2026年7月31日，恒隆集团（00010.HK）及恒隆地产（00101.HK）公布2026年中期业绩。内地商场组合租赁收入按人民币计算同比增长6%至人民币25.67亿元，创下历史新高。整体租出率提升两个百分点至96%。

  6%的增长从何而来？是靠向现有租户涨租（提租），还是靠新增可租面积（扩租）？拆解数据后发现：这是一场“扩租驱动为主、提租改善为辅”的增长——新增面积贡献了增量的大头，但租金结构的改善正在释放积极信号。

扩租：新项目与扩建贡献增量

  2026年上半年，恒隆在“扩租”维度上有两个关键动作。

  其一，杭州恒隆广场于4月28日开幕试运营。截至6月底，项目商场承租率达98%，录得收入人民币3700万元。项目引入超250家品牌，其中约三分之一为高能级首店。开业首月新增首店28家，累计已达98家，单日客流最高达16万人次。

  其二，上海恒隆广场扩建项目竣工。约4300平方米新增商业空间已实现100%出租，涵盖27个品牌，预计2026年第三季度起陆续开业。摩根士丹利预计，此次扩建每年可产生约2亿元人民币的租金收入。

  杭州新项目两个半月贡献3700万元收入，加上上海扩建项目虽尚未产生完整半年收入但已全部承租——新增可租面积对25.67亿元的增长贡献不容忽视。

提租：租金结构改善，但仍是“慢变量”

  在“提租”维度上，恒隆行政总裁卢韦柏在业绩发布会上披露了一组关键数据：上半年定额租金上升3%，营业额租金更升22%，显示租金结构有所改善。

  所谓“定额租金”即固定租金，“营业额租金”则是与租户销售额挂钩的浮动部分。营业额租金增长22%，意味着租户销售额大幅增长——期内内地商场租户销售额按年攀升17%——进而带动了提成租金的显著提升。上海恒隆广场收入增8%，租户销售额升24%；无锡恒隆广场收入增10%。

  但定额租金仅上升3%，说明基础租金的上涨幅度有限。在行业整体租金承压的背景下——戴德梁行数据显示，2026上半年广州优质购物中心最优层平均租金环比下跌1.1%，深圳微降0.4%——恒隆能实现3%的定额租金增长已属不易，但也意味着“提租”更多体现为结构性改善（营业额租金占比提升），而非普涨。

分化：并非所有商场都在“涨”

  6%的增长是整体数据，内部存在明显分化。

  上海恒隆广场收入增8%、无锡恒隆广场增10%；但天津恒隆广场、武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场收入下跌。不同城市、不同定位的商场表现差异显著——高端核心项目在“涨”，部分二三线城市项目仍在“跌”。

  综合来看，恒隆内地商场25.67亿元的收入增长，主要驱动力是“扩租”——杭州新项目的增量贡献、上海扩建项目的提前锁定——而非单纯依靠向现有租户涨租。

  但这并不意味着“提租”无关紧要。营业额租金22%的增长，反映出恒隆通过持续优化租户组合、引入首店和独家品牌，成功提升了租户销售额和自身抽成收入。这种“租金结构改善”是比简单涨租更可持续的增长模式。

  卢韦柏预计第三、四季度内地零售仍可录得高单位数增长。随着杭州恒隆广场全面开业、上海恒隆广场扩建项目陆续开业，扩租将继续贡献增量；而营业额租金的改善趋势若能延续，提租也将成为更重要的增长引擎。届时，“扩租驱动”有望逐渐演变为“扩租与提租双轮驱动”。

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