万科A的基本面依旧是非常不容乐观，上半年继续疯狂亏损，根据万科25年的年报，公开债几乎是靠深铁地铁挺过去的，在25年深圳地铁借了差不多308亿给万科A，而万科总共支付了大概291亿的债，而且25年的债其实没还完，因为其中22万科 MTN004、22万科 MTN005的60%本息展期到了26年12月。
当时提出了展期一年，然后又是靠深圳地铁借出的23.6亿挺了过去，方案是先付40%的本金和利息，剩余的60%本息要在今年12月份支付，12月份要支付的本息合计大概是34亿；今年到目前为止，深圳地铁又借出了45.2亿；而12月份估计又要跟深圳地铁借钱。 本文分四块内容：借款和质押、深圳地铁的浮亏和发债、万科A的短期波动、交付命运
借款和质押
24年深圳地铁是买万科A的资产，包括REIT和地块，25年刚开始还是信用借款，但是年底时已经要求万科用股票质押，质押了万物云的股票要求追加抵押物，同时还把一部分的物业抵押给了深圳地铁。不过即便如此，还有45亿左右是信用借款，无抵押的。 而今年深圳地铁已经要求万科A用更加广泛的抵押物，比如今年2026年6月，深圳地铁向万科提供11.4亿元借款，万科及子公司项目的11.4亿元应收账款作为100%质押担保。 大家可能会对这个100%质押担保感到很奇怪，因为正常是需要打折扣的，原本的约定是股票7折，实物资产6折，应收账款5折。 但是在今年的补充协议把后两档上限放宽到100%，也就是说不打折了，可能是因为万科能抵的优质资产越来越少（普洛斯因为美元债不能动，万纬物流已经押给招行了，泊寓也分批抵押了），剩下比较差的资产都有点凑不出来了，只有不打折才能拿到这些借款。 万科A的业绩持续下滑和亏损持续扩大，几乎是不可能拿出后续的钱，这里我们还要考虑深圳地铁还有没有钱继续借给万科A，深圳地铁借钱给万科A也不能不还，只是利率比市场低很多，并且是能进行展期。
深圳地铁的浮亏和发债
以前深圳地铁两次接盘万科A，是万科的第一大股东，接盘华润是均价22元左右，花了372亿；接盘恒大是均价18元左右，花了292亿；也就是说成本大概是20.5元左右，而考虑到这些年的分红大概有215亿，持有成本可能降低到了14元左右。 但依旧是巨亏，因为去年的均价在6块钱左右，今年最低已经跌到了最低2.88；也就是说深圳地铁目前持有的32.43亿股，按照9月24日收盘的3.76价格算，值122亿左右，浮亏超320亿。 那么剩余的股票残值到底值不值得借出更多的钱？这是一个非常值得深思的问题。深圳地铁自己也是亏本运营地铁的，需要依靠政府补贴，哪里有这么多的钱来填补万科窟窿。而且再借钱给万科，就代表着继续高价接盘比较差的万科资产，就算年底熬过去了，明年呢？28年万科怎么还深圳地铁的债呢？ 因为深圳地铁自己借给万科的钱也是发债来的。现在用发的债来高价接盘万科的垃圾资产，自己的债到期了怎么解决？现在已经发行的债包括3年期和10年期。 万科在27年的债合计接近150亿，一部分来源于今年展期后剩余的60%（23万科MTN001、002、003、004），叠加27年原本就要到期的公司债（20万科08、22万科02、22万科07），大概合计81亿左右，；同时国外还有10亿的美元债。
万科A的短期波动
所以结合上面几点（在本文中进行了扩充，9月24日早晨的分析比较简单），9月24日开盘前的分析是万科A的短期拉升仅仅是下跌中的反弹，当下来到了年线附近，9月23日收了一个冲高回落的上影线，大概率代表着这个反弹已经结束；接下来可能会需要先展开调整或者震荡，修复与日线10MA的偏离率，然后再决定是否继续下跌。 24日也果然是出现了回落，技术面上看，短期应该会先回踩3.3~3.4附近，再开始震荡，等待12月份的债到底怎么解决。而长期来看是要刷新低点（3块钱每股的万科A并不便宜），偏离基本面的反弹一般是不持久的，因为像之前说的，今年的解决了，那27年和28年的怎么解决？
交付命运
即便是炒作也要有一个概念，万科A有什么概念呢？难道能突然某种神秘力量出手把债务清空？或者房价突然大涨？这都是不可能的，资本市场是不存在机械降神的。 当然有人也会说万科A在24年的9月份也涨了，这次也可能会继续；那我们想一下，24年万科还能自己解决债务问题，而且有924以及926的支持，但是之后还是一路下跌；25年起深圳地铁输血了，25年的9月份也没有涨。 我知道在很多人的理解中，背靠大树就能解决这些问题，认为万科的负债是小问题，大树会兜底，但如果你能回想一下《国际歌》的内容，就能大概理解这种是不切实际的幻想，之前那么多房企不就是例子？ 在深圳地铁输血的那一刻起，就决定了万科无法主导自己的命运；要不要削债？要不要债转股？具体怎么操作？这些问题都转向由官方和国资主导。
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汇金有道 
