丰树工业信托拟售22个美国数据中心：横跨15州、310万平方英尺，优先整售

‌8月30日，据外媒援引出售材料披露，新加坡上市的‌丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust，SGX：ME8U）‌已委托仲量联行（JLL）出售22个美国数据中心。

这批资产总建筑面积约‌310万平方英尺‌，横跨亚利桑那、加利福尼亚、佐治亚、得州等15个州，亚特兰大、凤凰城周边的集群布点最密，加权平均剩余租约‌6.8年‌。

项目大多满租，按三净租赁出租，‌惠普、Equinix、美国银行、范德堡大学‌都在主要租户之列。丰树更希望22个项目一次性打包出手，买家若想单买，也可以拆开谈。Bisnow称，截至7月底丰树在北美共有54个数据中心资产，这批拟售项目约占四成。

协议还没签，报价也没公开，新交所网站上查不到丰树就此事发布的公告，目前只走到经纪行挂牌营销这一步。

中文流传的‌"4.72亿美元"‌，更可能是公司北美整体处置目标的折算。其年报提出未来一到两年在北美处置‌5亿至6亿新元‌资产，按1美元兑约1.27新元计，6亿新元上限约合4.72亿美元，指的是整个盘子，并非这22个项目的售价。

处置北美资产，丰树已经铺垫了一年多。2025/2026财年年报里，管理人写下"仍致力于完成北美5亿至6亿新元处置目标"。今年年度股东大会上，持有人追问进度，时任首席执行官Ler Lily的回应是：什么时候卖，要看市场行情，但动作没有停。

已经落地的两笔，金额都不大。2025年5月10日，佐治亚州诺克罗斯一处数据中心以‌1180万美元‌出让，较当年3月末估值溢价‌18.6%‌。费城2000 Kubach Road这处两层、约12.4万平方英尺的数据中心，今年5月22日签约、6月22日交割，售价‌1450万美元‌，比3月末1390万美元的估值高出4.3%，它从2024年底起就一直空置。

整个2025/2026财年，丰树合计处置资产5.506亿新元，其中5.353亿来自新加坡三栋物业，北美只落定佐治亚这一笔。

如今的收缩，对照几年前的扩张反差明显。‌2021年，丰树曾斥资13.2亿美元从Sila Realty Trust手中接下29个美国数据中心‌，北美盘子一举扩大一倍有余，数据中心此后成为组合主力。截至今年6月末，其管理资产约83亿新元，涵盖北美54处、新加坡79处、日本2处物业。

但北美项目陆续遇到租户到期不续租，加上美元对新元贬值，业绩随之承压。2025/2026财年每单位派息12.71新分，同比降‌6.3%‌；截至2026年6月末的一季度，全组合净物业收入1.223亿新元，环比增2%，同比仍降‌8.5%‌，整体出租率‌90.7%‌，季度派息3.11新分、同比少4.9%。

"费城数据中心的出售降低了我们的空置敞口，是组合更新策略的又一步，"Ler Lily在一季报中表示，"逆风仍在，我们会继续推进组合更新，增强组合韧性。"这一"更新"并非只退不进：同一季度，Hawthorne数据中心签下十年新约完成回填，Sunnyvale续约五年，北美续租租金回报为正2.2%。

选在8月把22个项目集中挂牌，踩中的是美国数据中心交易的回暖窗口。MSCI数据显示，今年7月美国数据中心成交额‌338亿美元‌，同比激增‌1911%‌，占当月全部商业地产744亿美元成交的45%，整体交易量冲上二十年高点，贝莱德收购Aligned Data Centers是其中最大一单。成熟在手的数据中心重新抢手，卖方愿意在这个时点把资产拿出来，并不奇怪。

钱回来之后去哪，公司给的方向是先还债，余下再投到亚洲和欧洲。截至6月末，丰树约‌73.3%‌的总借款已用利率互换和固定利率锁定，聚合杠杆率‌37.5%‌，较上季34.0%有所上升，主要是借新债赎回了3亿新元永续证券。

与之相伴的还有一次换帅。8月21日公司公告，‌Ler Lily将于10月1日卸任首席执行官‌，转任母公司丰树投资集团首席财务官，接任者是丰树投资亚太数据中心负责人‌Anand Chandran‌，同样自10月1日生效，尚待监管批准。

22个项目挂牌的消息，就发生在新老管理层交接的空档；最终是整售还是拆分、成交价多少，要等买卖协议签署、新交所公告披露，才会真正落定。