祥生地产高周转后遗症 从黑马到黑洞 陈弘倪如何兼济天下？

导 读

2019十大流行语出炉：柠檬精、融梗、996、霸凌主义、区块链、我太难了......。这些热词如果你一个也没说过，很易被身边人看作“异类”。

聚焦房地产，销售千亿是一个实力热词。而销售达标还没上市的企业屈指可数，是否也有异类之感？

比如祥生地产，从百亿晋升千亿，年复合增长率超100%，发展速度惊人，也将高周转玩到极致。只是，面对行业调整大势，这种黑马之态，真实实力究竟如何？是否也有问题黑洞的风险？

作者：明辉

来源：铑财-铑财研究院

又是一年盘点时。业绩大考，自然是众房企的核心看点。

“千亿黑马”祥生地产，答卷如何呢？

黑马失速 千亿囧途？

近日，克而瑞研究中心数据显示，祥生地产2019年前11月完成销售额985亿元，排名第28位。以其1300亿元销售目标计，仅完成76%。业内人士称，12月完成315亿元的希望较为渺茫。

公开信息显示，祥生地产2015至2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元，年复合增长率超100%。

换言之，2019年的这匹黑马已然失速，跌落高增神坛。

值得注意的是，据中国网地产报道，2017年底，祥生内部已制定2018年冲刺千亿，2019年完成3000亿销售额的发展目标。

丰满目标与骨感现实下，是满满的打脸之感。

何以如此呢？

图片来自网络

溢价背后

对此，上海中原地产分析师卢文曦指出，今年市场压力不小，很多大房企都积极促销活动，而且力度比较大。相比其他大房企，祥生（地产）优势不足。销售落后情况下，回款慢进而可能拖累资金周转，土地储备的增加速度下滑，这就变成恶性循环了。

专家分析可谓一针见血。矛头直指销售环节。

2018年，中国房地产市场持续调控。“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为市场主基调。

2019年，调控政策再现收紧趋势。

2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨31%。“稳地价、稳房价、稳预期”成为年度词汇。

2019年7月30日，中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

在此背景下，不少购房者们进入“观望期”。

这对祥生地产不是一个好消息。

首当其冲的，自然是资金周转问题。

据克而瑞研究中心发布的《2019年1-11月中国房地产企业新增土地TOP100》榜单，祥生地产前11月新增土地建筑面积为370.1万平方米，排名第43位，较去年同期新增土地建筑面积减少218.8万平方米，排名下滑10位。前11月，祥生地产新增土地价值175.7亿元，而去年同期新增土地价值266.4亿元。

专家表，作为“硬通货”的土储一旦增速放缓，对企业来说无异于拉低了护城河、甚至生命线。

安居客首席分析师张波认为，国家目前对二三线城市的政策，已由遏制房价过快上涨，转变为遏制房价上涨，此前高价拿地的房企，将受较明显挑战。

祥生地产显然属于此列。

据中国网报道，截至2017年底，祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。

2018年初，祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。

可见三四线城市是祥生地产的“大本营”。

在溢价拿地方面，祥生地产也不逞多让。即使在2018年-2019年之间，祥生地产也频现此举。

2018年6月27日，浙江绍兴诸暨市出让诸土出告字[2018]18号地块。最终，经过33轮竞价，祥生地产集团有限公司以21962万元竞得，楼面价5952元/平方米，溢价18%。

2018年10月12日，祥生以5.52亿元竞得浙江台州市临海市一宗商住用地，溢价率28.4%。

2019年10月17日，温州市1宗综合用地(含住宅)出让，总出让面积21190.9㎡，总规划建筑面积38143.8㎡，起始总价51900万元。经29轮报价，最终，由杭州润仕企业管理咨询有限公司（祥生地产附属公司）以成交价64800万元摘得，折合楼面价16988元/㎡，溢价率24.86%。

2019年12月17日，浙江杭州余杭区崇贤、九乔商贸城出让3宗宅地，总起价44.3亿元。经28轮竞价，杭州宏祺企业管理咨询有限公司(祥生地产附属公司)以总价18.52亿元竞得崇贤向阳B-5商住地块，成交楼面价12668元/㎡，溢价率26.68%。

