逾半数完成率超90% 头部房企年底集中“卖子”应对“三道红线

距离2021年的钟声敲响还有不到一个月的时间，房企都卯足了劲向前冲。

根据克而瑞公布的统计数据，2020年11月，TOP100房企中有超7成企业实现单月业绩同比提升；截至11月末，已有近8成房企累计业绩超过去年同期。

而在完成率方面，地产与星空对比前50强房企去年的表现发现，已经公布目标的37家房企里，平均完成率约为91.48%，有超过半数房企完成度超过90%。

虽然完成率达到九成的房企相比去年少了6家，但排名靠前的几家房企，完成率要远超过后者，房企之间差距正在逐步拉大。

数据来源：克而瑞、公开报道

千亿军团有望扩容

地产与星空通过整理数据发现，提前完成目标的有7家房企。其中佳兆业的完成率为119%，连续两年夺得头筹，滨江、龙光的完成率均为118%，紧随其后，三者均在今年10月就达到年初设置的门槛。

完成率在100%及以上的有越秀、恒大、时代中国及金茂，越秀和时代中国都在近几年提出要在2020年达到千亿规模。虽然两家都提前完成目标，但越秀距离千亿目标还有150亿，时代中国还差164.1亿，想要实现“跨越“必须加速狂奔了。

完成率在90%-100%区间内的有11家房企，达成目标压力不大。其中表现最优异的是新力，在成立的第十个年头即将问鼎千亿，发展速度令人惊异。同样有望跻身千亿阵营的还有禹洲，自从2017年提出三年破千亿的目标以来，公司加快步伐，现今只剩13.9亿销售额有待突破。而受疫情影响在今年初下调销售目标的中骏，前11月也完成了903.7亿销售额，千亿梦想触手可及。

完成率在80%-90%区间内的有17家房企，当中合景泰富前11月销售额为907.1亿，有可能在今年迈进千亿。此外，证券之星观察到一个有意思的细节是，前几月完成率始终排在末位的远洋、富力居然超越新城、中海，全年目标达到八成有余，可见在销售压力之下，四季度也加强了推盘去化。

完成率不足80%的仅有绿城和绿地，绿地更是在今年被曝出了“欠款”、“停工”的消息。至于另外没有公布目标的13家房企，如碧桂园、万科、保利等，大部分销售额都超过去年同期，只有华夏幸福、蓝光有所下滑。

“三道红线”大考临近

完成销售目标是一方面，更重要的是降负债任务迫在眉睫。根据监管规定，“三道红线”届时将于2021年1月1日起全行业推行，一条都未踩中的房企有息负债规模年增速不得超过15%，踩中一条有息负债规模年增速不得超过 10%，踩中两条有息负债规模年增速不得超过 5%，如果“三道红线”均踩中有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加。

公开资料显示，前50强房企中，只有少数房企如华润、保利、中海、金地、龙湖等一道未碰，多数房企触碰一到两条，而新力、融创、富力、绿地、祥生等房企三道红线全踩，在“降负债”的道路上苦苦挣扎。

无奈之下，房企选择“卖子”求生。据北京产权交易所公开披露的信息，截至11月底，房地产行业产权转让项目共有22个，而今年前10月项目数量共计18个，分别为：2月2个、3月2个、5月3个、7月1个、9月3个、10月7个，仅11月一个月的数量就超过前10个月的总和。

而这些项目的转让方几乎都是央企，包括招商局集团、华侨城集团、中化集团、光大集团、中航工业、中信集团、中国电建等。其中，华侨城、招商和金茂股权转让信息公布得最为频繁。至于公开转让的项目本身有的处于亏损状态，甚至资不抵债，有的低价甩卖。

除了央企，行业内其他房企也有所动作。例如11月9日晚间，富力发布公告称，拟以44.1亿元对家，将广州国际机场富力综合物流园70%的股权转手给黑石集团。11月10日，新湖中宝以49.44亿元的交易价格，将位于温州、上海项目的部分股权转让给融创。克而瑞在研究报告中分析道，房企通过部分股权转让引入有实力的合作方提前回笼资金，也通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产，降低负债率。

更值得关注的是，“三道红线”威力之下，房企临近年终融资成本再度攀高。

从融资规模上看，中指院数据显示，11月信用债、海外债发行规模环比增长率均超50%。2020年1～11月，房地产行业信用债发行总规模5804亿元，同比增长14.6%；海外债发行规模4363亿元，同比下降20.3%。11月，房地产行业信用债发行规模484亿元，同比增长53.0%，环比增长55.0%；海外债发行规模406亿元，同比下降35.3%，环比增长54.7%。

11月，信用债、海外债融资成本则都有小幅度上升。2020年1～11月，房地产行业信用债平均利率为4.52%，同比下降0.82个百分点，海外债平均利率为8.12%，同比下降0.6个百分点。11月，信用债平均利率4.80%，同比下降1.1个百分点，较10月增长0.25个百分点，海外债平均利率8.32%，同比增长0.63个百分点，较10月增长0.48个百分点。

2020年即将进入尾声，不知届时房企的排名又会发生什么新的变化呢？