不上”。

三季报显示，报告期末华发筹资活动产生的现金流量净额约为414.26亿元，同比增加约353.47亿元，骤增581.43%。而筹得的资金中，取得借款收到的现金约为921.71亿元，同比增长约64.65%，其中约有486.02亿元用来还债，份额超过一半。

而报告期内公司投资活动产生的现金流量净额约为-372.59亿元，相较上期缺口进一步扩大，财报归咎为“投资净流出增加所致”。同时，根据克而瑞2020年1-9月房企销售排行榜，华发的权益销售额为450亿元，比去年同期增加61.1亿元，仅增长15.71%。不止这些，华发截止9月预收款约为4.34亿元，骤减约99.26%，未来两年的利润成疑。

图片来源：华发股份2020年三季报

融资需求越来越大的华发随后展开了多项操作：9月30日，公司公告称全资子公司珠海铧国商贸有限公司拟与中原信托有限公司开展不超过 25 亿元(含本数)可续期信托融资，资金用于偿还金融机构借款及补充公司营运资金。

11月9日，上交所披露，华发拟发行24.2亿元公司债券，拟全部用于偿还公司债券回售。

11月12日，公司公告称拟将公司持有的珠海华发景龙建设有限公司50%股权、公司全资子公司珠海华薇投资有限公司持有的建泰建设有限公司40%股权出售给深圳市维业装饰集团股份有限公司。此次交易维业股份共计将支付约3.09亿元。

11月25日，公司公告称将使用不超过1.6亿元的闲置募集资金临时补充流动资金，用于主营业务相关的项目开发建设。

千亿烦恼

即使面临资金压力，与其他“大跃进”式的房企相比，华发的实力不容小觑。

来自华发年报的数据，2015年公司销售额突破百亿，为133亿元；2016年、2017年、2018年、2019年的销售额分别为357.25亿元、310.17亿元、582亿元、922.73亿元。

虽然2019年华发与千亿目标“失之交臂”，但根据克而瑞公布的房企2020年1-11月销售排行榜，华发仅差73.3亿元就能成为“千亿新贵”，达成这一目标并不难。

再者，从城市布局上来看，华发积极推进“珠海为战略大本营，广州、上海、武汉等一、二线核心城市重点突破”的战略思想，2008年-2015年间快速落子，为后期扩张进行了铺垫。

在这过程中，华发还注意到各区域间的平衡。作为与珠海经济特区同龄的房企，华发在珠海项目众多，甚至有“一半珠海华发造”的说法。珠海地区因此是华发营收的最大来源，华发也是珠海市场的销售龙头。

但随着华发在珠海区域营业收入的下滑，华南、华东、华中区域的赶超，珠海区域营业额占比逐渐下降到30-40%，2019年更是低于20%。华发因此也有效地避免了过于依赖单一区域的问题，不断趋于平衡。

华发2017-2019年主营业务分地区情况 数据来源：华发股份年报

不过从毛利率来看，珠海地区每年贡献了超过30%以上的毛利率，其他区域中仅有山东区域在2019年超越过，诸如华东、北方等区域普遍在30%以下。

这可能与华发高溢价拿地有关。来自中指院统计的数据，2020年1-11月华发拿地金额为543.85亿元，远远超过2019年全年的340.23亿元。

在华发2019年到2020年11月所拿地块中，有10块地溢价率超过20%，最高可达73%。从拿地总价上来看，华发有7块土地总成交金额高于30亿元，最贵的是与融创在11月23日取得的深圳宝安区沙井街道编号A301-0575，价格为127.1亿元。

高溢价地块 数据来源：中指院

高价地块 数据来源：中指院

大股东的“包工头”？

一面是千亿目标，一面是不敢再加的杠杆，华发还要面对的一重压力，来自控股股东华发集团。

数据显示，2004-2014年间华发股份的关联交易公告总数为17起，2015年后这一数据逐年上升，2019年时为21起。

2019年，华发股份通过与华发集团旗下的保理公司、资管公司、财务公司等开展的相关融资活动达到7次，并且通过项目托管的方式管理着华发集团9个项目的工程顾问和营销管理等工作，仅收取一定的管理费用。

令人奇怪的是，华发自身也有着房地产开发业务，并没有像三盛集团一样持续为自己的“亲儿子”三盛控股持续注入优质资产，而是在保留自身开发项目的前提下，将项目的工程、开发承包给华发股份，华发股份简直成了“包工头”。

图片来源：华发股份公告

同时，华发集团通过隔离产权、仅以顾问或管理的形式与华发股份展开合作，2018年华发股份所涉及的关联交易总额仅为4.75亿元，其中收入为1.94亿元，而支出却达到2.81亿元，流进自己腰包的少之又少。

也无怪网友感叹：“集团只持有华发27%的股权，主要心思不在华发上而是自己的集团发展，集团有好的资产就留给自己，不好的就扔给华发，这是以后也解决不了的。”

前有资金压力，后有发展需求，头上还有大股东，不知问鼎千亿之后，华发对于其他房企来说，是不是一位强劲的对手？