一边是遇冷市场，一边是溢价频频，祥生地产何以有此激进打法呢？

值得强调的是，2019年7月份，祥生地产称，祥生只是看上去布局都在三四线城市，但事实上，杭州和上海的库存事实上占比达到52%。

图片来自网络

房屋质量屡遭诟病

一线城市库存尚且如此，业绩失速，自然也有了注脚。

不过，业绩增速放缓，也不能全由市场环境背锅。

一句话，打铁还需自身硬。

来看看其品控表现。

2019年5月，祥生地产安徽宣城市广德县祥生观棠府遭网友投诉，引起相关部门高度重视。

5月4日，有网友在人民网地方领导留言板（宣城市委书记陶方启专栏）投诉宣城广德县祥生观棠府项目。

投诉显示：尊敬的督导组领导：我们是安徽省广德县祥生观棠府业主，此项目为祥生地产在广德开发的高端小区，当时开盘价在广德为最高。主要问题反映如下：1.开发商擅自更改小区规划，没有公示也没有通知业主。2.顶楼防水质量差有照片资料，下大雨时部分楼漏雨严重。3.地下室还在施工中，已经划好车位部分车位宽度只有2200地下室还在施工中，已经划好车位部分车位宽度只有2200mm国家规定应该是最低限度2400mm。导致两辆车并排停车门没法打开。并且购买车位是只给看规划图，没有告知车位是租用且没有产权。4.公共部位到处是安全隐患，没有给排水口，道路遇到雨天路面积水严重，外墙坑坑洼洼，粗制滥造。绿化简单粗暴根本不是开发商之前宣传的“打造广德最高档住宅”，现在看是广德最差。5.进户门，消防通道，地下室水电气三通都没有做到。

5月21日，宣城市委办公室表示：已责令该公司全面排查工程质量问题，保障维修质量。

这不是个例。

据投资者网报道，有业主反映，位于安徽滁州的祥生东方樾存在虚假宣传，销售欺诈现象，并表示该楼盘存在质量问题，多处管道和夹角区渗水漏水严重。

另据浙江温州祥生中央尚品和安徽广德祥观棠府业主微博爆料，其所购买的楼盘存在偷工减料等现象。

除房屋质量诟病，祥生地产还出现施工违规等问题。

2019年5月14日，安徽宿州市网友在人民网当地领导留言板投诉：祥生江山樾项目工地长时间深夜施工，噪音扰民，严峻影响周边小区业主和学生的歇息，请相关部分和谐处理。

无独有偶，据媒体报道，2018年12月8日，位于呼和浩特成吉思汗大街祥生•东方樾在建工地发生火灾。此外，祥生旗下楼盘项目工地事故中也出现了工人坠亡。

众所周知，动辄几十上百万的房屋，对消费者而言意义重大。产品口碑，是房企发展甚至生存的基石。

无论房屋质量漏洞，还是施工违规乱象，祥生地产都在摩擦消费者、监管层的忍耐线。

高周转之殇 融资成本与资金压力受拷

行业黑马，沦为问题黑洞。

形象变脸的背后，祥生地产似乎已陷入高周转模式的后遗症。

祥生地产对高周转模式的热衷，在业内已是公开之事。看看其3000亿的神奇口号，及仅三年时间就从百亿越至千亿的表现中可见端倪。

公开资料显示，祥生地产成立于1995年1月4日，总部位于浙江，2014年将总部迁至杭州。彼时，祥生地产销售规模仅90亿元。随后确立“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的布局原则。

从2015年开始，祥生地产销售规模开始猛增。

2015-2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元和1029亿元。可谓直线上升。

三年破千亿，也刷新了万科、保利用时“五年”的记录。

公开信息显示，2016年祥生地产提出“36781”的快周转策略，即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；

2017年，祥生地产进一步提高周转速度，提出“25710”的策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

可见，祥生地产的“25710”相比行业大佬碧桂园拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转的“456模式”模式，几乎不相上下。

“祥生地产通过高周转抓住了三四线市场这波红利，也有助于这几年其在此类领域积极运转。”财经评论员严跃进表示。

但其也认为，随着三四线城市红利消退，祥生地产风险递增，抗风险能力也会受到考验。

众所周知，作为重资产行业，房企除了质量风险，最核心的莫过于资金风险。

由于祥生地产并非上市公司，缺乏核心真实数据。

不过，一些舆论信息值得参考。

据媒体报道，2018年，祥生地产实现营收117亿元，对应净利润15.7亿元。

2018年祥生地产总资产1096亿元，净资产117亿元，可算出2018年底资产负债率约89.3%，在行业中已处较高水平。

更严重的是，作为一家非上市房企，祥生地产获取资金的融资渠道较为单一，也导致其融资成本高企。

2018年9月27日，祥生地产在平安信托办理7亿元的信托融资，预期年化收利率为9.8%，用于对邹城祥生房地产开发有限公司项目的开发建设。9月17日，爱建信托作为资金托管行为祥生东台项目发行一个预计收益为8.3-8.8%的信托产品。9月18日，粤财信托为祥生衢州悦海棠项目发行一个8.3-9.3%的信托产品。

