南方顺丰仓储物流REIT首期募集33亿 项目评估价值翻倍激增

9月25日，深圳证券交易所官方网站显示，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称南方顺丰仓储物流REIT）已正式受理。该REIT项目整体架构如下：

图1 基础设施项目整体架构图

根据基金招募说明书，本基金产品期限为43年，计划募集资金总额达330,313.96万元人民币。2024年4月1日至12月31日和2025年的可分配金额分别为10,853.58万元和14,987.40万元，预计现金流分派率分别为4.36%和4.54%。

图2 项目预测可供分配金额测算情况

一、基础设施项目概况

本基金首次发售时拟投资基础设施项目包括顺丰航空地产公司、武汉丰泰、合肥丰泰分别持有的深圳项目、武汉项目、合肥项目，合计估值人民币32.62亿元，具体情况如下：

图3 项目概况

于价值时点2024年3月31日，据戴德梁行出具的评估报告，深圳项目评估价值为123,700.00万元，较账面价值增幅为333.5%，武汉项目评估价值为85,700.00万元，较账面原值下降2.43%，合肥项目评估价值为116,800.00万元，较账面价值增幅为66.38%。

本次基金项目估价测算中使用折现率按照项目分别为：深圳项目7.5%、武汉项目8.25%、合肥项目（分拨中心8.25%、产业办公及配套7.0%）。

截至2024年3月31日，深圳项目及合肥项目出租率较为平稳，武汉项目2022年平均出租率产生波动，其原因据报告披露为租户武汉顺丰冷运供应链有限公司由于冷库设备设施改造施工、验收延期后调整实际起租时间为2023年。

图4 基础设施项目出租率情况

二、基础设施项目财务状况分析

2021-2023年度，顺丰航空地产公司租赁收入呈现出稳步上升的趋势，物业管理和经营收入2023年度较2022年度呈现出较大幅度增长（22.99%），一方面是由于深圳项目两份租赁合同的会计收入按年平均摊销计算，另一方面则是顺丰航空地产公司因业务调整于2022年10月接收由深圳丰泰物业转给的两个租户的物业服务，从而增加了物业管理收入。

图5 顺丰航空地产公司营业收入情况

目前来看，公司营业利润率及净利率释放利好信号，证明公司盈利能力正有所增强。此外，据公司披露显示，2023年营业利润率较高主要系财务费用降低所致。2021-2022年度主要因长期借款利息支出较高，因此营业利润率为负。

图6 顺丰航空地产公司盈利能力分析

据基金招募说明书（草案）相关内容，未来项目营业收入预测情况如下：

图7 基础设施基金营业收入预测

作者：王马文迪

编辑：陈兆儒