旭辉“抢跑”公司债：8.42亿已受理，民企“熬”来一线生机

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探

对房企而言，再融资的一个关键窗口——公司债工具正在迎来重大时刻，即实质性落地。

11月下旬起，保利发展曾公告拟发行98亿元公司债，被外界冠以打响公司债第一枪的急先锋，但至今“只听楼梯声，不见人下来”，多少让业内有些失落。

当然，这一轮房企再融资重新开闸，肇始于保利发展等地产央企、地方国企从银行间市场率先发行中票、短融券等金融工具，分外热闹，但证监会体系下的公司债一直难有实质性突破。

这多少让地产圈人士有些着急。不过，这一局面的确正在被打破，而且被打破者却是地产民企中的实力选手。

12月14日，旭辉集团2021年小公募型公司债“已受理”，涉及金额8.42亿元，从这一数字不难看出，该房企应是精心测算了公司“三道红线”监管要求做出的再融资计划。

旭辉上述公司债融资计划期限5年，拟分期发行，扣除发行费用后拟用于偿还“18旭辉01”的到期本金和利息。

透过旭辉此次公司债融资计划说明书，外界发现接下来房企发行公司债将面临五大指标的严格考验，即总资产、营收、扣非后净利润、扣除预收款后资产负债率、非一二线城市占比。

旭辉集团对外称，公司未触发上述五大指标，“综合指标评价结果”为正常类。也就是说，其他房企要想进行公司债公司，也必须满足“正常类”要求。

除了知名房企旭辉之外，当日九江置地投资20亿元私募型公司债计划也获得上交所受理，这意味地产国企、民企均有“平等”机会进行公司债大额融资。

近日，旭辉控股公布今年前11个月合约销售额2257.5亿元，按年增长约13%。上个月，旭辉控股宣布按每20股现有股份获配1股总发行约4.182亿新股，募集约16.73亿港元，其中控股股东林氏家族承诺认购2.22亿股，涉资8.87亿港元。

12月12日，金融街控股曾公告拟发行15亿元公司债，即“金融街控股2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）”拟用于偿还回售公司债券本金。

从金融街上述公司债来看，这应是年初拿到公司债批文后的分期发行，如今算是赶上了房企再融资窗口期，但严格意义上，仍不能算是这一轮新提交的发债计划及获批上市等。

但令人颇为意外的是，12月11日，“厦门国企”象屿地产涉及40亿元ABS的“平安招商-象屿购房尾款1-10号资产支持专项计划”处于“终止”状态，相对于受理日已过去4个月。

外界猜测：这或与资料更新及递交超出了规定期限有关。地产密探查询获悉，厦门象屿集团在银行间发行超短融券一直很通畅。

12月6日，新力地产涉及4.64亿元ABS的“世纪-新力2021年第一期资产支持专项计划”在上交所已处于“终止”。大家都知道，新力正在为债务危机而积极自救。

相对于沪、深交易所平台的地产公司债融资“破冰”维艰，房企在银行间发债确实要频繁的多，或许是发行时间短，效率高等原因所致。

实际上，这一轮房企再融资松动，也肇始于11月中旬起，银行间市场交易商协会向所谓“优质”房企主动抛出“橄榄枝”，以缓解房企融资枯竭的惨烈现状。

12月10日，北京天恒置业拟发行最多13亿元中票，光大嘉宝16亿元定向资产支持票据获准注册，除了这些典型国企，前一天“全投资级”的龙湖集团完成10亿元中票融资，年息率3.75%，期限长达15年。

这其中，龙湖、北京天恒还是“新一线城市”成都第二轮及第三轮集中供地的土拍常客，且多有斩获。这足以说明：房企越优质，财务越健康，越不愁钱，还能逢低拿地。

12月9日，金地集团公告拟发行15亿元中票融资。除此之外，该房企在这一轮再融资松动中，可谓是“吸血大户”。

与金地同日，厦门国贸完成5亿元超短融券，年息率只有2.99%。6天前，厦门国贸以底价10.27亿元首进成都，摘得青羊区康河街道董家坝一宗住宅用地，成交楼面价12600元/平方米，限定房价23000元/平方米。

作为厦门“国企一哥”，建发、国贸等地产大鳄再次展现出不差钱，敢拿地，又能轻松再融资的体制上的先天优势。

与之截然相反的的境遇是，12月6月，阳光100置业对外公告公司无力偿付12月5日到期的年息率10.5%优先票据，涉及本金1.7亿美元，应计未付利息892.5万美元，而公司正在积极与债权人沟通，看能否展期。

更多地产民企，仍在积极自救，包括卖资产、配股、可转债等，能想到的办法，只要合法合规都要尽量用上。

12月9日，合生创展集团公告拟发行2022年到期2.5亿美元8%有担保可换股债券，募资2.5亿美元，年息率8%。12月6日，世茂集团拟先旧后新配售1.45亿股， 净筹约11.73亿港元，用于偿还本公司债务等。

如今，在“再融资”这一关键关口，各大房企已加剧分化。对民企而言，财务越健康，越容易融到钱，而对国企而言，则大不一样，首先要看背靠“哪棵大树”，即便是财务差一些，但照样可以融到钱。

对民营房企来说，内心似乎"愤愤不平”，但这就是房企融资的“惨烈”现实。有人说，过去很多房企为响应国家去库存运动，在金融机构的助推下开启“高杠杆”，跑马圈地扩张，或许有错，但错不致死。

上周，高层会议曾发出一条明显的重大信号，“明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

不久，国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在“2021-2022中国经济年会”上，要加强居民基本住房保障时罕见提出，“房地产是支柱产业”。

就这两条，在社会上已发酵数日，引发大量热议及联想。对大多数嗷嗷待哺的民营房企而言，能否在再融资上有实质性的普惠，这才是关键。毕竟地产民企数量多，且事关庞大的纳税及就业规模。