频频发行信托产品，或许是祥生地产资金压力较大的写照。

然而，从行业看，祥生地产的融资形式也并不乐观。

图片来自网络

2019年9月份，信托资金投向房地产行业占比已连续三个月下降，八个月来规模占比首次低于15%。而从三季度整体来看，房地产信托三季度募集资金进一步下行， 1529.18亿元的金额环比继续减少27.50%。

海通证券首席经济学家姜超表示，2019年第二季度起地产融资重现收紧迹象：上周银监窗口指导多家信托公司控制地产业务规模，此前交易商协会也收紧对部分激进房企的发债审批。

随着地产销售逐渐下行，下半年需警惕基本面和政策面对地产债的双重冲击。

益信托金融研究院研究员喻智也明确指出，房地产信托业务短期内难以逆转颓势。

换言之，祥生地产的募资渠道正在逐渐减少，同时成本也会水涨船高。

也基于此，祥生地产的上市急迫性也就不言而喻。

正如上海中原地产分析师卢文曦所言："推动上市是房企普遍的想法。"

问题在于，槽点不断的祥生地产，能否顺利实现上市夙愿？

陈弘倪的知行合一

2019年10月17日，奥山控股副总裁谈铭恒成为祥生地产新的副总裁，值得注意的是，这位新上任的副总裁有着丰富IPO经验。

这被一些舆论解读为，是祥生地产计划上市的重要信号。

不过，在铑财看来，目前决定祥生集团资本之路是否顺利的核心人物，并不是谈铭恒。而是同样2019年履新的陈弘倪。

2019年3月，陈弘倪接替赵红卫成为祥生地产集团总裁。

与不少房企一样，陈弘倪的上任，也属二代接班。其父陈国祥为祥生实业集团创始人。

自然，陈弘倪肩负着上市重任的多维期待。

不过，其手中的上市牌面并不光鲜。

聚焦资本市场，关注焦点也很明确，即收益与风险，成长性、稳健力是重要考量。

祥生地产的投资成色几何呢？

收益方面看，其销售业绩放缓已放出一些利空信号。而此前的高歌猛进，结合行业调整大势，祥生地产的成长性也遇到瓶颈。

风险方面看，除房屋及施工问题，及高周转所带来的衍生风险外，祥生地产子公司还出现了不真实统计资料案的低级错误，无疑让其经营风险进一步攀升。

据悉，近日，浙江政务服务网公示行政处罚决定书显示，杭州祥生弘程房地产开发有限公司因提供不真实统计资料案被处罚。祥生弘程，为祥生地产旗下子公司。

早在2019年4月4日，国家统计局网站发布关于印发《企业统计信用管理办法》的通知，其中第十条显示：提供不真实统计资料，为统计一般失信企业。

如此看来，刚刚接班的陈弘倪，需解决的问题还很多。

值得注意的是，上市公司这碗饭，虽然光鲜，却也并不好吃。翻雨覆雨的资本圈，是一把双刃剑，更是一颗价值试金石。可释放激发企业的成长性，也可放大其漏洞及衍生风险。

企业资本价值的根本逻辑，还是核心实力。只有深耕市场、不断创新、潜心打磨品质产品、用口碑粘合消费者，才能赢得市场尊重，才能赢得投资者持续芳心，也才能不被资本裹挟、保持企业初心。若修身不足，就急于上市，即使匹配了不对等光环，也会埋下长期不确定性的大雷。

一句话，打铁还需自身硬。

以“前辈”富力地产为例。尽管其早早上市，但由于同样实行高周转，导致债务压力激增，不得不靠短债、发行ABS等方式缓解压力，目前也出现了去化困难的问题，导致其难以完成业绩目标。类似案例还有泰禾地产及正处风口的新华联。

这对祥生地产来说，无疑是前车之鉴。

图片来自网络

祥生地产官网显示，落其实者思其树、饮其流者怀其源。“幸福生活运营商” 是企业战略定位，将围绕“为幸福而生”的核心方向，持续为客户打造幸福感。从“造好房子”到“造好生活”，祥生一直致力于为每一位业主营造一生的幸福。

董事长陈国祥表示，祥生的信念是“达则兼济天下”。唯有做一个有责任心的企业公民，担负起社会责任，才能最终成长为令人尊敬的百年企业。

这种信念和方向，正能量满满，值得肯定。

不过，结合上文的产品质量、施工违规、溢价拿地、资金承压、激进高周转打法等问题表现，祥生地产仍有不少短板漏洞，不少不确定性，先要考虑的是如何“独善其身”。通过精耕细作、打磨实力内功，用高质量发展来打造真正的市场力和投资价值。

成就源于梦想，成就更源于踏实苦干。如何知行合一，铑财将持续关注。

本文为铑财原创

如需转载请留言