招商蛇口REIT获批：深圳租赁住房市场新动力

8月22日，深圳证券交易所官方网站显示，招商基金旗下招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称招商基金招商蛇口租赁住房REIT）已正式获得批准。该REIT项目专注于保障性租赁住房领域，由深圳市招商公寓发展有限公司作为原始权益人，招商基金管理有限公司担任基金管理人。该基金计划募集资金总额达到12.895亿元人民币。根据预测，2024年下半年（7月1日至12月31日）和2025年的可分配现金分别为2525.69万元和5646.28万元，预计在预测期间的年化现金流分派率分别为4.12%和4.38%。

图1项目预测可供分配金额测算情况

一、基础设施项目概况

太子湾项目位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期，临近港湾大道、南海大道、兴海大道等区域交通主要干道。项目土地使用权面积合计为5,464.87平方米，产证建筑面积为25,948.85平方米，项目总投资23,036.81万元。

图2太子湾项目区位图

林下项目位于深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期，临近滨海大道、东滨路、南海大道等区域交通主要干道。项目所在宗地土地使用权面积合计为29,691.13平方米，产证建筑面积合计为39,304.42平方米，项目总投资31,709.83万元。

图3林下项目区位图

二、项目报告期末运营情况

图4 基础设施项目2023年末时点出租率情况

截至2023年12月31日，太子湾项目与林下项目共计出租租赁住房面积达62,656.58平方米，其中约64%为个人租户，36%为企业租户。值得注意的是，除了最大的租户之外，其他租户的租赁面积分布相对分散。第一大租户在本基金的现金流中扮演着关键角色，为基金提供了重要的资金支持。

在过去三年中，太子湾项目和林下项目的租赁住房部分表现出色，年度平均出租率均超过90%。此外，配套商业区域的出租率也在不断提高，显示出这两个项目整体运营的稳定性和盈利能力。这些项目能够持续产生稳定的现金流，为投资者带来可观的回报。以下是近三年来基础设施项目年度平均出租率的详细情况：

图5 基础设施项目近三年年度平均出租率情况

三、基础设施项目财务状况分析

2021-2023年度，基础设施项目公司汇总收入呈现出稳步上升的趋势，营业收入分别为7,110.49万元、7,983.07万元和8,328.42万元。租金收入是公司收入的主要来源，其在总收入中的占比逐年增加，分别为92.27%、93.51%和93.12%，凸显了公司在租赁市场上的强劲表现和稳定收益。

图6 基础设施项目近三年营业收入按业务板块分类情况（两项目合计）

四、基础设施项目资产价值情况

根据戴德梁行于评估基准日2023年12月31日的市场价值出具的评估报告，基础设施资产于评估基准日之市场价值为人民币128,700.00万元，按总产证建筑面积计算的市场价值单价为19,723.15元/平方米。

图7 基础设施项目估值明细

根据6.0%的折现率进行预测，太子湾项目在2024年及之后的租赁住房出租率预计将达到95%，而配套商业部分的出租率在2024年预计为80%，并有望在2025年及之后提升至85%。对于林下项目，预计2024年的出租率为90%，2025年将小幅增长至93%，并在2026年及之后进一步上升至97%，显示出项目租赁市场的强大潜力和持续增长的预期。

图8 预测期（2024-2033年）项目出租率情况

随着太子湾区域的不断发展和成熟，太子湾项目的租赁率预期将得到进一步提升。林下项目自运营以来已超过8年，其租客满意度高达90%，并以75%的老客户续约率，成为深圳人才公寓中的抢手选择。

深圳市以其卓越的人才吸引力、就业机会和城市友好度，以及在全国领先的经济发展水平，持续吸引着人口流入，为租赁住房市场和基础资产提供了坚实的租赁需求基础。壹栈太子湾和壹栈林下项目能够直接服务于区域内的文化创意、国际教育、服装和物流等行业的办公人群，同时也为周边的科技、金融和互联网行业的工作者提供服务，确保了区域办公人群能够享受到长期、稳定且高品质的居住体验。

此次租赁住房REITs的获批标志着项目在积极参与国家金融创新、有效利用和活化存量资产，实现资产轻重结合转型方面迈出了重要的一步。