金地集团2025年亏损132亿，现金流只剩“象征性”的160

  4月3日，金地集团交出了一份让市场唏嘘的2025年年报。就在几天后，这家老牌房企刚刚宣布完成最后一笔公开市场债券的兑付，总额约5.22亿元。至此，金地集团的公开市场债务全部清零。

  然而，债务清零的喜悦，很难掩盖年报中触目惊心的数字：全年营业收入358.6亿元，同比腰斩，下降超过52%；归母净利润亏损132.8亿元，而去年同期已经亏损了61.2亿元，亏损幅度扩大了一倍。

  更令人担忧的是经营现金流。2025年，金地集团经营活动产生的现金流量净额仅有1608万元，同比惨跌99.9%。对于一家年末仍有约670亿元有息负债的房企来说，这样的现金流水平几乎等于断流。

  亏损额再创新高，到底亏在哪里

  132.8亿元的归母净利润亏损，并非凭空而来。如果拆解这份年报，就能看到亏损背后的几个核心原因。

  首先是营收规模的大幅萎缩。2025年，金地集团的房地产项目结转收入仅为238.9亿元，同比暴跌60.2%。结转规模减少，直接拉低了整体营收。公司对此的解释很直接——“房地产项目结转规模减少”，但这句话背后的含义是：前两年的销售下滑，如今终于传导到了营收端。

  销售端的寒意早已有迹可循。近年来金地集团的合约销售金额持续走低，能结转到当期的收入自然越来越少。而房地产市场整体调整的深度和长度，超出了大多数人的预期，即便是金地这样的头部房企，也难以独善其身。

  其次是毛利率的断崖式下跌。2025年，金地集团房地产业务的结算毛利率只有7.93%，比上一年同期下降了6.18个百分点。不到8%的毛利率，放在几年前简直是不可想象的。这意味着，即便有收入进来，能剩下的利润空间也极其有限。

  但真正对利润造成致命一击的，是大规模的资产减值。

  2025年全年，金地集团计提资产减值准备合计高达93.15亿元。这其中，信用损失准备45.06亿元，存货跌价准备24.98亿元，仅这两项加起来就超过70亿元。而这近百亿的减值计提，对归母净利润的影响达到了75.75亿元。

  换句话说，如果没有这笔巨额减值，金地集团的亏损面会大大缩小。但问题在于，减值本身是市场环境变化的结果，而不是公司可以主动选择避开的选项。基于谨慎性原则，当手里的存货在当前市场下已经卖不到预期的价格时，计提跌价准备是会计准则的要求，也是公司不得不面对的现实。

  值得注意的是，仅2025年下半年，金地集团就计提了70.31亿元的资产减值准备，其中信用损失准备45.06亿元。这个数字远超上半年的22.84亿元，说明下半年的经营环境并没有好转，反而在进一步恶化。

  现金流只剩“象征性”的1608万元

  如果说亏损还可以看作会计层面的调整，那现金流的问题就是实打实的生存挑战。

  2025年，金地集团经营活动产生的现金流量净额只有1608万元。对于一家年营收超过350亿元的公司来说，这个数字几乎可以忽略不计。相比上一年，降幅达到了99.88%。

  经营活动现金流是房企的“血液”。卖房子收到的钱、付给供应商的钱、支付员工工资的钱，都在这个科目里体现。当这个数字趋近于零，意味着公司的日常经营已经很难产生净现金流入，所有的资金可能只够勉强维持运转，很难有余力去偿还债务或进行新的投资。

  金地集团在年报中强调，公司坚持以现金流为核心的经营策略，精准管控现金回款与开支。但从结果来看，这种管控能做的更多是“止血”，而不是“造血”。当销售回款大幅减少，再怎么控制开支，也很难扭转现金流萎缩的趋势。

  事实上，金地集团过去几年一直在努力保持资金安全。偿债，是公司管理层反复强调的头等大事。2025年，公司有息负债余额约670.32亿元，同比减少了8.82%，这个降幅说明公司确实在主动压降债务规模。

  但债务结构依然令人捏一把汗。截至2025年末，金地集团一年内到期的债务规模为308.72亿元。这其中，银行贷款占了302.03亿元，信用类债券4.6亿元，非银行金融机构贷款2.09亿元。

  这意味着，2026年是金地集团的偿债大年，而且最大的债主是银行。与公开市场债券不同，银行贷款的展期和续贷虽然有一定灵活性，但银行也有自己的风控要求。如果一家公司的经营状况迟迟不能好转，银行会不会继续“输血”，是一个很大的未知数。

  公开债清零，是终点还是起点

  4月7日，金地集团完成了“21金地03”和“21金地04”两笔公司债的兑付，总金额约5.22亿元。至此，金地集团的公开市场债务全部清零。

  这是一个值得肯定的成绩。在过去几年房地产行业流动性危机频发的背景下，不少房企出现了公开市场债券违约，而金地集团咬牙挺了过来，把所有公开债都还完了。这说明公司在资金调度和偿债安排上，确实下了不少功夫。

  但公开债清零，并不意味着偿债压力消失。正如前文所说，2026年还有超过300亿元的短期债务需要处理，其中绝大多数是银行贷款。与债券相比，银行贷款的协商空间更大，但银行的耐心也不是无限的。

  更重要的是，清偿公开债务之后，金地集团的再融资能力能否恢复，仍然是一个问号。在房地产行业整体信用收缩的背景下，即便是头部房企，发债融资的难度和成本都大幅上升。公开债清零固然是一个积极信号，但市场更关心的是：公司靠什么来偿还接下来的银行贷款？靠什么来维持日常经营？

  答案还是要回到业务本身。

  主业收缩，转型还在路上

  金地集团的业务板块中，房地产开发运营依然是绝对的主力，贡献了66.62%的业绩。2025年，这项业务的收入大幅下滑，直接拖垮了整体营收。

  但公司并非没有尝试转型。代建业务、持有型物业经营、物业管理服务，是金地集团近年来重点布局的多元化方向。

  代建业务是表现最亮眼的一块。2025年，金地集团代建业务新增签约服务面积1531万平方米，同比增长59%。截至年末，代建业务已布局全国超过70座城市，累计签约管理面积5362万平方米。这个规模在代建行业已经处于前列。

  物业服务的体量也不小。截至2025年末，金地智慧服务的在管面积约2.68亿平方米，物业管理业务收入80.6亿元，同比增长3.23%。在房地产开发主业大幅下滑的背景下，物业管理业务能够保持正增长，实属不易。

  持有型物业经营方面，成熟商业项目的出租率保持在95%，写字楼物业全年新租及续租面积合计近22万平方米。但物业出租及其他业务的收入为36.08亿元，同比下滑了15.69%，说明这一块同样受到经济大环境和写字楼市场供过于求的影响。

  综合来看，金地集团的多元化业务虽然有亮点，但体量和盈利能力还远不足以弥补房地产开发主业的下滑。代建业务增长迅猛，但代建的本质是轻资产输出管理和品牌，利润率相对有限。物业服务收入80.6亿元，与房地产开发数百亿的体量相比，仍有巨大差距。

  对于这家曾经的房地产“优等生”来说，2026年，注定是一场硬仗。